L'assemblea di condominio è l'organo deliberativo del condominio: è l'assemblea che decide sulla stragrande maggioranza delle questioni relative all'amministrazione dei servizi e delle cose comuni. Le delibere, se regolarmente prese, sono obbligatorie per tutti i condomini" (art. 1117 C.C.), anche per assenti e dissenzienti, se non impugnate nei modi e nei tempi previsti. Obbligo dell'amministratore, invece, è quello di fare eseguire le delibere prese dall'assemblea.

Chi ne fa parte 

Possono partecipare all'assemblea tutti i condomini ed anche gli usufruttuari, se all'ordine del giorno vi è una decisione da prendere riguardante l'ordinaria amministrazione e/o il godimento delle cose comuni, e gli inquilini se vie è una decisione da prendere sulla gestione o sulla suddivisione delle spese di riscaldamento e/o condizionamento d'aria (art.10 L.392 del 27/07/78). Tutti gli aventi diritto possono partecipare di persona  o farsi rappresentare per delega. Se la delega, che può essere anche orale, è concessa senza alcuna indicazione il delegante è vincolato alle votazione espresse dal delegato; se invece la delega è concessa con indicazioni specifiche il delegato è vincolato alle indicazioni indicate dal delegante.

Chi la convoca 

L'assemblea é convocata da:

• l'amministratore in carica;

• ciascun condomino se manca l'amministratore;

• almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell'edificio possono richiedere la convocazione all'amministratore; trascorsi 10 giorni, se egli non vi ha provveduto, possono farlo direttamente i condomini ( art. 66 disp.att. C.C.).

Come si convoca

Tutti gli aventi diritto devono essere avvertiti in modo adeguato; in caso di contestazioni l'amministratore deve fornire la prova dell'avvenuta convocazione, per cui il mezzo migliore é la lettera raccomandata inviata all'indirizzo del proprietario. Il Tribunale di Milano (04/06/93 Sez.VIII civ.) ha, ad esempio, indicato non dimostrabile la validità della convocazione se effettuata tramite il collocamento nelle caselle postali.
Se anche uno solo di quelli che hanno diritto a partecipare non é stato avvertito, l'assemblea é nulla (Cass.Civ. 15/12/90 n.11947 Sez.II, Trib.Milano 01/06/92 Sez.Civ., Cass.Civ. 27/06/92 n.8074 Sez.Civ.2, Cass.Civ. 12/02/93 n.1780 Sez.II, App.Milano 06/04/93 Sez.Civ., Trib.Napoli 24/03/94 Sez.Civ., Pret.Firenze 15/04/94 Sez.Civ., App.Milano 07/03/95 Sez.Civ., Cass.Civ. 12/06/97 n.5267 Sez II).
L'avviso di convocazione dell'assemblea deve essere notificato almeno cinque giorni prima dell'assemblea stessa; la norma è inderogabile.
L'avviso deve indicare il luogo, la data e l'ora in cui si terrà l'assemblea nonché gli argomenti da trattare (per questi ultimi vedi Cass.Civ.19/02/97 n.1151 sez.II. E' opportuno che sia aggiunta anche la data dell'assemblea di seconda convocazione che non deve essere tenuta né lo stesso giorno (Trib.Napoli 09/11/88 Sez.civ., Trib.Milano 23/02/89 sez.civ., Trib.Milano 05/04/90 Sez.VIII civ.), né più di dieci giorni dopo. L'avviso deve inoltre riportare l'ordine del giorno: l'assemblea non può deliberare su un argomento che non è inserito nell'ordine del giorno (Trib.Napoli 14/10/87 Sez.civ.): pertanto è nulla (Trib.Prato 15/09/94 Sez.civ.) la delibera su un argomento scaturito dalla voce "varie ed eventuali", formula "generica ed insignificante" (vedi anche Trib.Napoli 12/10/95 sez.civ.).

Prima e seconda convocazione

Per la validità di un'assemblea in prima convocazione occorre che siano presenti di persona o per delega i due terzi dei condomini che rappresentino due terzi del valore dell'edificio.
Se non si raggiunge il quorum in prima convocazione, l'amministratore dovrà redigere un verbale di assemblea deserta, anche se la Corte di Cassazione Cass.Civ. 24/04/96 n.3862 Sez.II) ha stabilito che l'omessa redazione del verbale "non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione, nè la renda invalida". In seconda convocazione basta invece la presenza di un terzo dei condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio, a meno che non si dibatti di argomenti per i quali è necessaria una maggioranza diversa.

Il presidente e il segretario dell'assemblea 

Il presidente dell'assemblea, che viene eletto all'inizio dell'assemblea, ha il dovere di constatare la regolarità dell'assemblea, in particolare che siano stati convocati tutti i condomini, la validità delle deleghe e che siano raggiunti i quorum previsti. 
Il segretario, eletto anch'egli all'inizio dell'assemblea, deve invece redigere il verbale dell'assemblea nel corso della riunione avendo cura di inserire i dati indispensabili per la validità del documento quali la data, l'ordine del giorno, il numero degli intervenuti di persona e/o per delega con i rispettivi millesimi, le decisioni prese con le maggioranze richieste e raggiunte, un sunto delle discussioni, nonché le dichiarazioni che eventuali condomini richiedono di verbalizzare. 
Il verbale deve essere firmato dal segretario e dal presidente dell'assemblea, e dovrà trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore. Esso dovrà essere tempestivamente consegnato agli assenti onde consentire loro di conoscere quanto deliberato e dare loro la possibilità di impugnare eventualmente la delibera nei termini di legge.

Maggioranze

Vedi apposita pagina "Maggioranze".

Delibere nulle e annullabili 

Le deliberazioni dell'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini, anche per gli assenti, i dissenzienti e gli astenuti. 
Tuttavia è possibile ricorrere all'autorità giudiziaria contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio per far valere la nullità o l'annullabilità della delibera; il ricorso, però, non sospende l'esecuzione del provvedimento assembleare, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.
Una delle principali differenze tra nullità e annullabilità è che mentre la prima può essere fatta valere in ogni tempo, non avendo quindi alcun termine perentorio oltre il quale si prescrive, l'annullabilità deve essere fatta valere entro 30 giorni dalla data di deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti. Nel dubbio quindi sarebbe opportuno impugnare la delibera in ogni caso entro i 30 giorni.
La nullità inoltre può essere fatta valere da chiunque vi ha interesse, anche ad esempio da chi ha partecipato all'assemblea e ha espresso voto conforme alla deliberazione (Cass.civ.06/05/87 n.4197 sez.II); l'annullabilità invece può essere fatta valere solo da dissenzienti e/o assenti.
Quanto alla distinzione tra i casi di nullità e annullabilità delle delibere fino ad una recente sentenza della Cassazione (sentenza Cassazione Sezioni unite n.4806 del 07/03/2005) era abbastanza arduo fare una elencazione di casi delle due fattispecie, dato anche la numerosa giurisprudenza a volte non uniforme accumulatasi nel corso degli anni, che, fra l'altro, ha reso evidente la necessità di una riforma sul condominio oggi in fase di approvazione.
Secondo la citata sentenza devono qualificarsi nulle le delibere:

• prive degli elementi essenziali;

• con oggetto impossibile o illecito;

• con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea;

• che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;

• invalide in relazione all'oggetto;

Rimangono annullabili le delibere prese:

• dall'assemblea caratterizzata da vizi di costituzione;

• con maggioranza irregolare;

• dall'assemblea caratterizzata da vizi formali;

• convocata con procedimento irregolare.

Attribuzioni dell'assemblea

Premettendo che l'assemblea non può deliberare in materie non di sua competenza, tra le attribuzioni dell'assemblea, ricordiamo:

• nomina, revoca e conferma dell'amministratore ed eventuale sua retribuzione;

• approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

• approvazione del rendiconto annuale dell'amministrazione e all'impiego del residuo attivo della gestione;

• realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e costituzione di eventuale fondo speciale;

• disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni;

• approvare il regolamento condominiale