Si conclude un'altra settimana tra alti e bassi per i principali mercati finanziari mondiali. L'inaspettato sprint delle Borse Americane a metà settimana (Nasdaq +7%, Dow Jones +3%) aveva fatto sperare in un rapido recupero verso i massimi di periodo. Il segno meno è però tornato immediatamente a riaffacciarsi raffreddando le attese di un rapido recupero. Il newsflow si è mantenuto incerto: sul fronte degli utili aziendali bene Cisco male i titoli del settore Telecom negli Usa. I dati macroeconomici hanno evidenziato una produttività a livelli record ma sussidi di disoccupazione superiori alle attese. Nella strategia settoriale confermiamo il sovrappeso di bancari e telecomunicazioni e abbassiamo leggermente il peso dei petroliferi.

Anno d'oro per il mattone Analisi di mercato Pesano i debiti Stock picking Il mattone di Pirelli verso la Borsa I settori

Anno d'oro per il mattone. Il 2001 per il settore immobiliare è stato un altro anno Boom. La positiva congiuntura iniziata nel 1999 è continuata spingendo in alto le quotazioni. La media nazionale dei prezzi delle abitazioni è salita di circa il 6,3%. I volumi delle transazioni abitative sono cresciuti rispetto al 2000 di circa l'8%. La domanda ha continuato a puntare sulle zone centrali e semicentrali con una preferenza per i trilocali e superfici che vanno dai 90 ai 120 mq. È in questo contesto che l'indice dei titoli immobiliari italiano ha sovraperformato di quasi il 4% le Blue Chips di Piazza Affari.

Analisi di mercato. L'ufficio studi di Websim ha messo sotto osservazione i bilanci delle società immobiliari italiane. Beni Stabili è la principale azienda immobiliare quotata con una capitalizzazione superiore al miliardo di euro. Alla sue spalle Immsi (180 mln Eu di capitalizzazione) e Aedes (163). Beni Stabili si conferma la numero uno anche sul fronte dei fondamentali: fatturato, Ebitda e Utile netto sono i maggiori in termini assoluti.

Pesano i debiti. Le società quotate presentano un Gearing (rapporto tra debito e fonti di finanziamento) medio del 50%. Tuttavia escludendo Brioschi, Bastogi e Fincasa 44, società di dimensioni esigue, tale indice sale al 63%. Un livello di guardia che indica come sia ancora molto elevato il peso del debito nei bilanci delle immobiliari quotate. Non è un caso quindi che nel corso del 2002, alcune tra le società più indebitate: Beni Stabili (gearing 68%) e Aedes (84%) abbiano in programma delle operazioni di riequilibrio finanziario. Cessione di asset importanti per Beni Stabili (Telemaco) e maxi aumento di capitale (200 mln Eu) per Aedes.

Stock picking. Tra i titoli immobiliari continuiamo a preferire Beni Stabili e Ipi. La società immobiliare del duo Benetton-Del Vecchio resta a nostro avviso sottovalutata, nonostante l'ottima performance (+17% da inizio anno). Il titolo quota attualmente a circa 1 volta il book value 2002, a fronte di un Roe del 17,9%. Il P/E 2003 è intorno a 21x, tra i più bassi del settore. Ipi risulta anch'essa sottovalutata. A fine 2001 la posizione finanziaria netta era pari a 135 mln Eu a fronte di una capitalizzazione di 150 mln Eu. La società è attualmente a forte sconto sul Nav nonostante l'elevata visibilità dei risultati e il modello di business orientato ai servizi che presenta minore volatilità e rischi.

Il mattone di Pirelli verso la Borsa. La prima Ipo della primavera di Piazza Affari sarà proprio una società immobiliare: Pirelli & C. Real Estate. La holding del mattone del Gruppo Tronchetti Provera, potrebbe contendere a Beni Stabili la leadership, per capitalizzazione, tra i titoli immobiliari italiani. Secondo il nostro ufficio studi Pirelli R.E dovrebbe avere una capitalizzazione, post collocamento, di circa 1 mld Eu. La società collocherà il 40% del proprio capitale, per massime 14,05 mln di azioni, 4,05 di nuova emissione e 10,1 mln di proprietà di Pirelli & C.

I Settori. La settimana ha evidenziato ancora una settimana molto difficile per il settore Telecom, che ha perso un altro 3% a livello europeo. Riteniamo che le valutazioni raggiunte siano ormai interessanti e che il settore debba essere mantenuto a sovrappeso. Rinnoviamo la fiducia su Banche e Assicurazioni. Il settore Oil sembra al top dei multipli, ma è probabile che Eni nei prossimi anni riuscirà ad entrare nell'olimpo delle major petrolifere mondiali. Bene ancora sia le Banche che il settore Assicurativo. Continuiamo ad esser prudenti su Utilities e su i Media.