Il condominio è un ente di gestione⁽¹⁾ che si forma quando un edificio, o una parte di esso, o un complesso di edifici (nel seguito dell'esposizione si dirà solo edificio, per abbreviare), cessa di appartenere all'unico proprietario (spesso il costruttore) a seguito della vendita di una porzione di esso⁽²⁾ (in genere un appartamento); la proprietà, fino ad allora unica, viene quindi divisa tra più soggetti.
Da quel momento verranno a coesistere alcune parti dell'immobile di proprietà esclusiva ed altre parti che appartengono pro indiviso a tutti coloro che nell'edificio hanno le proprietà esclusive, parti che per funzione e/o destinazione sono necessarie per l'esistenza dell'edificio stesso o per le sue esigenze, che danno origine ad un diritto di comunione forzosa tra i proprietari; sempre da quel momento troveranno applicazione tutte le norme sul condominio previste dal codice civile.
La nascita del condominio, quindi, non dipende da una "volontà" di uno o più soggetti (!!!) o dalla delibera della prima assemblea, come sovente si sente dire, né coincide con la data di ultimazione del fabbricato/i (!!!), come altrettanto spesso si sente dire; il condominio nasce con il primo frazionamento della proprietà, e non occorrono particolari formalità.
A completamento della definizione di condominio è necessario chiarire alcune tipologie che non danno origine ad un condominio, ma ad una comunione, e che molte volte generano confusione in merito soprattutto all'applicazione della normativa vigente:
 

• la divisione verticale di un edificio (esempio classico: la villetta bifamiliare divisa verticalmente dal suolo al tetto), a cui si applicano le norme sulla comunione e non anche quelle sul condominio;

• la proprietà pro-indiviso di un edificio, cioè quando più soggetti sono proprietari dell'edificio ma non di parti esclusive distinte (esempio classico: gli eredi), a cui si applicano le norme sulla comunione e non anche quelle sul condominio.

Ho detto sopra che il condominio è un "ente di gestione", è quindi sprovvisto di personalità giuridica e non ha una propria autonomia patrimoniale(1); non è un soggetto a se stante, diverso dai proprietari, ma è un ente, appunto, di gestione che opera, attraverso i suoi organi, per la conservazione delle parti comuni dell’edificio e per garantire la funzionalità dei servizi nell’interesse comune di tutti i partecipanti, senza interferire con i diritti autonomi di ciascun proprietario.