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Per conoscere la disponibilità e i prezzi relativi all'acquisto o alla locazione di un locale da adibire a libreria abbiamo organizzato un incontro con la responsabile dell'agenzia immobiliare "Zeta" dott.ssa Annalisa Zortea.
Inizialmente, ci ha illustrato le attività svolte dall'agenzia immobiliare: attività di intermediazione tra acquirente e venditore di immobili che garantisce le parti che il contratto concluso a condizioni in linea con i prezzi del mercato. Abbiamo poi discusso sulla situazione del mercato immobiliare a Fiera di Primiero.
Per quanto riguarda la locazione di una superficie di circa 100 mq, il canone medio ammonta a circa 1.200/1.300 € al mese.
Per l'acquisto di un locale della stessa superficie il prezzo può variare da 200.000 a 250.000 € e,contraendo un mutuo trentennale per finanziare l'acquisizione del fabbricato, l'uscita monetaria mensile che l'operazione comporterebbe ammonterebbe a circa 1.000 €.
Ipotizzando invece l'acquisto di un immobile di 60 mq il costo si ridurrebbe a 100.000/150.000 € e un'uscita monetaria mensile connessa al mutuo della durata di 25 anni di 800 €.
La relatrice ci ha poi detto che per l'acquisto di fabbricati le cooperative godono di un'agevolazione: si tratta di un contributo a fondo perduto, ex legge provinciale 13 dicembre 1999 n. 6, nella misura del 25% del costo d'acquisto del fabbricato.
Un'altra modalità di acquisizione del fabbricato è rappresentata dal leasing, contratto che prevede la possibilità di utilizzare il fabbricato contro pagamento di canoni periodici, con la possibilità, alla scadenza del contratto, di riscattare il bene contro pagamento del valore di riscatto. Tale contratto può risultare vantaggioso perché consente di recuperare l'IVA sui canoni periodici, di dedurre fiscalmente i canoni periodici, permette di evitare l'iscrizione dell'ipoteca sul bene, di evitare i costi per l'atto notarile.

Siamo poi passati ad analizzare la procedura di acquisto di un bene immobile; che consta di varie fasi: la stipulazione del contratto preliminare che consente di bloccare l'immobile, è un'obbligazione bilaterale con il quale le parti si impegnano ad acquistare e a vendere alle condizioni stabilite. Contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare il compratore versa la caparra confirmatoria, generalmente pari al 30% del prezzo concordato. Come ultima operazione viene redatto l'atto di trasferimento davanti a un notaio, viene pagata la differenza dovuta, mentre l'imposta di registro e le spese di trascrizione sono a carico del compratore ma versate dal notaio, che addebita la parcella al compratore.

Abbiamo poi valutato l'opportunità di acquisire l'immobile stipulando un contratto di locazione. La legge 392 del 1978 dispone che le locazioni commerciali debbano avere una durata minima di 6 anni con rinnovo tacito alla scadenza. Il conduttore può dare disdetta al contratto per gravi problemi oggettivi, mentre il locatore non può mai dare disdetta prima dei sei anni se non per adibire il locale a negozio proprio o per parenti entro il secondo grado, per ristrutturare il negozio o per destinare il negozio ad abitazione principale previo cambiamento di destinazione d'uso. Viene richiesta dal locatore una cauzione in conto spese ed eventuali danni che generalmente ammonta a tre mensilità. La registrazione del contratto è obbligatoria se di durata superiore a 30 giorni e comporta un imposta di registro pari al 2% del canone annuo, più spese di bollo. Il locatore ha diritto di aggiornare il canone in misura del 75% dell'inflazione rilevata dall'ISTAT nell'anno precedente. Le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore.

La dott.ssa Zortea ci ha successivamente dato delle informazioni inerenti le principali voci de spesa relative al fabbricato.
L'onorario professionale dell'agenzia va dal 2% a 4% per l'attività di intermediazione nell'acquisto (provvigione a carico sia del compratore che del venditore) ed è pari ad una mensilità per l'intermediazione nella locazione.
Indicativamente le spese annuali di gestione possono essere quantificate nelle seguenti misure:
- Spese annuali di riscaldamento per 100mq: ca 1.500 €
- Spese annuali di energia elettrica: ca 960 €
- Acqua: ca 100 €
- Tassa sui rifiuti: 100 €
- Spese telefoniche: 100 €
- Altre spese: 200 €.

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