IMU - IMPOSTA MUNICIPALE UNICA

di Andrea Parola


Il dado è tratto! L’IMU va pagata in tre rate, almeno per ciò che riguarda la prima casa; la seconda casa dividerà l’importo in due sole tranches. Il 16 aprile scorso il governo si è finalmente pronunciato: le scadenze di versamento della nuova imposta per la prima casa sono fissate al 18 giugno (1/3), 17 settembre (1/3) e 17 dicembre (quando sapremo a quanto ammonterà la terza frazione). Comunque teniamoci pronti perché sarà un salasso. Ma andiamo con ordine.



La riforma finanziaria del governo Monti ha reintrodotto l’imposta sugli immobili, terreni compresi, a partire dal 2012, cambiandone il nome da ICI a IMU. La prima, imposta comunale sugli immobili, era stata abolita dal governo Berlusconi, con decreto legge 27 maggio 2008, n.93, bruciando sul tempo Prodi, che aveva invece previsto una semplice ristrutturazione dell’imposta. Costo 3,5 miliardi di euro contro gli 800 milioni stanziati dalla finanziaria Prodi. Le motivazioni del governo Berlusconi furono quelle di dare maggior spinta allo sviluppo del paese e mantenere il potere d’acquisto delle famiglie. Oggi viene invece reintrodotta per lo stesso identico motivo!

Ma, cercando di evitare tutte le considerazioni politiche, veniamo alla parte tecnica, che, di fatto, è quella che interessa di più tutti noi, per sapere quanto e quando dobbiamo pagare.

Il pagamento dell’imposta presuppone il possesso di un immobile, fabbricato o terreno che sia. Il decreto fa subito una netta distinzione fra la prima casa e le altre proprietà, imponendo aliquote e modalità di versamento differenti. Diciamo subito che per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.

Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 (vedi tabella) nella misura massima di una unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo.

Procediamo con ordine: prima di tutto dobbiamo calcolare il valore imponibile soggetto a tassazione, partendo dal valore della rendita catastale del proprio immobile, avendo provveduto in anticipo alla denuncia di eventuali ampliamenti eseguiti in passato. Questo potrebbe evitare di incorrere in sanzioni poco piacevoli.

Il valore catastale lo si ottiene attraverso la visura catastale, da richiedere all’agenzia del territorio (catasto) più comoda, indipendentemente da dove sia ubicato il vostro immobile. Ricordiamo che la rendita dovrà essere aggiornata al 1° gennaio dell’anno di imposizione dell’imposta. Ora che abbiamo il valore della nostra rendita catastale dobbiamo incrementarla del 5%, come previsto dalla legge 23 dicembre 1996, n.662. E fin qui nulla è cambiato rispetto all’ICI.
Veniamo adesso alle novità di Monti.

Il nuovo valore imponibile, soggetto ad imposta, è calcolato applicando a quello ottenuto con l’adeguamento del 5% della rendita catastale, un moltiplicatore differente a seconda della classificazione del bene immobile.

Ecco quali sono i moltiplicatori (vedere poi la tabella completa)

I) 160 per i fabbricati classificati o classificabili nei gruppi catastali A, B e C, con esclusione di A/10, C/1, C/3, C/4 e C/5

II) 140 per i fabbricati classificati o classificabili nella categoria B, C/3, C/4 e C/5

III) 135 per i terreni

IV) 80 per i fabbricati classificati o classificabili nella categoria D/5 e nella categoria catastale A/10;

V) 60 per i fabbricati classificati o classificabili nella categoria D con esclusione di D/5

VI) 55 per i fabbricati classificati o classificabili nella categoria C/1.

Una volta ottenuto l’imponibile, per sapere quanto dobbiamo pagare, non ci resta che applicare l’aliquota che il comune ove l’immobile è ubicato, ha stabilito.

Le prime due delle tre rate saranno più “leggere” perché dovremo tutti calcolare l’imposta al 4‰, indipendentemente dal Comune dove è ubicato l’immobile e, su queste, potremo scontare tutte le detrazioni previste.
Più oneroso sarà il conguaglio, sul quale graveranno gli eventuali aumenti delle aliquote, che entro fine settembre dovranno essere definite dal governo, in base alla situazione finanziaria dello Stato dopo l’incasso delle prime due rate di imposta e dai singoli Comuni, che dovranno stabilire l’aliquota specifica, con la possibilità di variazione di due punti in più o in meno (4‰ ± 2‰) per la prima casa e tre punti per la seconda. Solo sei comuni su cento si sono finora pronunciati in merito.
Torino, per esempio, è uno fra i primi Comuni d’Italia che ha pubblicato la propria aliquota, fissandola al 5,5‰.

Le detrazioni.

Chiariamo ora cosa sarà permesso sottrarre in caso di prima casa e diciamo subito che si tratta di detrazione e non di deduzione. Si tratta quindi di un aspetto positivo, in quanto la detrazione si applica direttamente all’imposta e non alla base imponibile come per la deduzione.

Al valore imponibile, cioè quello ricavato, come visto, attraverso l’adeguamento del 5% del valore catastale, così come risulta dai dati dell’agenzia del territorio, e al prodotto di quest’ultimo con il moltiplicatore Monti, si potranno dedurre, solo in caso di prima casa, 200 euro, come detrazione di base, e 50 euro per ognuno dei figli, detrazione aggiuntiva, fino al compimento del 26mo anno di età, che risiedano anagraficamente e dimorino abitualmente nell’immobile oggetto d’imposta. Il tetto massimo detraibile per i figli è di 400 euro (8 figli).

Facciamo un esempio per chiarire meglio quanto detto finora.



Ipotesi di calcolo prima casa:

Immobile cat.A/2, 4 vani, rendita catastale 730 euro, con pertinenza autorimessa cat.C/6, rendita catastale 130 euro, due figli residenti

Valore catastale: 730€ + 130€ = 860€

Calcolo l’adeguamento del valore catastale: 860 x 105 (5%) = 903€

Calcolo la base imponibile: 903 x 160 = 144.480

Calcolo l’imposta applicando l’aliquota del 4‰: 144.480 / 1000 x 4 = 577,92€

Calcolo la rata suddividendo per 3 il risultato ottenuto: 577,92 / 3 = 192,64€

Calcolo la rata al netto delle detrazioni previste per l’abitazione principale, sapendo che potrò imputare la detrazione prevista nelle prime due rate in parti uguali: 192,64 – (200 / 2) = 92,64€

Calcolo l’importo definitivo detraendo l’agevolazione per i figli, anche in questo caso il 50% su ogni rata: 92,64 – 50 = 42,64€

Questo sarà l’importo relativo alle prime due rate di giugno e di settembre prossimi. Sulla rata di conguaglio invece le cose cambieranno e saranno dolori! Ipotizziamo che il nostro immobile, per il quale abbiamo precedentemente calcolato l’imposta, si trovi nel Comune di Torino e proviamo a calcolare l’importo della rata di conguaglio di dicembre.
Come abbiamo visto Torino ha già pubblicato la sua aliquota fissandola al 5,5‰. Ora, dando per scontato che nulla verrà cambiato, a dicembre, il proprietario di questo immobile dovrà versare quanto segue:

Calcolo l’imposta applicando l’aliquota di Torino > 144.480 / 1000 x 5,5 = 794,64€

Calcolo il conguaglio sottraendo quanto già versato > 794,64 – (192,64 x 2) = 409,36€

Il costo totale IMU 2012 sarà di: 409,36 + (42,64 x 2) = 494,64 €

TUTTO QUESTO SE NON CAMBIERANNO ANCORA LE REGOLE.

Per la seconda casa invece dovremo applicare l’aliquota dello 0,76‰ e i versamenti dovranno essere suddivisi in due rate, giugno e dicembre, al 50% per ogni scadenza. Non sono previste detrazioni o deduzioni di imposta.

Qualche particolarità:

- per le coppie separate o divorziate, l’imposta dovrà essere pagata da chi occupa l’immobile e non dal proprietario

- in caso di prima casa in comproprietà, l’imposta, così come le detrazioni, dovranno essere suddivise fra i soggetti che utilizzano l’immobile come abitazione principale, proporzionalmente alla quota di proprietà per la quale la destinazione si verifica

- per gli anziani, residenti in case di riposo o in residenze socio assistenziali, non sono previste agevolazioni. Gli immobili posseduti saranno considerati come seconda casa e pertanto soggetti all’aliquota più alta.

- Non vi sarà alcun alleggerimento per gli immobili affittati a canone concordato, ai quali verrà applicata l’aliquota del 7,6 per mille

- E’ prevista l’esenzione totale dall’imposta per le case delle vittime colpite dal terremoto dell’Aquila

Le agevolazioni
Le vecchie agevolazioni ICI non troveranno più nessuna applicazione con l'IMU. Pertanto la nuova normativa prevede che ogni agevolazione dovrà essere riscritta.

Immobili comunali: in seguito alle modifiche apportate dal nuovo decreto i comuni saranno esentati dal pagamento dell’IMU su quegli immobili, di loro proprietà, ricadenti all'interno del loro territorio, ad eccezione fatta per quegli immobili che, benché siano al di fuori del territorio comunale, vengano utilizzati per scopi istituzionali come sede dell'ente o uffici.

Agevolazione prima casa: l’agevolazione prima casa sarà applicabile solo ad un fabbricato. In caso di possesso di due fabbricati, non sarà più possibile fissare la residenza in uno di essi e la dimora abituale nell’altro (come poteva avvenire con l’ICI). Il contribuente sarà costretto a dichiarare quale dei due immobili sarà soggetto ad agevolazione prima casa.

Fabbricati inagibili o inabitabili: per questi immobili è prevista una riduzione del 50% della base imponibile, limitando l’agevolazione per quel periodo dell’anno in cui le caratteristiche del fabbricato sono tali. Il fabbricato sarà soggetto ad accertamento, per cui il comune potrà richiedere una perizia o un’autocertificazione del proprietario.

La dichiarazione IMU
L’emendamento al decreto fiscale stabilisce al 30 settembre il termine ultimo per la presentazione della dichiarazione IMU per quest’anno.



Come si deve pagare
Il versamento dell’imposta dovrà avvenire previa compilazione del modello F24, irto di codici tributo e definizioni che sicuramente metteranno in difficoltà buona parte dei contribuenti. Tanto per cominciare, una parte dell’imposta che verseremo andrà allo Stato e un’altra parte al comune, ad esclusione dell’IMU prima casa e dei fabbricati strumentali alla attività, i cui importi saranno versati esclusivamente ai comuni. Il contribuente dovrà quindi calcolare l’importo destinato ai due soggetti.

Codici tributo IMU per importi che vanno interamente al comune

“3912” - denominato: “IMU - imposta municipale propria su abitazione principale e relative pertinenze - articolo 13, c. 7, d.l. 201/2011 – COMUNE”;

“3913” - denominato “IMU - imposta municipale propria per fabbricati rurali ad uso strumentale - COMUNE”;

Codici tributo IMU per importi che vanno parte ai comuni e parte allo Stato

Codici tributo per i terreni:

“3914” - denominato: “IMU - imposta municipale propria per i terreni – COMUNE”;

“3915” - denominato: “IMU - imposta municipale propria per i terreni – STATO”;

Codici tributo per le aree fabbricabili:

“3916” - denominato: “IMU - imposta municipale propria per le aree fabbricabili - COMUNE”;

“3917” - denominato: “IMU - imposta municipale propria per le aree fabbricabili - STATO”;

Codici tributo per altri fabbricati:

“3918” - denominato: “IMU - imposta municipale propria per gli altri fabbricati – COMUNE”;

“3919” - denominato “IMU - imposta municipale propria per gli altri fabbricati - STATO”;

Codici tributo per sanzioni da accertamento:

“3923” - denominato “IMU - imposta municipale propria – INTERESSI DA ACCERTAMENTO - COMUNE”;

“3924” - denominato “IMU - imposta municipale propria – SANZIONI DA ACCERTAMENTO - COMUNE”.

Non sono previsti bollettini postali, almeno fino a dicembre, come invece era accaduto per l’ICI. Purtroppo il modello F24, in vigore dal 18 aprile scorso, è l'unica modalità di pagamento prevista per l'IMU. Il nuovo modello F24 è stato approvato con provvedimento del direttore dell'agenzia delle Entrate, Attilio Befera, del 12 aprile 2012. Di seguito il link del testo completo, con i modelli di versamento:

http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/wcm/connect/c9a8a1004adc04b094a59435dd2e80f8/ MODELLO+F24++2012.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=c9a8a1004adc04b094a59435 dd2e80f8

Per chi volesse risparmiare le spese di versamento bancarie o postali, sarà anche possibile utilizzare il modello F24 Web, servizio gratuito dell’Agenzia delle Entrate. Si tratta di un servizio sicuro, che presuppone la registrazione al portale e la richiesta del codice PIN,

https://telematici.agenziaentrate.gov.it/Abilitazione/IAbilitazioneNR.jsp ,

grazie all’inserimento del quale i dati viaggiano cifrati e leggibili sono dall’Agenzia. Il pagamento non viene fatto tramite carta di credito bensì attraverso un ordine di addebito sul proprio conto bancario. Un altro vantaggio di questo sistema è quello di poter annullare il pagamento fino al penultimo giorno lavorativo antecedente la data di versamento indicata dal contribuente sul modello stesso.

Si ricorda, inoltre, che i versamenti possono essere inviati anche in anticipo rispetto alla data di scadenza dell’adempimento, fermo restando che l’addebito delle somme sul conto corrente avverrà alla data di esecuzione richiesta. L’invio dei versamenti telematici con congruo anticipo rispetto alla scadenza consente, inoltre, di correggere eventuali errori di compilazione che hanno determinato lo scarto del file trasmesso e di eseguire nuovamente l’operazione entro la scadenza prevista, evitando di incorrere in sanzioni.

Abitazione principale.
L'agenzia delle Entrate, con la risoluzione 35/E del 12 aprile 2012, ha istituito i codici tributo per l'F24. I nuovi codici servono per pagare la prima rata IMU 2012, in scadenza il 18 giugno. Sul sito dell’Agenzia delle Entrate sono disponibili le istruzioni per la compilazione di ogni tipo di modello.

Il versamento dell'IMU può essere compensato con i crediti spettanti al contribuente, ad esempio con il credito Irpef che risulta dal modello 730/2012 o dall'Unico 2012 persone fisiche, per i redditi del 2011. Tuttavia si sconsiglia la compensazione con la dichiarazione dei redditi, almeno fino a quando la normativa non avrà subito tutte le modifiche previste.

Attenzione: se l'importo da versare è inferiore a 12 euro, non si paga. In caso contrario, anche se c'è la rateazione, si paga. Questa disposizione, che risale all'articolo 1, comma 168, della legge 296/2006 (Finanziaria 2007), vale per ogni singolo versamento, anche se riferito a più comproprietari. Ed è da ritenersi che valga anche per l'IMU. Quindi, con un'IMU complessiva annua di 36 euro per un'abitazione principale si pagano le prime due rate di 12 euro o la prima di 18 euro.

Vecchi modelli F24.
Il nuovo modello F24 è disponibile in versione cartacea, presso banche, Poste e agenti della riscossione. Il vecchio modello F24 potrà essere comunque usato fino al 31 maggio 2013.

Scarica la skeda (pdf)

Scarica la tabella dei moltiplicatori (pdf)

(30 Aprile 2012)
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