Mutui a tassi usurari?

Perché un mutuo a tasso fisso deve essere variato dopo qualche anno perché considerato troppo alto e, quindi, "usurario" in base alla nuova legge sull'usura? Allora è un tasso "quasi" fisso?

Di seguito proponiamo un paio di articoli per comprendere meglio il problema. Un commento alla fine.

io donna          Settimanale distribuito con il Corriere della Sera

N.° 2 - sabato, 13/01/2001

Nel pasticcio dei mutui

Mentre infuria la protesta conviene aspettare la probabile modifica della legge. E poi decidere se conviene la strada legale. Che è lunga e costosa.

di Gino Pagliuca

Dopo la bufera scatenata dalle associazioni dei consumatori contro il decreto sui “mutui usurari” e in attesa che il Parlamento modifichi la normativa contestata (il provvedimento del 29 dicembre deve essere ratificato entro 90 giorni) molte persone che negli ultimi anni hanno acceso mutui con le banche si interrogano. Che cosa è lecito aspettarsi dalla battaglia in corso? Quali sono le prospettive legali nel caso si decidesse di contestare anche una futura normativa? Qualsiasi decisione verrà presa avrà un effetto molto concreto. E basta guardare le cifre sulla differenza di esborso mensile al variare del tasso applicato per capire la portata del contenzioso [fino a circa € 125,00 al mese, N.d.R.].

Come è noto, il pasticcio nasce dall’interpretazione della legge antiusura operativa dal 1° aprile 1997: prevede che ogni trimestre il ministero del Tesoro effettui la rilevazione dei tassi medi di mercato sulle varie tipologie di prestito e considera fuori legge perché usurario il tasso che supera del 50 per cento la media. Ma non ha precisato un punto fondamentale: un contratto con un tasso regolare al momento della firma può proseguire al tasso iniziale anche se questo risultasse in seguito usurario, oppure deve essere automaticamente ricondotto sotto il livello dell’usura? Una “dimenticanza” che ha avuto conseguenze catastrofiche: prima del 1997 i tassi medi dei mutui veleggiavano tra il 13 e il 16 per cento, mentre per effetto dell’ingresso della lira nell’euro i tassi medi sono scesi nel 1998 sotto al 6 per cento. Il problema, già sorto negli anni scorsi, era aggravato dal meccanismo delle penali che di fatto rendeva poco conveniente estinguere il mutuo per stipularne uno nuovo. Nei vecchi contratti, infatti, le clausole per l’anticipata estinzione prevedono penali che possono arrivare anche al 30-40 per cento del debito da pagare.

Per questo numerosi utenti, con l’appoggio delle associazioni, hanno promosso cause contro le banche. Risultato? In sei casi su sei la Corte di Cassazione ha dato loro ragione, sostenendo che il tasso bancario deve essere adeguato nel tempo a quello delle rilevazioni. Invece, il decreto governativo contestato nega ai clienti il diritto a indennizzi per il passato e impone alle banche di rinegoziare i mutui a tasso fisso al tasso del 12,21 per cento (attuale definizione del livello di usura). Le associazioni dei consumatori ritengono questa soglia ancora troppo alta, chiedono un indennizzo forfettario per il passato e la chiara affermazione che le rinegoziazioni dei mutui siano a costo zero per i clienti. Che fare, allora? Probabilmente la cosa migliore, per chi ha un mutuo fisso a tassi elevati, è aspettare il testo definitivo della legge e solo dopo fare i propri conti. A questo punto, infatti, un iter giudiziario rischia di diventare estremamente lungo e costoso. Le sentenze della Cassazione non si estendono in modo automatico. Il singolo che voglia arrivare a quel grado di giudizio deve mettere in conto parcelle legali di almeno cinque milioni di lire. Senza avere la certezza matematica di vincere.

Corriere della Sera

Anno 126 – N. 4 – venerdì, 05/01/2001

Il cliente preso a mutui in faccia

Un decreto e l’inefficienza delle banche.

di Alessandro Penati

Il Parlamento, nel ‘96, sotto la spinta emotiva di alcuni fatti di cronaca, ha stabilito il tasso di interesse al di sopra del quale il creditore diventa ufficialmente usuraio. La solita norma condita di populismo e dirigismo: gli usurai sono criminali organizzati; per combatterli, a poco serve definirli tali per legge. E chi cade nelle loro mani, paga perché teme per la propria incolumità, nonostante lo Stato lo sollevi dai suoi obblighi. Infatti, il fenomeno dell’usura  non è stato debellato, né ridimensionato. La legge, però, ha raggiunto almeno uno scopo, che pure non si proponeva: ha fatto esplodere il problema dei mutui. [In realtà una legge come questa, che definisce in modo preciso il tasso usurario, rispetto al passato contribuisce in modo significativo, seppur non risolutivo, a incastrare i criminali che si macchiano di questo reato, N.d.R.].

Fino a qualche anno fa era normale pagare tra l’11 e il 15% per un mutuo a tasso fisso: ce lo siamo dimenticati, ma l’inflazione era molto più alta, le svalutazioni della lira ricorrenti, e lo Stato rischiava l’insolvenza. Infatti, il Tesoro, dal ‘90 al ‘95, ha pagato un tasso medio del 12% sui titoli di Stato a lungo termine. Poi è arrivato l’euro, i tassi sono crollati e in molti si sono trovati a pagare interessi eccessivamente onerosi su mutui contratti in passato.

In un mercato del credito efficiente e concorrenziale, il problema non si porrebbe: il debitore potrebbe decidere quando e come rifinanziare il mutuo a tassi inferiori, rinegoziandolo con la propria banca, o con un’altra che offre condizioni migliori. In Italia, questa via è raramente praticabile: o perché il contratto di mutuo non lo permette, o perché i costi sono proibitivi.

All’origine di tutto ci sono tanta inefficienza e i soliti garbugli. La banca che concede un mutuo, con una determinata scadenza e tasso, si finanzia a propria volta emettendo un’obbligazione alle stesse condizioni: con i rimborsi dei mutuatari paga gli interessi sull’obbligazione, e trattiene il proprio margine, senza alcun rischio finanziario. Un rischio che, invece, avrebbe se permettesse il rimborso anticipato dei mutui. Di qui l’opposizione alla possibilità di rifinanziamento.

Volendo, la banca potrebbe facilmente coprirsi da questo rischio attraverso uno swap di interesse, strumento finanziario introdotto negli Stati Uniti a metà degli anni ‘80, ora comunissimo ovunque, proprio per risolvere un problema analogo. Le banche italiane, nonostante l’avvento dell’euro, non l’hanno fatto; e i consumatori pagano questa loro inefficienza.

Le banche si difendono sostenendo che chi ha contratto un mutuo a tasso fisso speculava sull’aumento dell’inflazione, e ha perso. Può darsi, ma è più probabile che non abbia nemmeno capito cosa ha firmato. Comunque i contratti non possono diventare vessatori: la possibilità del rimborso anticipato deve essere salvaguardata; e le penali ammesse per un numero limitato di anni. Le banche spendono centinaia di miliardi nel marketing per catturare la fiducia di nuovi clienti. Poi si permettono di maltrattare quelli che hanno già. Offrire spontaneamente il rifinanziamento  alla propria clientela, non sarebbe stato una campagna pubblicitaria efficace? Resta poi il fatto che, oggi, per rifinanziare un mutuo con una banca diversa — incentiverebbe la competizione — bisogna estinguere un’ipoteca, pagare una tassa, accenderne un’altra e pagare una seconda tassa. Ipoteca, poi, vuol dire notaio, con la conseguente parcella professionale. Un processo costosissimo. Se il governo volesse veramente favorire la concorrenza sui mutui, dovrebbe eliminare l’imposta sulle ipoteche e concedere alle banche la possibilità di sostituirsi al notaio nell’offrire, come parte del servizio, l’iscrizione dell’ipoteca (è gratis in alcuni Paesi).

Commento:

 

Un "svista" nella preparazione della legge antiusura ha combinato proprio un bel guaio. Le banche sono state costrette a diminuire le rate dei mutui a tasso fisso stipulati in passato, ricalcolandole secondo un nuovo tasso massimo consentito dalla legge. Questo non sarebbe successo se la citata legge antiusura avesse appositamente previsto la legittimità dei mutui a tasso fisso, con tasso immutato fino alla scadenza. E' ovvio, a mio parere, che in questi casi si dovrebbe verificare se il tasso sia o meno usurario solo al momento in cui si stipula il contratto, non dopo; infatti si tratta di contratti a lungo termine, 10, 20 anni e più, validi sempre alle stesse condizioni iniziali. Diversamente, nel caso di un tasso variabile, il tasso viene aggiornato periodicamente (di solito ogni sei mesi) e ogni volta deve essere inferiore al tasso considerato usurario dalla legge in quel momento.

Se il cliente ha stipulato un mutuo a tasso fisso è proprio perché questo non cambi fino alla scadenza; preferisce perdere eventuali futuri ribassi in cambio della sicurezza assoluta che non verranno aumentati! Costringere le banche a diminuire un tasso fisso, significa che è diventato variabile, ma solo in una direzione (al ribasso). Se i tassi di riferimento fossero aumentati e le banche si fossero permesse di aumentare la rata ai loro clienti, che cosa sarebbe successo? Un pandemonio! Allora perché tanto scandalo, perché tanto chiasso per richiedere un ribasso forzato dei tassi (ex) fissi? E' assolutamente improponibile, oltre che un assurdo economico e giuridico quello che si è imposto alle banche; è fatta salva, naturalmente, la correttezza delle sentenze dei giudici e della loro buona fede, che si basano sull'interpretazione letterale delle leggi (anche se, in questo caso, un po' di elasticità e buon senso non avrebbero guastato).

Non sto certo a difendere le banche, che hanno fatto i loro sbagli. L'errore dei loro detrattori, associazioni di consumatori in testa, è di aver posto l'accento sulla questione sbagliata. Bisogna invece affermare con decisione che il problema vero sta nella estrema difficoltà a rinegoziare il tasso di un mutuo; oppure di estinguerlo anticipatamente, senza pagare penali esorbitanti, per poterne accendere un altro a condizioni più favorevoli. Qui entrano in gioco responsabilità pesanti sia delle banche sia del governo. Le prime devono abbassare le penali a livelli accettabili e il secondo deve eliminare le tasse relative alle iscrizioni e cancellazioni di ipoteche, le quali dovrebbero poter essere fatte anche dalle banche per poter risparmiare sulle parcelle dei notai.