[11 Ottobre 2010]

Cercando contratti onesti

di Ralph Nader

Questa volta le grandi banche e le ditte ipotecarie con i loro contratti unilaterali lunghi e cavillosi, avrebbero messo nel sacco se stesse.

Gli editoriali dei giornali e i notiziari delle tv diffondono le notizie dell’emersione nel processo di sfratti fraudolenti.

Questa copertura con forte ritardo genera pubblica visibilità e improvvisamente centinaia i migliaia di sfratti potrebbero essere discussi a causa di quello che un commentatore chiamò delicatamente “ lavori d’ufficio difettosi”. E’ un eufemismo per contratti eseguiti in modo fraudolento violando le leggi statali sul tema degli scambi dei titoli di proprietà di case.

Come al solito, il jig fu attivato solo dopo che furono fatte delle cause dai proprietari di case sfrattati sostenendo che non c’era la prova della proprietà dell’ipoteca necessaria per sfrattare e avere il possesso della casa o dell’appartamento.

Le ipoteche prima della revoca furono divise, vendute e rivendute come titoli; i compratori di casa ottennero un’ipoteca dalla banca locale che la considerò come una proprietà.

Poi Fannie Mae e Freddie Mac avrebbero fornito un mercato secondario per tali ipoteche per aumentare la liquidità delle banche locali da prestare ad altri compratori di case.

Quasi venti anni fa, il mercato dei titoli garantiti da ipoteche subprime, insieme ai titoli ipotecari primari, esplose.

Furono venduti sempre di più e ovunque nel mondo ai fondi pensionistici, a quelli comuni, ai comuni e anche oltre il nord della Norvegia.

I proprietari di case non seppero chi possedesse le ipoteche e nemmeno gli intermediari avari si preoccuparono di assicurare che tutti questi vari contratti della catena degli eventi fossero registrati e annotati correttamente.

La diga iniziò a rompersi quando il mese scorso, JP Morgan Chase, Bank of America e GMAC Mortgage dichiararono che essi avrebbero sospeso gli sfratti nei 23 stati dove serviva un permesso preventivo del giudice.

Altre banche, come PNC, li seguirono.

Presto sia i Congressisti, che i procuratori generali dello stato e i legislatori statali furono appellati per una moratoria nazionale degli sfratti e per fare investigazioni esaurienti su ogni condotta dubbia usata per gli altri sfratti.

I grandi numeri sono coinvolti.

Lo scorso anno, 2,8 milioni di persone ricevettero una notizia di sfratto e 3,2 milioni  potrebbero ottenerne una quest’anno.

Ciò che è stato chiamato “un muro di documenti del prestito” ora può entrare nella questione.

La catena sempre più distante fra il proprietario di case e gli investitori, che apparentemente detengono l’ipoteca, incluse i mediatori (gli ideatori del prestito) come Bank of America e Wells Fargo che controllarono i pagamenti mensili dell’ipoteca per una parcella e con “l’accordo” furono incaricati di gestire gli sfratti dopo un’inadempienza.

La computerizzazione e la velocità divennero un trabocchetto per la sciatteria contrattuale.

Le banche ottengono parcelle più alte per gli sfratti rispetto alle modifiche dei prestiti – con certezza un incentivo perverso a spese del proprietario di casa assediato.

Le banche considerano prima i loro investitori.

Persino Mr. Wall Street stesso, il Ministro del Tesoro, T. Geithner testimoniò al Congresso in Giugno che le grandi banche “hanno fatto un lavoro terribile per assicurare che fanno tutto ciò che possono per incontrare i bisogni dei loro clienti che fronteggiano la possibilità di perdere la loro casa”.

Tenete a mente che i contribuenti raccolgono il rischio di molte ipoteche inadempienti, specialmente con Fannie e Freddie.

La forma dei contratti cavillosi e interconnessi divenne anche robotizzata per via ordinaria.

JPMorgan Chase dice che loro hanno un problema “tecnico” di lavoro d’ufficio con la documentazione non corretta che è stabilita, ma le leggi dello stato possono portare tali banche e altri soci a cadere per scritto piccolo che usarono per dominare le vittime/consumatori.

Si richiedono le firme dei proprietari, non delle procure con firme robotiche-elettroniche attraverso le banche di intermediazione. I notai non sono dei registratori robotici.

Notate il fondamento della notarizzazione dall’atto del notaio modello della National Notary Association:

“Ogni processo – a base cartacea o elettronico – che richieda la certificazione di una firma deve comportare la presenza fisica personale di un committente davanti a un notaio incaricato. …

[Il] firmatario deve apparire in persona davanti a un pubblico notaio incaricato a tempo debito per apporre o riconoscere la firma ed essere esaminato per l’identità, la volontà e la consapevolezza di base dal notaio”.

Le grandi banche furono così disinvolte su ciò che pensavano “mere formalità” che fecero un’impresa il (MERS) Mortgage Electronic Registration System per accelerare il processo di garanzia del mutuo e far risparmiare alle banche centinaia di milioni di $ evitando di far pagare le spese di registro delle ipoteche e le parcelle ogni volta che un mutuo era rivenduto.

Come può un’impresa – sia il MERS o una banca – prendere una casa per sfratto se essa non mostra la prova di possedere l’ipoteca?

Questa è la domanda alla quale più procuratori generali, inclusi Texas, Maryland e Connecticut, chiedono una risposta sia al MERS che alle banche.

Come riferì il Washington Post: “Le ipoteche furono create, e vendute, affettate e spezzettate, impacchettate e rimpacchettate tanto velocemente che le finanziarie non ebbero il tempo o la pazienza di registrare i documenti nei tribunali locali dove i mutui erano commerciati. Usando il MERS, i prestatori potevano riassegnare i prestiti in fretta e con poche spese ma spesso la catena di proprietà non era seguita da una scia di documenti ufficiali. … Tali fatti portarono alll’uso di documenti illegali e imperfetti: come le attribuzioni retrodatate e quelli contraffatti”.

Le corti supreme statali di Maine, Kansas e Arkansas hanno deciso che MERS non possiede i prestiti e di conseguenza non può sfrattare dalle case.

Altre corti hanno deciso in favore di MERS.

Ma le corti più basse hanno lavorato sodo con la stessa firma robotica.

Un giudice in Florida ammise di aver concluso 6000 sfratti in una settimana.

I notai s’avvantaggiarono con gli accertamenti-robotici. L’imbarazzo giudiziario potrebbe colpire delle assennatezze dei giudici d’appello.

Ora gli assicuratori del titolo sono il prossimo anello della catena, specie se la casa sfrattata è già stata venduta a un nuovo compratore. La rete del ragno si propaga.

Un processo in California ha stabilito che milioni di dollari in parcelle di registrazione di base non sono state pagate dalle parti responsabili, incluse MERS e le grandi banche.

Dove sono stati i regolatori bancari tutti questi anni?

Sotto tutta questa astrusità scritta in piccolo e a tutta l’evasione ambigua delle regole statale c’è la tirannia contrattuale che infetta l’intera economia del servizio finanziario e oltre.

Usando la frase del Professor Elizabeth Warren – Esse sono piene di “trucchi e trappole” per il consumatore.

Abbiamo un movimento per la grande riforma, per semplificare e correggere lo sbilanciamento di potere tra venditori e consumatori.

Vogliamo avanzare i meccanismi disponibili per sostituire la schiavitù contrattuale con la libertà di contratto come fu stabilito dai padri fondatori per essere un pilastro della nostra economia.

Per più informazioni, visitate faircontracts.org.

Inoltre, potreste desiderare di spedire copie dei vostri contratti scritti in piccolo e misteriosi dai venditori, senza bisogni di essere cancellati per proteggere la vostra privacy, con una mail a contracts@faircontracts.org, o con una lettera all’attenzione di Citizen Works, P.O. Box 18478, Washington, D.C, 20036.

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Tradotto da Franco Allegri il 23/02/2011

[October 11 2010]

Seeking Fair Contracts

By Ralph Nader

This time the big banks and mortgage servicing companies, with their long, one-sided fine print contracts, may have outsmarted themselves.

The newspaper headlines and the network television news are blazing news of the erupting fraudulent foreclosure process.

This long-overdue coverage is generating public visibility and suddenly hundreds of thousands of foreclosures may be questioned due to what one commentator delicately called “flawed paperwork.” That is a euphemism for fraudulently executed contracts violative of state laws regarding home title changes.

As usual, the jig was up only after some lawsuits were filed by foreclosed homeowners asserting that there was no proof of ownership of the mortgage which is necessary to evict and take back the house or apartment building.

Recall before mortgages were bundled, sold and resold as securities, the homebuyer got a mortgage from the local bank that held it as an owner.

Then Fannie Mae and Freddie Mac would provide a secondary market for such mortgages to enhance the liquidity of the local banks to lend to more homebuyers.

About 20 years ago, the subprime mortgage-backed securities market, along with prime mortgage securities exploded.

They were sold again and again anywhere in the world to pension trusts, mutual funds, municipalities, as far away as northern Norway.

Homeowners did not know who owned the mortgages nor did the greedy intermediaries take care in making sure that all these various contracts in the chain of events were properly signed and notarized.

The dam started to break when last month, JP Morgan Chase, Bank of America and GMAC Mortgage declared they were suspending foreclosures in the 23 states where they first need a judge’s approval.

More banks, like PNC, followed

Soon all kinds of members of Congress, state attorneys general and state legislators were calling for a national moratorium on home foreclosures and thorough investigations on any shenanigans used for previous foreclosures.

Big numbers are involved.

Last year, 2.8 million people received a foreclosure notice and 3.2 million people will get one this year.

What has been called “a wall of loan documents” is now being called into question.

The ever-more remote chain between the homeowner and the investors, who ostensibly hold the mortgage, included middlemen (the loan originators) like the Bank of America and Wells Fargo who serviced the mortgage’s monthly payments for a fee and by “agreement” were in charge of handling foreclosures after a default.

Computerization and speed became a trapdoor for contractual sloppiness.

The banks get higher fees for foreclosing than for modifying the loans - certainly a perverse incentive at the expense of the beleaguered homeowner.

Banks put their investors first.

Even Mr. Wall Street himself, Secretary of the Treasury, Timothy Geithner testified before Congress in June that the big banks “have done a terrible job of making sure that they are doing everything they can to meet the needs of their customers who are facing the possibility of losing their home.”

Keep in mind that the taxpayers pick up the risk of many defaulted mortgages, especially through Fannie and Freddie.

The matrix of interconnected fine print contracts became too routinely robotized.

JPMorgan Chase says they have a “technical” paperwork problem with improper documentation that is fixable, but state laws can result in these banks and other partners falling by the fine print that they have used to dominate their consumer victims.

Signatures are required by owners, not by proxies using robo-electronic signatures via intermediate banks. Notaries are not supposed to robo-notarize.

Note the cornerstone of notarization from the model notary act of the National Notary Association:

“Any process - paper-based or electronic - that is called notarization of a signature must involve the personal physical appearance of a principal before a commissioned notary. …

[T]he signer must appear in person before a duly commissioned notary public to affix or acknowledge the signature and be screened for identity, volition, and basic awareness by the notary.”

So casual were the big banks about what they considered “mere formalities,” that they created a company called the Mortgage Electronic Registration System (MERS) to accelerate the loan securitization process and save the banks hundreds of millions of dollars by having them avoid the expense of filing mortgages and paying fees each time a loan is resold.

How can a company - whether MERS or a bank - seize a home by foreclosure if it does not show proof of owning the mortgage?

This is the question more attorneys general, including Texas, Maryland and Connecticut, are demanding an answer to from MERS and the Banks.

As the Washington Post reported: “mortgages were created, and sold, sliced and diced, packaged and repackaged so quickly that financial firms had neither the time nor the patience to file paperwork in local courthouses as the loans were traded. By using MERS, lenders were able to reassign loans quickly and cheaply but often the chain of ownership was not accompanied by an official paper trail. … These problems contributed to the use of flawed and fraudulent paperwork, including backdated assignments and forged documents.”

State supreme courts in Maine, Kansas and Arkansas have judged that MERS doesn’t own the loans and therefore cannot foreclose on the houses.

Other courts have ruled in favor of MERS.

But the lower courts have been caught up with the same robosigning.

One judge in Florida admitted to signing off on 6000 foreclosures a week.

Notaries followed with their robo-notorizations. The judiciary’s embarrassment may affect some appellate judges’ judiciousness.

Now the title insurers are the next link in the chain, especially when the foreclosed home has already been sold to a new buyer. The spider’s web spreads.

A lawsuit in California charges that billions of dollars in land recording fees have not been paid by the responsible parties, including MERS and the big banks.

Where have the bank regulators been all these years?

Underneath all this fine print abstruseness and the backhanded evasion of state rules is the contractual tyranny that infects the entire financial service economy and beyond.

To use Professor Elizabeth Warren’s phrase - they are full of “tricks and traps” for the consumer.

We have a major reform movement underway to simplify and redress the imbalance of power between vendors and consumers.

We want to advance all available mechanisms to replace contractual serfdom with the freedom of contract so touted by our founding fathers as a pillar of our economy.

For more information, visit faircontracts.org.

Also, you may wish to send copies of your vendors’ unfathomable fine print contracts, with whatever needs to be deleted to protect your privacy, by email to contracts@faircontracts.org, or by mail in care of Citizen Works, P.O. Box 18478, Washington, D.C, 20036.

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