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L'amministratore è l'organo esecutivo del
condominio; la sua nomina è obbligatoria quando i condomini
sono più di quattro, ma nulla vieta che anche i condominii
con quattro o meno condomini possano nominare un amministratore.
La norma è inderogabile e non può essere modificata dal
regolamento di condominio.
Nomina
L'amministratore è nominato dall'assemblea con la maggioranza
degli intervenuti, che possiedano almeno la metà dei
millesimi di proprietà dell'edificio; se l'assemblea non
provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su
ricorso di uno o più condomini. La nomina e la
cessazione per qualunque causa dell'amministratore
dall'ufficio sono annotate in apposito registro.
La giurisprudenza ha ammesso la possibilità di una nomina
per fatti concludenti o comportamento implicito dei
condomini: "Alla nomina dell'amministratore del condominio
di un edificio è applicabile la disposizione dell'art. 1392 C.C.,
secondo cui, salvo che siano prescritte forme particolari e
solenni per il contratto che il rappresentante deve
concludere, la procura che conferisce il potere di
rappresentanza può essere verbale o anche tacita, di talchè
essa può risultare, indipendentemente da una
formale investitura da parte dell'assemblea e
dall'annotazione nello speciale registro di cui all'art.
1129 C.C., dal comportamento concludente dei condomini che
abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli
effetti, pur in assenza di una regolare nomina assembleare, rivolgendosi a lui in tale veste,
senza mettere in discussione i poteri di gestione e di
rappresentanza del condominio". (Cass. Civ.10/04/96
n.3296 sez.II).
Chi può essere amministratore
Chiunque può
essere eletto amministratore di condominio: non esiste ad
oggi un albo
professionale, ma, data la complessità dell'incarico, le
responsabilità civili e penali, e la vastità di competenze
richieste oggi all'amministratore è bene procedere ad una
scelta oculata, privilegiando i professionisti, ossia coloro
che possono offrire una garanzia tecnico-professionale
adeguata (commercialisti, avvocati, amministratori
condominiali iscritti ad un albo di categoria, ...); una
tale scelta è dettata anche dalla necessità di cautelarsi
dalla "ignoranza" in materia, purtroppo ancora spesso
diffusa, che è la causa principale delle innumerevoli cause
civili che affollano i tribunali italiani, ignoranza che
potrebbe causare danni anche di non lieve entità. Da evitare
sono coloro che chiedono un compenso molto basso o
addirittura irrisorio o, peggio, non chiedono nulla, perché
ciò non può che essere dovuto a mancanza di professionalità
o a chissà cos'altro...
Durata dell'incarico
L'amministratore dura in carica un anno
(art. 1129 C.C.).
Le norma è
inderogabile (art. 1138 C.C.), non è possibile cioè essere
nominati amministratori condominiali per un periodo
superiore ad un anno, salvo eventuali riconferme alla
scadenza del mandato, per le quali occorrono le stesse
maggioranze previste per la nomina; se non viene
riconfermato o non viene nominato un successore, conserva
ad interim i poteri e può continuare ad
esercitarli fino a che non è sostituito, a meno di una
eventuale volontà contraria dei condomini espressa in sede
di
delibera assembleare.
Revoca dell'incarico
Il mandato
dell'amministratore può essere revocato dal giudice:
-
se non ha reso conto della sua gestione per due anni;
-
se vi sono fondati sospetti sul suo operato;
-
se non ha informato l'assemblea di essere stato
oggetto di una citazione o di un provvedimento del
tribunale, anche se l'atto non riguarda le sue
attribuzioni di amministratore.
Il mandato di
amministratore può anche essere revocato dall'assemblea in qualsiasi momento,
con la stessa procedura prevista per la nomina.
Compiti dell'amministratore
I compiti dell'amministratore, indicati dall'art.
1130 C.C., costituiscono un'elencazione ritenuta meramente esemplificativa e non tassativa: il regolamento condominiale e/o l'assemblea
possono aumentare o diminuire i compiti dell'amministratore,
sempre nei limiti della gestione della cosa comune
-
Esecuzione delle delibere assembleari - L'amministratore deve
eseguire quanto stabilito dalle
delibere assembleari mettendo in pratica la volontà espressa
dai proprietari; nella sua attività deve usare la diligenza del buon padre di famiglia.
Non può compiere atti che non rientrano nei
suoi compiti o prendere decisioni di sua iniziativa a meno
che non riguardino atti di ordinaria amministrazione o
lavori di manutenzione straordinaria di natura
effettivamente urgente.
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Osservanza del regolamento -
L'amministratore deve far
osservare il regolamento condominiale, dovere questo che
si manifesta nel potere di rivolgere
inviti o diffide ai condomini trasgressori e di
intraprendere,
contro di essi, azioni giudiziarie, sempre con
riferimento alle parti comuni.
-
Disciplina delle cose comuni -
L'amministratore può compiere tutto ciò che
riguarda l'ordinaria amministrazione delle parti comuni
e la prestazione dei servizi comuni, nei limiti della
spesa approvata dall'assemblea
-
Riscossione dei contributi -
L'amministratore ha il dovere di riscuotere i contributi
dai condomini sulla base del
piano di riparto del bilancio preventivo e consuntivo. Tale
potere gli consente anche di ricorrere in Tribunale contro i morosi senza
l'assenso dell'assemblea (Cass.civ. 18/01/90 n.234 sez.II,
Cass.civ. 11/11/92 n.12125 sez.II, Cass.civ. 15/03/94 n.2452
sez.II) per ottenere un provvedimento
ingiuntivo immediatamente esecutivo dal giudice.
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Conservazione delle cose comuni -
L'amministratore deve compiere tutti agli atti
conservativi necessari ad evitare pregiudizi alle parti
comuni e per la salvaguardia dell'edificio nel
suo insieme.
La possibilità dell'amministratore di agire in giudizio, per
la tutela dei diritti inerenti alle parti comuni
dell'edificio, può esser fatta valere sia nei confronti dei
condomini che di terzi.
-
Rendiconto -
Alla fine di ogni anno, l'amministratore deve rendere il
conto della sua gestione.
Per la redazione del rendiconto non è richiesta una
specifica
formalità, come una rigorosa forma contabile, purché sia
tale da evidenziare gli elementi
essenziali per rendere comprensibili ai
condomini le spese effettuate e la relativa ripartizione, le
entrate riscosse, i debiti e i crediti del condominio e la
formazione e l'utilizzo di eventuali fondi.
Ovviamente l'amministratore dovrà presentare insieme
al conto, i documenti
giustificativi delle spese, per consentire l'effettivo
controllo della gestione da parte dei condomini e
l'eventuale contestazione.
Oltre ai detti compiti l'amministratore deve curare
l'applicazione delle norme sulla sicurezza degli
impianti, comunicare annualmente all’anagrafe tributaria
l’ammontare dei beni e dei servizi acquistati dal
condominio e i dati identificativi dei relativi
fornitori, presentare la dichiarazione per i sostituti
d'imposta se corrisposti onorari e/o stipendi soggetti a
ritenute fiscali e assistere i condomini per le pratiche di
agevolazioni fiscali concesse per le spese di
manutenzione effettuate dal condominio.
Rientrano tra i doveri dell'amministratore tenere
il registro dei verbali assembleari, la tenuta della contabilità
del condominio, aggiornare l'elenco dei
condomini, convocare l'assemblea ordinaria o
straordinaria, conservazione la documentazione
condominiale e il regolamento di
condominio.
Rappresentanza
All'amministratore condominiale è attribuita la
rappresentanza processuale del condominio dall'art. 1131 C.C.,
nel senso che può agire in giudizio sia contro i condomini
che contro terzi e può essere convenuto in giudizio per
qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio;
tale potere è circoscritto, ovviamente, entro i limiti delle
sue attribuzioni di cui all'art.1130, a meno che tale limite
non è espressamente ampliato dal regolamento condominiale o
dall'assemblea, sempre con riguardo alle cose comuni.
In pratica l'amministratore può agire in giudizio, senza alcuna
autorizzazione, nei confronti dei singoli condomini, per
fare eseguire le delibere dell'assemblea, per curare
l'osservanza del regolamento condominiale, per disciplinare
l'uso delle cose comuni, per riscuotere dai condomini
morosi i contributi sulla base dello stato di ripartizione approvato,
per
compiere atti conservativi di diritti inerenti alle parti
comuni dell'edificio.
Può essere invece resistere in giudizio per qualunque azione
che interessi le
parti o i servizi comuni dell'edificio.
Non è assolutamente legittimato sulle controversie che
riguardano diritti esclusivi dei singoli condomini.
Se
la citazione o il provvedimento abbia un
contenuto che esorbita dalle attribuzioni
dell'amministratore, questi deve darne senza indugio
notizia all'assemblea; se non adempie a quest'obbligo può
essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
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