Le parti comuni condominiali sono quelle parti dell'immobile che per funzione e/o destinazione sono necessarie per l'esistenza dell'edificio stesso o per le sue esigenze, e che danno origine ad un diritto di comunione forzosa tra i proprietari.
Il legislatore nel codice civile all'art.1117 ha elencato una serie di parti che vengono presunte comuni se il contrario non risulta dal titolo:

• il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;

• i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per la lavanderia per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;

• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori i pozzi, le cisterne gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

E' opportuno specificare cosa si intende per "titolo contrario": l'elencazione dell'art.1117 C.C. non è una rigida indicazione di parti considerate comuni valida ex legis per ogni edificio, ma un'indicazione di parti che si presumono comuni se il contrario non è stabilito da un titolo, cioè se non vi è qualche atto, opportunamente registrato e trascritto, che non attribuisca qualcuna delle parti elencate alla proprietà esclusiva di un determinato soggetto.
I possibili casi in cui è possibile ravvisare queste fattispecie sono:

• atto di vendita⁽¹⁾ di porzione di edificio (appartamento o piano) in cui il costruttore vende oltre all'unità immobiliare anche una delle parti elencate nell'art.1117 C.C. (esempio classico: il costruttore vende al proprietario dell'ultimo piano, insieme all'appartamento, il lastrico solare soprastante);

• atto costitutivo⁽²⁾

• regolamento contrattuale⁽³⁾, solitamente predisposto dal costruttore, in cui questi stabilisce le parti di proprietà esclusive e quelle comuni, attribuendo qualcuna di quelle elencate nell'art.1117 C.C. ad un determinato appartamento; per poter avere efficacia nei confronti dei terzi il regolamento contrattuale deve essere trascritto o, quantomeno, allegato o menzionato negli atti di vendita ed accettato dagli acquirenti aventi causa dal costruttore;

• destinazione del costruttore⁽⁴⁾ (destinazione del padre di famiglia) di una delle parti elencate nell'art.1117 C.C. a pertinenza di un determinato immobile;

• destinazione particolare⁽⁵⁾ di una delle parti elencate nell'art.1117 C.C. a pertinenza di un determinato immobile.

 

---------------
(1)	Cass.04/03/1983 n.1632; Cass.civ.07/06/1988 n.3862
(2)	Cass.civ.12/02/1998 n.1498; Cass.civ.09/05/1978 n.2248; Cass.04/11/1994 n.9062 sez.II; Cass.23/02/1994 n.1776; Cass.civ.08/08/1986 n.4987; Cass.civ.13/04/87 n.3671; Cass.civ.01/06/1993 n.6103 sez.II; Cass.civ.22/02/88 n.1859 sez.II
(3)	Cass.civ.10/02/94 n.1366 sez.II; Trib.Milano 23/05/94 sez.VIII civ.
(4)	Trib.Milano 28/05/1992 sez.VIII civ.; Cass.civ.08/10/1990 n.9858 sez.civ.
(5)	Cass.civ.08/08/1986 n.4987; Cass.civ.29/12/1987 n.9644 sez.II; Cass.civ.11/08/1990 n.8233 sez.II; Cass.civ.08/10/1990 n.9858 sez.II; Cass.civ.24/08/1991 n.9084 sez.II; App.Salerno 16/03/1992 sez.civ.; Cass.civ.07/07/1993 n.7449 sez.unite; Trib.Firenze 17/02/95 sez.civ.; Trib.Milano 26/06/1995 sez.IV civ.; Cass.09/06/2000 n.7889; Cass.civ.22/03/1985 n.2070 sez.II; Trib.Milano 17/12/1990 sez.civ.; Trib.Milano 08/06/92 sez.VIII civ.