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RIFORMA
CONDOMINIO
Testo del disegno di legge di
riforma del condominio come approvato, in sede referente, dalla
Commissione Giustizia del Senato
Art. 1
1. L’articolo 1117 del codice
civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1117. - (Parti comuni
dell’edificio). – Sono oggetto di proprietà comune dei
proprietari dei diversi piani o porzioni di piano di un
edificio, se non risulta il contrario dal titolo che, a pena di
nullità, deve precisarne la diversa destinazione d’uso:
1) tutte le parti dell’edificio
necessarie all’uso comune, quali il suolo su cui sorge
l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici
solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli
anditi, i portici, i cortili;
2) i locali per servizi in comune,
quali la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la
lavanderia, il riscaldamento centrale, gli stenditoi, le
centraline di controllo delle energie e delle telecomunicazioni;
3) le opere, le installazioni, i
manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento
comune, quali gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti
idrici e fognari e i sistemi di distribuzione e di trasmissione
per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento, per
le telecomunicazioni e simili, fino al punto di diramazione
degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli
condomini.
Il valore proporzionale delle
singole unità immobiliari deve essere precisato dal regolamento
di condominio o dalle deliberazioni di cui all’articolo 1117-quater
ed essere espresso in millesimi da apposita tabella allegata. Ai
soli fini della ripartizione delle spese, la tabella deve tener
conto dell’uso anche potenziale delle parti comuni come
determinato dalla legge e dal titolo».
Art. 2
1. Dopo l’articolo 1117 del codice
civile sono aggiunti i seguenti:
«Art. 1117-bis. -
(Ambito di applicabilità). – Le disposizioni del presente
Capo si applicano, in quanto compatibili, quando più unità
immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità
immobiliari o di edifici abbiano parti che servono all’uso
comune, quali aree, opere, installazioni e manufatti di
qualunque genere.
Le disposizioni sulle distanze di
cui agli articoli 873 e seguenti e quelle relative alla
corrispondente tutela si applicano, in quanto compatibili,
tenendo conto della condizione dei luoghi, delle destinazioni
d’uso, nonché dell’amenità, della comodità e delle altre
particolari caratteristiche ambientali e reddituali.
Art. 1117-ter. -
(Partecipazione ed usi omogenei). – Le deliberazioni delle
assemblee che riguardano le parti comuni sono anullabili se non
sono approvate anche dalla maggioranza dei proprietari di unità
immobiliari aventi le medesime destinazioni d’uso.
Art. 1117-quater. -
(Modificazioni e sostituzioni delle parti comuni). – La
sostituzione delle parti comuni ovvero la modificazione della
loro destinazione d’uso, salvo quanto disposto dal secondo comma
dell’articolo 1120, può essere approvata dall’assemblea, fermo
restando quanto previsto dall’articolo 1117-ter, con un
numero di voti che rappresenti almeno un terzo dei partecipanti
al condominio e i due terzi del valore complessivo, nei soli
casi in cui ne risulti cessata l’utilità ovvero risulti
egualmente realizzabile l’interesse comune.
La convocazione dell’assemblea
deve essere effettuata mediante raccomandata con avviso di
ricevimento non meno di trenta giorni liberi prima della data di
convocazione, deve individuare le parti comuni, deve indicare
l’oggetto della deliberazione e deve descrivere il contenuto
specifico e le modalità delle sostituzioni o modificazioni che
si intendono apportare. La convocazione deve essere affissa per
non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso
comune o in quelli a tal fine destinati.
La deliberazione, se approvata
dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti almeno la
metà del valore, può produrre effetto anche con l’adesione
successiva da parte di partecipanti al condominio non presenti
all’assemblea che deve essere espressa in forma scritta
all’amministratore, a pena di decadenza, nei sessanta giorni
successivi alla comunicazione, tale da rappresentare il valore
di almeno i due terzi del condominio e di almeno un terzo dei
partecipanti allo stesso. I termini di cui all’articolo 1137
decorrono dalla data di scadenza di tale termine.
La deliberazione, a pena di
nullità, deve:
1) essere assunta con atto
ricevuto da pubblico ufficiale o scrittura privata autenticata;
2) contenere la dichiarazione
espressa dell’amministratore dell’attuazione degli adempimenti
di cui al secondo comma;
3) determinare l’indennità che,
ove richiesta, è attribuita ai condomini che sopportino
diminuzione del loro diritto in ragione di qualità specifiche
dei beni di proprietà esclusiva, avuto riguardo alla condizione
dei luoghi.
Art. 1117-quinquies. -
(Tutela delle destinazioni d’uso). – In caso di attività
contraria alla destinazione d’uso delle parti comuni o delle
unità immobiliari di proprietà esclusiva, ogni condomino può
diffidare l’amministratore affinché entro trenta giorni agisca
per la tutela degli interessi comuni. In mancanza
dell’amministratore o se l’amministratore non provvede entro
trenta giorni dalla diffida, ogni condomino può chiedere che il
tribunale ne ordini la cessazione in via di urgenza, salvo in
ogni caso il risarcimento del danno. Il danno deve essere
determinato tenendo conto degli incrementi di valore, degli
investimenti compiuti e dei benefici ricavati da ciascun
interessato, nonché della gravità della colpa e dell’esigenza di
scoraggiare reiterazioni».
Art. 3
1. L’articolo 1118 del codice
civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1118. - (Diritti dei
partecipanti sulle cose comuni). – Il diritto di ciascun
condomino sulle parti comuni è proporzionato al valore delle
parti di sua proprietà esclusiva, se il titolo non dispone
altrimenti.
Il valore proporzionale di ogni
unità immobiliare non può essere modificato che da atti o da
sentenze che devono essere resi pubblici col mezzo della
trascrizione.
Il condomino non può, rinunziando
al suo diritto sulle parti comuni o modificando la destinazione
d’uso della sua proprietà esclusiva, sottrarsi all’obbligo di
contribuire alle spese per la loro conservazione, né esserne
liberato da alcuni degli altri condomini».
Art. 4
1. All’articolo 1120 del codice
civile, il comma 1 è sostituito dal seguente:
«Art. 1120. - (Innovazioni).
– Salvo che la legge non disponga diversamente, i condomini, con
la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136,
possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o
all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Ove le opere e gli interventi siano connessi alla sicurezza ed
alla salubrità degli edifici e degli impianti sono valide le
deliberazioni approvate con la maggioranza prevista dal comma
secondo dell’articolo 1136.
Art. 5
1. L’articolo 1122 del codice
civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1122. - (Opere
nell’edificio). – Ciascun condomino, nel piano o porzione di
piano di sua proprietà ovvero nelle parti comuni di cui si sia
riservata la proprietà o l’uso esclusivo ai sensi dell’articolo
1117, non può eseguire opere o modifiche o svolgere attività
ovvero variare la destinazione d’uso indicata nel titolo qualora
ciò rechi danno alle parti comuni o alle altrui proprietà
immobiliari, o ne diminuisca comunque il godimento o il valore.
Se le modifiche comportano
l’esecuzione di opere, deve essere data comunicazione delle
stesse all’amministratore».
Art. 6
1. Dopo l’articolo 1122 è inserito
il seguente:
«Art. 1122-bis. - (Opere
individuali di interesse collettivo). – Nelle parti comuni e
nelle parti di proprietà o di uso esclusivo degli edifici
condominiali non possono essere fatti o mantenuti impianti od
opere se non nelle condizioni di sicurezza prescritte dalla
legge. La mancanza delle condizioni di sicurezza si considera
situazione di pericolo immanente rispetto all’integrità delle
parti comuni e delle altre parti di proprietà esclusiva, nonché
rispetto all’integrità fisica delle persone che stabilmente
occupano o abitualmente accedono al condominio, anche ai fini
della tutela giurisdizionale.
Il detentore a qualunque titolo di
unità immobiliari di proprietà o di uso esclusivo deve
consentire l’accesso, previo interpello dell’amministratore, a
un tecnico qualificato nominato d’accordo con l’amministratore
stesso ovvero, in mancanza, nominato dall’assemblea se ne fanno
richiesta due condomini, al fine di accertare che gli impianti e
le opere sono stati realizzati o sono mantenuti in condizioni di
sicurezza per la sanità e l’incolumità pubblica.
Il condomino, dopo essere stato
interpellato, può, d’accordo con il tecnico nominato, stabilire
le modalità dell’accesso. In mancanza, non può impedirlo, ma è
esonerato dalla spesa se non risulta la situazione di pericolo
di cui al primo comma e in ogni caso gli è dovuta un’indennità
se l’accesso cagiona danno.
La documentazione amministrativa
relativa all’osservanza delle normative di sicurezza in una o
più unità immobiliari di proprietà esclusiva o comune non è di
ostacolo all’ispezione ai fini dei precedenti commi.
Se dall’ispezione risulta la
situazione di pericolo di cui al primo comma, il condomino deve
comunicare all’amministratore le modalità e il tempo di
esecuzione degli indispensabili lavori di messa in sicurezza
degli impianti e delle opere, nonché le modalità e il tempo
dell’accesso per ogni opportuna verifica. In mancanza,
l’amministratore predispone senza ritardo, con la collaborazione
del tecnico qualificato, il piano di intervento con
l’indicazione dettagliata dei lavori da eseguire e lo comunica
ai condomini. L’inerzia del condomino interessato o del
detentore a qualunque titolo importa approvazione del piano e
delle modalità per la sua esecuzione.
Se l’amministratore manca o rimane
inerte per dieci giorni dopo che anche un solo condomino lo
abbia diffidato ad agire, l’iniziativa per l’ispezione e per le
attività successive può essere assunta anche da uno solo degli
interessati di cui al primo comma.
L’inerzia dell’amministratore è
considerata grave irregolarità ai fini della revoca
dell’incarico.
Nei confronti di coloro che non
permettono l’ispezione, o che contestano il piano di intervento,
ovvero che ostacolano o contestano l’esecuzione di esso, può
essere proposta denuncia di danno temuto ai sensi dell’articolo
1172, previa, se ritenuta opportuna, istanza di accertamento
tecnico preventivo ai sensi dell’articolo 696 del codice di
procedura civile.
La documentazione amministrativa
formata dopo l’esecuzione del piano d’intervento deve essere
integrata con una relazione in cui sono elencati
dettagliatamente i lavori eseguiti e i materiali impiegati.
Copia della documentazione è conservata negli atti del
condominio. Tutti i soggetti indicati nel primo comma hanno
diritto ad avere copia della documentazione relativa a tutte le
unità immobiliari».
Art. 7
1. All’articolo 1124 del codice
civile, il primo comma è sostituito dal seguente:
«Art. 1124. - (Manutenzione e
ricostruzione delle scale). – Le scale sono mantenute e
ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono e
dei locali che costituiscono corpo di fabbrica autonomo rispetto
all’edificio principale».
Art. 8
1. L’articolo 1129 è sostituito
dal seguente:
«Art. 1129. - (Nomina e revoca
dell’amministratore). – Quando i condomini sono più di
quattro, l’assemblea nomina amministratore uno di essi o un
terzo. Se l’assemblea non provvede, l’autorità giudiziaria, su
ricorso di uno o più condomini, nomina amministratore uno di
essi o altro condomino da essi indicato; in caso di mancata
designazione o di mancata accettazione, nomina un terzo.
Al momento dell’accettazione della
nomina e in ogni caso di rinnovo dell’incarico, l’amministratore
deve dichiarare i propri dati anagrafici, di avere il godimento
dei diritti civili, l’eventuale appartenenza ad associazioni di
categoria, gli altri condominii amministrati il locale ove si
trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) nonché i giorni e le
ore in cui ogni interessato può prenderne gratuitamente visione
e ottenere, previo rimborso della spesa, copia dell’originale
dall’amministratore che ne attesta la conformità.
Sul luogo di accesso al condominio
o di maggior uso comune, aperto al pubblico, deve essere affissa
l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici
dell’amministratore.
In mancanza dell’amministratore,
sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune,
aperto al pubblico, deve essere affissa l’indicazione delle
generalità e dei recapiti, anche telefonici della persona che
svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.
Il condominio, con la maggioranza
di cui all’articolo 1136, quinto comma, può deliberare che
l’amministratore nominato, prima dell’accettazione, presti
idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi derivanti
dall’espletamento del suo incarico, anche mediante prestazione
di fideiussione. Sono privi di effetto, in mancanza della
relativa prestazione, la nomina o il rinnovo del suo incarico.
L’amministratore è obbligato a
collocare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini in
specifico conto separato, con modalità idonee a consentirne
l’accesso a fini informativi da parte di ciascun condomino.
Per gli edifici di oltre nove
unità immobiliari, l’assemblea che delibera l’approvazione del
bilancio preventivo, dispone altresì le modalità e i limiti con
i quali l’amministratore può prelevare somme dal conto
condominiale, eventualmente indicando quello dei condomini cui è
attribuito il potere di forma congiunta con l’amministratore.
Analogamente l’Assemblea provvede nel caso in cui siano da essa
stabilite spese straordinarie. Le somme versate non sono
soggette a revocatoria fallimentare e a revocatoria ordinaria. I
creditori del condominio sono preferiti ai creditori particolari
dell’amministratore ed ai creditori di ciascun condomino.
Il compenso dell’amministratore
comprende le operazioni necessarie alla successione nel suo
incarico. Nell’ipotesi di revoca prima della scadenza, è dovuto
all’amministratore un compenso determinato dall’assemblea in
funzione del tempo necessario, non superiore a venti giorni, per
le operazioni di presentazione del rendiconto e di successione
dall’incarico, fermo restando l’obbligo della consegna immediata
della cassa, del libro verbale e di ogni altro carteggio
relativo ad operazioni di riscossione delle quote nonché a
quelle da svolgere con urgenza, al fine di evitare il
pregiudizio degli interessi comuni e dei singoli condomini.
L’amministratore è sempre tenuto a
mettere in mora gli obbligati inadempienti decorsi trenta giorni
da quando il credito è divenuto esigibile.
L’amministratore è obbligato a
intraprendere iniziative giudiziarie per la riscossione forzosa
delle somme dovute da ciascun obbligato, incluse quelle di cui
all’art. 63, comma 1 delle disposizioni per l’attuazione del
codice civile entro tre mesi dal giorno in cui il credito è
divenuto esigibile, a meno che non sia stato espressamente
dispensato dall’assemblea. In mancanza, scaduto tale termine,
gli obbligati in regola con i pagamenti sono liberati dal
vincolo di solidarietà. In tal caso, l’amministratore risponde
nei confronti dei terzi nei limiti delle somme non riscosse per
le quali non abbia attivato le iniziative di cui al primo
periodo del presente comma.
Salvo diversa deliberazione,
l’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in
ogni tempo dall’assemblea. L’assemblea convocata per la revoca
può deliberare sulla nomina del nuovo amministratore.
L’amministratore può essere
revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun
condomino, oltre che nel caso previsto dal quarto comma
dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero
se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
Costituiscono, tra le altre, gravi
irregolarità dell’amministratore, oltre alla comunicazione di
notizie incomplete o inesatte di cui al primo comma:
a)
il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per
la nomina del nuovo amministratore;
b)
la mancata esecuzione di un provvedimento
giudiziario;
c)
la gestione che generi confusione tra il
patrimonio del condominio e il patrimonio personale
dell’amministratore ovvero quelli di altri condominii gestiti
dal medesimo;
d)
aver consentito senza che ve ne fossero i
presupposti, alla cancellazione di formalità eseguite nei
registri immobiliari a tutela di ragioni di credito del
condominio;
e)
l’omissione delle iniziative di cui al nono e al
decimo comma per la riscossione forzosa delle somme dovute da
ciascun obbligato entro tre mesi dal giorno in cui il credito è
divenuto esigibile.
Art. 9
1. L’articolo 1130 del codice
civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1130. - (Attribuzioni
dell’amministratore). – L’amministratore, oltre agli
obblighi ed ai compiti di cui alla disposizione precedente,
deve:
1) eseguire le deliberazioni
dell’assemblea dei condomini, incluse quella di cui all’articolo
1117-quater, e curare l’osservanza del regolamento di
condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose
comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in
modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i
condomini;
3) riscuotere i contributi ed
erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle
parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi
dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;
5) eseguire tutti gli adempimenti
fiscali;
6) curare la tenuta del registro
di anagrafe condominiale formato dai nominativi dei singoli
proprietari e dai dati catastali di ogni unità immobiliare
nonché da annotazioni circa eventuali limitazioni o ampliamenti
inerenti l’esercizio del diritto di proprietà e dagli atti
concernenti l’attuazione delle normative di sicurezza. Tali
comunicazioni devono essere fornite in forma scritta dai singoli
condomini all’amministratore entro quindici giorni dalla
variazione dei dati. L’amministratore, in caso di inerzia,
incompletezza o mancanza delle relative comunicazioni da parte
dei condomini, deve richiedere a questi ultimi, con lettera
raccomandata, tutte le informazioni necessarie alla tenuta del
registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o
non esaustiva risposta, l’amministratore può citare in giudizio
il condomino inadempiente innanzi al giudice di pace competente
ai sensi dell’articolo 7 del codice di procedura civile al fine
di far accertare e disporre giudizialmente l’acquisizione di
ogni elemento idoneo alla verifica della titolarità del bene. Il
giudice di pace, qualora voglia avvalersi per l’accesso presso
gli uffici competenti della consulenza di un tecnico, deve porre
l’anticipazione delle spese a carico esclusivo del condomino
inadempiente;
7) curare la tenuta del registro
dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca
dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro
dei verbali delle assemblee condominiali, al fine di garantire
la tutela degli assenti, devono essere annotati: le eventuali
mancate costituzioni delle assemblee, i contenuti delle
discussioni e delle delibere formate nelle assemblee, nonché le
dichiarazioni espresse dai singoli condomini che ne facciano
richiesta. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore
devono essere annotate, in successione tra loro, le date della
nomina e della revoca di ogni amministratore succedutosi nel
condominio, nonché la descrizione del decreto in caso di
provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità devono
essere annotati in ordine cronologico i singoli movimenti; esso
contiene una sola colonna per le entrate, dove annotare le quote
di spese riscosse e tante colonne di spesa, ciascuna per ogni
voce omogenea di spesa. Tale registro può tenersi anche in via
informatica;
8) provvedere all’affissione degli
atti di cui all’articolo 1117-quater.
Il rendiconto condominiale è
redatto secondo i criteri di cassa e di competenza ed in ogni
caso nella forma atta a consentire una chiara verifica delle
voci di spesa e di entrata e della situazione patrimoniale del
condominio nonché dei fondi e delle riserve previste. Il
rendiconto annuale deve essere accompagnato da una relazione
esplicativa di tutta la gestione con l’indicazione anche dei
principali problemi risolti e da risolvere nell’interesse del
condominio. Ogni condomino e conduttore di unità immobiliare, in
relazione ai rispettivi diritti, può prendere visione dei
documenti giustificativi. Le scritture e i documenti
giustificativi devono essere conservati per cinque anni dalla
data dell’ultima registrazione.
Per edifici di oltre nove unità
immobiliari l’assemblea può nominare, unitamente
all’amministratore, un consiglio di condominio che è composto da
non meno di tre condomini. Il consiglio ha funzioni consultive e
di controllo e su delega dell’assemblea, quando per qualsiasi
causa manchi il legale rappresentante del condominio, può
assumere in via provvisoria le funzioni dell’amministratore,
anche nel caso di dimissioni di questo o scadenza dell’incarico
senza che l’assemblea abbia provveduto alla nuova nomina».
Art. 10
1. All’articolo 1131 sono
apportate le seguenti modificazioni:
«a) al comma 1, in fine,
sono aggiunte le seguenti parole: “L’amministratore rappresenta
il condominio nell’attuazione delle deliberazioni di cui
all’art. 1117-quater ed è legittimato ad eseguire gli
atti ad esse relativi. Ogni limite o condizione si considera non
apposto“;
b)
dopo il comma 4 è aggiunto il seguente:
“L’amministratore, anche in
mancanza di espressa autorizzazione dell’assemblea, è
legittimato a consentire la cancellazione delle formalità
eseguite nei registri immobiliari a tutela di ragioni di credito
del condominio“».
Art. 11
1. L’articolo 1137 del codice
civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1137. - (Impugnazione
delle deliberazioni dell’assemblea). – Le deliberazioni
prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono
obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie
alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino
dissenziente può adire l’autorità giudiziaria con atto di
citazione; l’impugnazione non sospende l’esecuzione della
deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata
dall’autorità stessa.
L’atto di citazione deve essere
notificato, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che
decorrono dalla data della deliberazione per i partecipanti e
dalla data di comunicazione per gli assenti.
Al predetto termine di impugnativa
si applica la sospensione feriale di cui all’articolo 1 della
legge 7 dicembre 1969, n. 742.
Qualora vi siano valide ragioni
per temere che l’imminente esecuzione della volontà assembleare
comporti un pregiudizio irreparabile del diritto vantato,
l’impugnativa con richiesta di sospensione della esecutività
della delibera può essere proposta con ricorso depositato nella
cancelleria del giudice competente per il merito.
La proposizione di rimedi
cautelari preventivi sospende il termine di decadenza
dell’impegnativa. Il termine è altresì sospeso a seguito della
proposizione di ricorsi a procedure di conciliazione
stragiudiziale delle controversie presso le Camere di commercio,
industria, artigianato e agricoltura o altri organismi ovvero
nell’ambito di attività conciliative svolte dalle associazioni
di rappresentanza dei proprietari, dei conduttori e degli
amministratori ove previsti nel regolamento di condominio e
nuovamente decorre dopo dieci giorni dalla comunicazione
dell’esito della procedura conciliativa e in ogni caso dopo che
sono trascorsi novanta giorni dall’avvio della stessa.
Negli altri casi la richiesta di
sospensione della esecutività della delibera può essere chiesta
unitamente all’impugnativa proposta con atto di citazione o in
corso di causa».
Art. 12
1. Il comma 3 dell’articolo 1138
del codice civile, è sostituito dal seguente:
«Il regolamento deve essere
approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal
secondo comma dell’art. 1136 e, controfirmato da ogni votante,
deve essere allegato al relativo verbale di approvazione
facendone parte integrante, salve le disposizioni in materia di
formazione e di sottoscrizione degli atti in via telematica».
Art. 13
1. L’articolo 1139 del codice
civile è abrogato.
Art. 14
1. All’articolo 2643 del codice
civile sono apportate le seguenti modificazioni:
«a) il numero 14) è
sostituito dal seguente:
“14) gli atti e le sentenze,
nonché le delibere di cui all’art. 1117-quater, che
operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di
uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti e le domande
giudiziali che li riguardano;“;
b)
dopo il numero 14), è aggiunto il seguente:
“15) gli atti che operano la
modificazione della proprietà o di uno dei diritti menzionati
nei numeri precedenti ovvero impongono, modificano o vietano
destinazioni specifiche a beni o a complessi di beni per
realizzare interessi meritevoli di tutela da parte
dell’ordinamento giuridico ai sensi dell’articolo 1322.“».
Art. 15
1. All’articolo 2659 del codice
civile, sono apportate le seguenti modificazioni:
«a) al numero 1), sono
aggiunte, in fine, le seguenti parole: “Per i condominii, devono
essere indicate la denominazione, ubicazione e codice fiscale.“;
b)
dopo il secondo comma, è aggiunto, in fine, il
seguente:
“Le trascrizioni delle delibere di
cui all’articolo 1117-quater e degli atti che impongano,
vietano o modificano specifiche destinazioni d’uso delle parti
comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva,
eseguite a favore e contro i condominii si considerano eseguite
a favore e contro tutti i singoli proprietari delle unità
immobiliari. Gli atti di cui al numero 14-bis
dell’articolo 2643 devono essere trascritti a favore e contro le
parti medesime.“».
Art. 16
1. All’articolo 63 delle
disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni
transitorie, sono apportate le seguenti modificazioni:
«a) dopo il primo comma, è
aggiunto il seguente:
“Gli obbligati in regola con i
pagamenti hanno il beneficio della preventiva escussione. Il
ricorso a strumenti coattivi di riscossione delle somme dovute
da ciascuno obbligato entro tre mesi dal giorno il cui il
credito è divenuto esigibile deve essere comunicato
dall’amministratore ai creditori del condominio ancora
insoddisfatti.“;
b)
il comma 2, è sostituito dal seguente:
“Chi subentra nei diritti di un
condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei
contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Tuttavia, la solidarietà perdura fino a quando non sia stata
comunicata all’amministratore copia conforme all’originale del
titolo che attua il subentro.“;
c)
il comma 3, è sostituito dal seguente:
“In caso di mora nel pagamento dei
contributi che si sia protratta per un trimestre,
l’amministratore può sospendere l’utilizzazione dei servizi
comuni suscettibili di godimento separato, salvo che l’autorità
giudiziaria riconosca in via d’urgenza l’essenzialità del
servizio per la realizzazione di diritti fondamentali della
persona e l’impossibilità oggettiva del ricorso a mezzi
alternativi. Il divieto di sospensione non può avere durata
superiore a sei mesi.“».
Art. 17
1. All’articolo 64 delle
disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni
transitorie, il comma 1 è sostituito dal seguente:
«Sulla revoca dell’amministratore,
nei casi indicati dal dodicesimo comma dell’articolo 1129 e dal
quarto comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale
provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito
l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente».
Art. 18
1. All’articolo 66 delle
disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni
transitorie il comma 3 è sostituito dai seguenti:
«L’avviso di convocazione deve
essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della
data fissata per l’adunanza in prima convocazione, specificando
il luogo e l’ora della riunione. La incompleta o mancata
convocazione dei condomini determina l’annullabilità della
delibera assembleare impugnabile, nei termini di decadenza di
cui all’articolo 1137 del codice civile, solo dai condomini,
assenti o dissenzienti, titolari del diretto interesse alla
completezza della convocazione in quanto da questa pretermessi.
L’assemblea chiamata in seconda
convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della
prima.
L’amministratore ha facoltà di
fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo
svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando i
condomini con un unico avviso ove sono indicate le ulteriori
date di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente
costituitasi, senza la necessità di ulteriori convocazioni».
Art. 19
1. L’articolo 67 delle
disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni
transitorie è sostituito dal seguente:
«Ogni proprietario di ogni unità
immobiliare può intervenire all’assemblea anche a mezzo di
rappresentante.
Qualora un piano o porzione di
piano appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste
hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è
designato dai condomini interessati; in mancanza provvede per
sorteggio il presidente.
Nei casi di cui all’articolo 1117-bis,
i condomini di ciascun edificio e i proprietari di unità
immobiliari facenti parte di un condominio, ovvero i condominii
formati da più edifici o da condominii di unità immobiliari
designano con la maggioranza dell’articolo 1136, comma quinto,
il loro rappresentante. In mancanza provvede per sorteggio il
presidente. Il rappresentante può esercitare tutti i poteri
inerenti al diritto di proprietà sulle parti comuni, incluso
quello di concorrere a formare il regolamento, a precisare il
valore proporzionale delle singole proprietà e ad esprimerlo con
apposita tabella ad esso allegata, nonché di concorrere
all’approvazione delle delibere di cui all’articolo 1117-quater
e eseguire le relative trascrizioni. Ogni limite o condizione al
potere di rappresentanza si considera non apposto.
All’amministratore non possono
essere conferiti poteri di rappresentanza diversi da quelli
stabiliti dalla legge né deleghe per la partecipazione
all’assemblea. Il condomino che sia amministratore non ha
diritto di voto nelle materie che riguardano la sua attività.
L’usufruttuario, ovvero, salvo
espresso patto contrario, il conduttore, di un piano o porzione
di piano esercita il diritto di voto nella delibera che
attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento
delle cose e dei servizi comuni ed è obbligato in via principale
nei confronti del condominio a concorrere nelle spese relative.
Nelle deliberazioni che riguardano
innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione
straordinaria delle parti comuni dell’edificio ed in quelle
dell’articolo 1117-quater il diritto di voto spetta
invece al proprietario».
Art. 20
1. All’articolo 69 delle
disposizioni di attuazione del codice civile, dopo il numero 2),
è aggiunto il seguente:
«3) quando risultino alterati in
conseguenza di trasformazioni o modificazioni oggetto di
sanatoria edilizia che siano approvate
dagli altri condomini. In tal caso
ogni spesa relativa è a carico del condomino che ne ha tratto
vantaggio».
Art. 21
1. All’articolo 7 del codice di
procedura civile sono aggiunte, in fine, le seguenti parole:
«nonché per le procedure relative all’accertamento da parte
dell’amministratore della titolarità dell’immobile ai fini del
corretto inserimento e mantenimento nel registro di anagrafe
condominiale di cui all’articolo 1130, primo comma, numero 6 del
codice civile».
Art. 22
1.
All’articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, le
parole: “con le maggioranze previste dall’articolo 1136, secondo
e terzo comma del codice civile“ sono sostituite dalle seguenti:
“con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo
1136 del codice civile“».
Art. 23
1. All’articolo 26 della legge 9
gennaio 1991, n. 10, le parole: “l’assemblea di condominio
decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del
codice civile“ sono sostituite dalle seguenti: “l’assemblea di
condominio delibera con la maggioranza prevista dal secondo
comma dell’articolo 1136 del codice civile“».
Art. 24
1. All’articolo 2-bis del
decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito in legge, con
modificazioni, dall’articolo 1 della legge 20 marzo 2001, n. 66,
al comma 13, la parola: “terzo“ è sostituita dalla seguente:
“secondo“».
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