OBBLIGHI DEL LOCATORE

Le obbligazioni del locatore derivanti dagli artt. 1575 e 1576 c.c. non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell'autorità sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa specificamente idonea all'esercizio dell'attività per la quale è stata locata.
Cass. civ., sez. III, 8 maggio 1998, n. 4676

Il contratto di locazione impone al locatore l'obbligazione di consegnare il bene al conduttore (art. 1575 n. 1 c.c.), con un corrispondente diritto di credito di quest'ultimo, che deve essere fatto valere nelle normali vie di legge, e non può essere esercitato con un'azione di diretto impossessamento, la quale, se compiuta, integra spoglio agli effetti dell'art. 1168 c.c.
Cass. civ., sez. II, 11 giugno 1983, n. 4021

Il mancato o ritardato rilascio della licenza di abitabilità od occupabilità non invalida il contratto di locazione e non costituisce inadempimento del locatore, se il conduttore abbia potuto egualmente godere in concreto della cosa locata secondo le finalità previste dal contratto. L'inosservanza degli adempimenti amministrativi relativi all'occupabilità o abitabilità dell'immobile può dar luogo alla risoluzione del contratto solo quando la licenza sia stata definitivamente negata per ragioni tecniche o igieniche e conseguentemente l'immobile sia divenuto inidoneo all'uso per il quale era stato locato.
Cass. civ., sez. III, 27giugno 1975, n. 2531

La L. n. 392 del 1978 (cosiddetta dell'equo canone) disciplina i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio degli edifici, sicché l'amministratore ha diritto - ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 c.c. e 63 att. stesso codice - di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari.

Cass. 12 gennaio 1994, n. 246

Al regime dei "patti in deroga" e alla proroga biennale prevista dall'art. 11 comma 2 bis L. n. 359 del 1992 sono soggetti anche i contratti di locazione in corso al momento dell'entrata in vigore della suddetta legge, posto che l'espressione "contratti rinnovati successivamente all'entrata in vigore della legge di conversione", di cui al citato art. 11 comma 2 bis, va intesa come comprensiva di quei contratti che, quantunque stipulati o rinnovati prima dell'entrata in vigore della legge, sono destinati a scadere (e, quindi, potenzialmente, ad essere ulteriormente rinnovati) in epoca successiva. Cass. Civ. 24/01/97 – 761

Il locatore di un immobile è responsabile nei confronti del conduttore per il mancato rilascio della licenza di abitabilità solo se, in conseguenza del mancato rilascio, il conduttore non abbia potuto godere in concreto della cosa locata. La risoluzione del contratto potrà essere demandata dal conduttore soltanto quando l'abitabilità sia stata definitivamente negata.

Cass. civ., sez. III, 16 settembre 1996, n. 8285

L'inidoneità dell'immobile all'esercizio di una determinata attività commerciale o industriale per la quale è stato locato (che può consistere anche nella mancanza dei requisiti all'uopo prescritti dalla pubblica autorità) non comporta per il locatore l'obbligo di operare modificazioni o trasformazioni che non siano state poste a suo carico dal contratto, poiché al locatore incombe l'obbligo di conservare, non già di modificare, lo stato esistente al momento della stipula della locazione, che il conduttore ha riconosciuto idoneo all'uso pattuito. (Nella specie, la S.C. - sulla base del principio sopra enunciato - ha reputato corretta la decisione del giudice del merito che aveva escluso l'esistenza del vizio occulto nella mancanza di "galleggiamento del solaio" - necessario per attutire i rumori e le vibrazioni prodotti dal gioco del bowling, per l'esercizio del quale gli ambienti erano stati locati - che non era stato promesso dal locatore e che il conduttore non aveva ragione di attendersi).Cass. civ., sez. III, 25 febbraio 1981, n. 1142

La consegna di cosa che risulti inidonea a realizzare l'interesse del conduttore non comporta la responsabilità del locatore per violazione del dovere di cui all'art. 1575 n. 1 c.c. e non esonera il conduttore dall'obbligazione di pagamento del corrispettivo quando risulti che il conduttore conoscendo la possibile inettitudine dell'oggetto della prestazione abbia accettato il rischio economico come rientrante nella normalità dell'esecuzione della prestazione stessa.Cass. civ., sez. III, 27 marzo 1997, n. 2748

La consegna di cosa inidonea a realizzare l'interesse del conduttore non comporta la responsabilità del locatore per violazione del dovere di cui all'art. 1575 n. 1 c.c. quando risulti che il conduttore conosceva la possibile inettitudine dell'oggetto della prestazione, accettando di conseguenza il rischio economico come rientrante nella normalità dell'esecuzione della prestazione.
Cass. civ., sez. III, 20febbraio 1998, n. 1777

Con riguardo alla liquidazione del danno, che il locatore di immobile adibito ad esercizio commerciale debba risarcire al conduttore, per l'impossibilità di godere del bene fino alla scadenza del relativo contratto, va negata la possibilità di computare autonomamente, in aggiunta al mancato guadagno del conduttore stesso, le spese da questi sostenute per l'acquisto delle attrezzature necessarie a quell'esercizio, ove tali attrezzature siano da considerarsi del tutto deprezzate o non utilmente asportabili all'indicata data di scadenza del contratto, perché, in tale situazione, il ristoro del mancato gua-dagno esclude la rimborsabilità di dette spese, che vanno conside-rate quali elementi passivi in ragione delle quote d'ammortamento, ad imputare a ciascun esercizio per la durata contrattualmente pre-vista della locazione.Cass. civ., sez. III, 10 giugno 1983, n. 3989

Negli obblighi del locatore di consegnare la cosa in buono stato di manutenzione e di mantenerla in istato da servire all'uso convenuto non rientra quello di apportare alla cosa stessa le modifiche e aggiunte occorrenti per renderla idonea alla destinazione pattuita, né quella di assicurare al conduttore la possibilità di apportarvele egli stesso. Ciò, tuttavia, non esclude che le parti possano concludere un accordo in tal senso, fatto salvo il problema della sua qualificazione e dell'eventuale carattere misto che il contratto potrebbe assumere in determinate ipotesi.
Cass. civ., sez. III, 14febbraio 1975; sez. II, 25 maggio 1973, n. 1544; sez. III, 5 agosto 1969, n. 2947

Le obbligazioni, poste a carico del locatore dai nn. 1 e 2 dell'art. 1575 c.c., di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in istato di servire all'uso convenuto, non comprendono quella di apportare alla cosa stessa le modificazioni o aggiunte necessarie per renderla idonea all'uso convenuto, né di assicurare al conduttore la possibilità di apportarvi egli stesso quelle modificazioni o aggiunte. L'originaria mancanza nell'immobile locato di un impianto o accessorio necessario perché esso possa venir adibito dal conduttore all'uso convenuto, non dà luogo alla garanzia per vizi della cosa locata se tale mancanza era conosciuta dal conduttore o facilmente riconoscibile.Cass. civ., sez. III, 10 luglio 1974, n. 2043

La locazione è contratto consensuale che si perfeziona con l'accordo delle parti, si che la consegna della cosa non rientra nella fase formativa del rapporto, ma costituisce il primo ed ineliminabile obbligo del locatore, che condiziona la nascita degli obblighi e delle responsabilità ulteriori nonché il consolidarsi della posizione del conduttore quale titolare di un diritto personale di godimento.
Cass. civ., sez. III, 21 marzo 1970, n. 766

Nel vigore del regime vincolistico delle locazioni urbane il locatore non è tenuto ad effettuare le riparazioni di cui agli artt. 1575, 1576 e 1577 c.c., essendo stata sostituita alla relativa disciplina generale del codice civile quella speciale prevista dall'art. 41 della L. 23 maggio 1950, n. 253, alla stregua della quale è concessa al conduttore soltanto la facoltà di provvedere direttamente a dette riparazioni, previa autorizzazione del pretore, dopo che il locatore, interpellato con lettera raccomandata, abbia risposto, espressamente o tacitamente in senso negativo. In difetto di siffatto rimedio il conduttore può chiedere solamente la risoluzione del contratto, senza poter vantare alcun diritto al risarcimento, per i danni che possano essergli derivati dalla mancata esecuzione delle riparazioni, non essendo configurabile la violazione di alcun obbligo da parte del locatore.
Cass. civ., sez. III, 21 aprile 1983, n. 2750

Cass. civ., sez. III, 25 giugno 1990, n. 6408

Cass. civ., sez. III, 29 aprile 1980, n. 2856

Cass. civ., sez. III, 3 luglio 1979, n. 3766

Cass. civ., sez. III, 9 novembre 1977, n. 4820

Cass. civ., sez. III, 14 gennaio 1977, n. 192.

Il locatore il quale mantenga un proprio immobile, diverso da quello locato, in modo da recare pregiudizio al godimento di quest'ultimo da parte del relativo conduttore, viola l'obbligo previsto dall'art. 1575 n. 2 c.c. di far godere al conduttore la cosa locata secondo la destinazione pattuita.Cass. civ., sez. III, 25 gennaio 1991, n. 759

Con riguardo alle locazioni di immobili adibiti ad uso noti abitativo, la pattuizione che, in deroga a quanto disposto dagli artt. 1576 e 1609 cod. civ., impone al conduttore l'obbligo sia della manutenzione ordinaria che di quella straordinaria relativa agli impianti ed alle attrezzature particolari (nella specie si trattava di locale ad uso autorimessa ed officina), restando a carico del locatore soltanto le riparazioni delle strutture murarie, non incorre nella sanzione di nullità stabilita dall'art. 79, primo comma, della L. n. 392 del 1978, atteso che la disciplina delle suddette locazioni non contempla anche l'art. 23 di tale legge in tema di riparazioni straordinarie, né la predeterminazione legale di limiti massimi del canone, suscettibili di superamento in caso di attribuzione convenzionale dell'onere economico delle spese di manutenzione.Cass. civ., sez. III, 15 marzo 1989, n. 1303

Seppure le riparazioni di piccola manutenzione dell'immobile locato, dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, devono essere effettuate dall'inquilino ai sensi dell'art. 1576 c.c., la responsabilità nei confronti dei terzi per danni prodotti dalla cosa deve farsi risalire al proprietario al quale - in base al generale principio di cui all'art. 2051 c.c. - incombe l'obbligo della custodia e che, quale possessore dell'immobile, conserva i suoi poteri di ingerenza e di vigilanza sulla cosa locata e deve impedire che i terzi subiscano nocumento, senza che possa rilevare la facoltà di rivalsa nei confronti del conduttore.Cass. civ., sez. III, 12 marzo 1983, n. 1868

La sospensione necessaria del processo, prevista dall'art. 295 c.p.c., deve essere disposta soltanto quando la preventiva definizione di una controversia civile, penale o amministrativa, avente carattere pregiudiziale e dalla cui risoluzione dipende la decisione della causa, sia imposta da un'espressa norma di legge ovvero ne costituisca l'indispensabile antecedente logico-giuridico il cui accertamento venga postulato con autorità di giudicato. (Nella specie, il giudice del merito - in una causa promossa per sentire dichiarare la nullità della deliberazione condominiale con la quale era stato concesso in locazione un intero immobile di proprietà comune alle parti - aveva escluso il carattere pregiudiziale della separata causa promossa tra le stesse per l'accertamento della comoda divisibilità del bene, sul presupposto che tale accertamento avrebbe risolto solo la questione dell'attribuzione del cespite ai comproprietari pro quota, non quella della sua utilizzabilità diretta o indiretta. La S.C. ha confermato la pronuncia, ribadendo il principio di cui alla massima). L'uso indiretto della cosa comune (nella specie, mediante locazione), incidendo sull'estensione del diritto reale che ciascun comunista possiede sull'intero bene indiviso, può essere disposto dal giudice o deliberato dall'assemblea dei condomini a maggioranza, soltanto quando non sia possibile o ragionevole l'uso promiscuo, sempreché la cosa comune non consenta una divisione, sia pure approssimativa, del godimento. L'indivisibilità del godimento costituisce il presupposto per l'insorgenza del potere assembleare circa l'uso indiretto, onde la deliberazione che l'adotta senza che ne ricorrano le condizioni è nulla, quale che sia la maggioranza, salvoché ricorra l'unanimità.

Cass. 19 ottobre 1994,  n. 8528

Il credito del locatore per il pagamento degli oneri condominiali posti a carico del conduttore dall'art. 9 della legge sull'equo canone si prescrive nel termine di due anni indicato dall'art. 6 della L. 22 dicembre 1973, n. 841 per il diritto del locatore al rimborso delle spese sostenute per la fornitura dei servizi posti, per contratto, a carico del conduttore, perché tale norma, anche se inserita in una legge relativa alla proroga dei contratti di locazione degli immobili ad uso d'abitazione, introduce una deroga al principio codicistico della prescrizione quinquennale del canone di locazione e di ogni altro corrispettivo di locazione fissato dall'art. 2948, n. 3, c.c. che risponde ad un'esigenza di rapida definizione di quell'accessorio rapporto giuridico, comune ad ogni locazione, e che è, pertanto, applicabile anche agli oneri accessori dovuti dal conduttore in base all'art. 9 della L. 27 luglio 1978, n. 392, senza che a ciò osti l'art. 84 di quest'ultima legge che, disponendo l'abrogazione di tutte le norme incompatibili con la legge sull'equo canone, non può essere riferita anche alla disposizione in materia di prescrizione del sopra citato art. 6, che trascende il regime vincolistico.In tema di condominio negli edifici, dal combinato disposto degli artt. 1137 c.c., 9 e 10 della L. 27 luglio 1978, n. 392 si desume che il conduttore, il quale abbia partecipato all'assemblea condominiale avente ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d'aria o sia stato posto in condizione di parteciparvi, contribuendo alla relativa deliberazione, non può, nel caso che abbia omesso di impugnare la deliberazione stessa, sottrarsi dal rimborsare al condomino - locatore le menzionate spese, a meno che non provi, nel caso che lamenti la mancanza o l'insufficienza della relativa fornitura, che esse derivino da difetti o guasti della parte dell'impianto di esclusiva proprietà del condomino - locatore stesso (art. 1117 c.c.), la cui riparazione sia posta dalla legge a carico di quest'ultimo (artt. 1575 e 1576 c.c.).

Cass. Civ., 22/04/95, n. 4588

L'obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in istato da servire all'uso convenuto, di cui all'art. 1575 n. 2 c.c., presuppone il riconoscimento da parte del conduttore dell'idoneità della cosa al detto uso al momento della consegna. L'obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in istato da servire all'uso convenuto, di cui all'art. 1575 n. 2 c.c., consiste nel provvedere a tutte le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in quello stato, a conservare, cioè, lo stato esistente all'atto della stipulazione del contratto in relazione alla destinazione considerata. Esso, non può, invece, comprendere successive modificazioni o trasformazioni che, noti previste dal contratto, ineriscano all'idoneità specifica dell'immobile all'esercizio di una determinata attività industriale o commerciale per il quale è stato locato, in relazione a dati requisiti ed alle relative opere imposte dall'autorità per tale esercizio.
Cass. civ., sez. III, 5 febbraio 1977, n. 519

La garanzia dovuta dal locatore per i vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.) è fondata sul presupposto che la cosa sia in condizioni di poter esser goduta, e va distinta dall'obbligazione relativa alla manutenzione (artt. 1575, ti. 2, e 1576 cc.), che impone al locatore di provvedere tempestivamente alle riparazioni necessarie a mantenere la cosa locata in istato da servire all'uso convenuto. Dalla responsabilità per l'inadempimento ditale obbligazione, il locatore può liberarsi solo provando, a norma dell'art. 1218 c.c., che l'inadempimento è dovuto a causa a lui non imputabile. (Nella specie era stata affermata la responsabilità del locatore per i danni subiti dal conduttore di un magazzino per infiltrazioni d'acqua dal tetto, sul rilievo che l'ignoranza, da parte del locatore, del verificarsi delle lamentate infiltrazioni, non escludeva l'obbligo, a suo carico, di curare con particolare diligenza la manutenzione del tetto, del quale conosceva lo stato, prevenendo o troncando all'inizio inconvenienti facilmente prevedibili).Cass. civ., sez. III, 15dicembre 1972, n. 3620

La destinazione particolare dell'immobile locato, tale da richiedere che l'immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, o quale elemento presupposto, o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore della garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, soltanto ove abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione nel contratto che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore.
Cass. civ., sez. III, 13 luglio 1977, n. 3154

In regime di proroga legale della locazione il locatore è esonerato dalle obbligazioni di cui agli artt. 1575 n. 2 e 1576 primo comma c.c. (mantenimento della cosa in modo da servire all'uso, ovvero in buono stato locativo) ma noti dall'obbligo di garanzia per molestie di diritto.
Cass. civ., sez. II, 9 febbraio 1977, n. 578

Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1982, n. 2652

Durante il rapporto di locazione, il locatore noti può considerarsi dispensato dall'obbligo di vigilanza e di custodia della cosa locata, sia per la parte di immobile di sua esclusiva proprietà sia per le parti comuni dell'edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quelli a suo carico, di manutenzione e di riparazione dell'immobile locato.
Cass. civ., sez. III, 8 settembre 1977, n. 3933

Cass. civ., sez. III, 12 marzo 1982, n. 1868.

La responsabilità del locatore per infrazioni, da parte del conduttore, al regolamento condominiale, legittimamente può essere fondata sulla mera qualità di locatore del primo, in quanto, con il fatto stesso di assumere tale qualità riguardo ad un locale facente parte del condominio, esso locatore viene a trovarsi in una posizione di ingerenza nell'organizzazione condominiale, e ad esercitare di fatto poteri corrispondenti all'esercizio dei diritti condominiali, con correlativo onere, da parte sua, di controllo sull'operato del conduttore in funzione del rispetto delle norme proprie di quell'organizzazione.Cass. civ., sez. II, 17 luglio 1973, n. 2093

L'obbligo del locatore, assunto verso il conduttore al momento della stipula del contratto di locazione, di eseguire o far eseguire lavori, anche di modifica strutturale sull'immobile, non scaturisce da un autonomo contratto di appalto, se essi sono funzionali all'uso pattuito, ma costituisce adempimento, nell'esercizio dell'autonomia delle parti, degli obblighi del locatore stabiliti dall'art. 1575 c.c.
Cass. civ., sez. III, 7 aprile 1998, n. 3563

Le spese rese necessarie dall'attività svolta dal conduttore per l'adeguamento alle norme igienico-sanitarie degli impianti di un immobile locato ad uso industriale, non sono a carico del locatore in difetto di uno specifico impegno assunto in tal senso.
Trib. civ. Milano, sez. X, 22 febbraio 1996, n. 1568

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