Cos'è
Il regolamento di condominio è
il documento che disciplina la vita condominiale, il
documento, cioè, che contiene le norme che disciplinano i
servizi e le parti comuni, nonché l’attività
dell’amministratore e quella dell’assemblea condominiale.
Al regolamento condominiale sono allegate le tabelle
millesimali per la ripartizione delle spese.
Obbligatorietà del regolamento
Il regolamento di condominio è
obbligatorio quando vi sono più di dieci condomini, così
come previsto dall'art.1138 c.c.; nel caso in cui i
condomini sono inferiori a dieci la sua redazione è
facoltativa da parte dei condomini, ma una volta redatto ed
approvato ha piena efficacia all'interno del condominio.
Quando i condomini sono più di dieci e l’assemblea nulla
delibera in proposito, ogni condomino può interessarsi della
redazione del regolamento condominiale.
Maggioranze per approvazione / modifica
Il regolamento di condominio
è approvato con un numero di voti pari
almeno alla metà dei condomini intervenuti in
assemblea e titolari di almeno la metà del valore
dell’edificio e quindi dei millesimi.
Il regolamento condominiale
per poter essere modificato deve essere approvato con la
stessa maggioranza prevista per la sua approvazione; nel
caso di
modifiche che implichino
variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul
potere di disporre dei condomini sulle parti di proprietà
esclusiva è però necessaria la totalità dei condomini e il
100% del valore dell'edificio (1000 millesimi)
Infrazioni
al regolamento
Il regolamento condominiale
può prevedere il pagamento di una somma a titolo di sanzione
per le infrazioni alle norme previste dal regolamento
stesso: l'importo però della sanzione, secondo l'art.70
disp.att. C.C, non può essere superiore a Lire 100.
L'importo, che ovviamente è inadeguato ai tempi di oggi,
sarà sicuramente aumentato con la riforma del condominio in
corso di approvazione. A tal proposito la Corte di
Cassazione con la sentenza n.948 del 26/01/1995 (Cass.Civ.
26/01/1995 n.948 Sez.II) ha dichiarato
"contra legem" una sanzione superiore a L.100.
Tipo di
regolamento
Il regolamento condominiale
può essere:
CONTRATTUALE,
quando è redatto dal costruttore dell'immobile e fatto accettare come parte integrante
del titolo di acquisto all'acquirente all'atto del
rogito, o espressamente citato nel rogito.
Le norme ivi comprese sono vincolanti per tutti i
condomini attuali e futuri nonché per coloro che
utilizzano le proprietà esclusive, quali i conduttori
e i comodatari dei singoli appartamenti; è possibile
modificare le norme del regolamento condominiale
contrattuale solo con l'accordo della totalità dei condomini.
Le norme del regolamento contrattuale posso essere
impugnate presso l'autorità giudiziaria solo in casi
di violazione delle norme del Codice Civile;
o
quando è redatto dalla totalità dei condomini (valgono
le stesse regole sopra esposte).
Il regolamento
contrattuale può contenere
limitazioni d'uso (es. divieti di determinate
destinazioni delle unità immobiliari) sia delle parti
comuni, sia di quelli
di proprietà esclusiva dei singoli condomini, come,
per esempio, il divieto di tenere animali nelle
proprietà anche private del condominio, il divieto di
adibire gli appartamento ad un determinato uso, ecc.;
detti divieti o limitazione della proprietà privata
sono vincolanti per i proprietari in quanto di natura
contrattuale.
ASSEMBLEARE,
quando è proposto ed
approvato volontariamente dall'assemblea dei
condomini. Sia per la formazione sia per le eventuali
modifiche occorre l'approvazione dell'assemblea con un
numero di voti che rappresenti la maggioranza degli
intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio
(500 millesimi). In base all'art. 1138 del Codice
Civile ciascun condomino può prendere l'iniziativa per
la modifica del regolamento.
Il regolamento assembleare,
invece, può riguardare solo il modo in cui si utilizzano le
parti comuni, ma non i diritti dei condomini su queste parti
e sui beni di proprietà individuale, quali risultano dagli
atti di acquisto o da accordi privati.
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