ANTENNE CONDOMINIALI

Il vincolo di destinazione a parcheggio degli appositi spazi nelle nuove costruzioni, in favore dei proprietari delle unità immobiliari site nel fabbricato, scaturisce da norme cogenti per cui la norma imperativa, da cui ha origine la costituzione di un diritto reale d’uso, non opera solo a vantaggio dell’acquirente. Essendo, infatti, il costruttore tenuto a destinare gli appositi spazi per parcheggio, in favore degli acquirenti delle unità immobiliari site nell’edificio, questi ultimi non possono sottrarsi all’acquisto del diritto e al pagamento del corrispettivo. Una volta chiesta in giudizio l’applicazione della norma imperativa, questa deve trovare integrale applicazione, comportando la sostituzione di diritto della clausola negoziale nulla e la costituzione del diritto reale d’uso, con il diritto del proprietario costruttore a conseguire il compenso.

Cassazione, Sezione II, sentenza 16 aprile 1996 n. 3580

La domanda di accertamento del diritto reale di uso dell'area destinata a parcheggio condominiale ai sensi dell'art. 41 sexies della legge 17 agosto 1942 n. 1150 (nel testo novellato dalla legge 6 agosto 1967 n. 765) e dell'art. 26 comma 5 legge 28 febbraio 1985 n. 47, non è nuova rispetto alla domanda di accertamento del diritto di comproprietà originariamente proposta dalla parte, quale proprietaria di una unità abitativa dell'edificio, perché non altera radicalmente il petitum di tale domanda, il cui oggetto mediato (l'area condominiale destinata a parcheggio) rimane comunque inalterato, ma lo modifica soltanto, adeguandolo in una direzione più idonea a legittimare la concreta attribuzione del bene materiale che ne è oggetto.

Cass. Civ., 23 giugno 1995, n. 7155

L’utilizzo del cortile condominiale destinato al parcheggio delle auto per giocare a calcio a sera inoltrata determina l’insorgere di una situazione di pericolo, altrimenti insussistente. Il dovere del custode di segnalare il pericolo connesso all'uso della cosa si arresta di fronte ad una ipotesi di utilizzazione impropria manifestamente pericolosa. In tal caso, infatti, l'imprudenza del danneggiato che abbia riportato un danno a causa di siffatta impropria utilizzazione integra il caso fortuito, agli effetti dell'art. 2051 c.c.

Cass. civ., Sez. III,  Sentenza  8 Ottobre 2008 , n. 24804

È  tenuto a risarcire il danno ai proprietari dei veicoli l’amministratore che provvede alla rimozione di ciclomotori e biciclette parcheggiati abusivamente nell’area condominiale.

Cass. civ., Sez. II,  Sentenza  21 Aprile 2008 , n. 10323

È illegittimo il divieto rivolto ai condomini proprietari di autocaravan di parcheggiare tali mezzi nelle aree condominiali adibite a parcheggio autoveicoli, sempre che i proprietari suddetti non utilizzino il parcheggio condominiale come area per campeggio.

Giud. Pace Foligno – 6/03/97 – 15

Gli atti osceni messi in atto in una autorimessa condominiale si intendono commessi in luogo aperto al pubblico anche se l’accesso è consentito ad una determinata categoria di terze persone.Cass. pen., sez. IV, 10 ottobre 1989

Al tetto posto a copertura delle autorimesse esterne all'edificio condominiale - svolgente, nella sua struttura unitaria ed omogenea, una funzione di riparo e di protezione delle unità sottostanti, ciascuna delle quali costituisce pertinenza della proprietà esclusiva dei singoli condomini - è applicabile la presunzione di comunione stabilita dall'art. 1117, n. 1, c.c. con la conseguenza che esso costituisce, al pari del tetto dell'edificio condominiale, oggetto di proprietà comune e che l'amministratore del condominio è legittimato ad esercitare le azioni che lo concernono. (Nella specie, condanna del costruttore al rifacimento della impermeabilizzazione o al rimborso per eseguirla direttamente). Qualora una parte tenuta per legge alla garanzia per vizi, come l'appaltatore ed il venditore, riconosca, sulla base del precedente impegno negoziale, la sussistenza di vizi della prestazione eseguita ed assuma, in luogo dell'obbligazione di garanzia rientrante nel contenuto dell'originario contratto, l'obbligo di eliminare i vizi stessi, si configura a carico di tale parte un'obbligazione nuova ed autonoma (rispetto a quella di garanzia), non soggetta ai termini di prescrizione e decadenza previsti dalla disciplina del contratto di appalto (art. 1667 c.c.) e da quello del contratto di vendita (art. 1495 c.c.), restando soggetta all'ordinaria prescrizione decennale. Cass. 05 settembre 1994,  n. 7651

In tema di condominio di edifici, costituisce innovazione vietata ai sensi del secondo comma dell’art. 1120 cod. civ. (e, pertanto, deve essere approvata dalla unanimità dei condomini), la costruzione di autorimesse nel sottosuolo del cortile comune, in quanto comporta il mutamento di destinazione del sottosuolo da sostegno delle aree transitabili e delle aree verdi a spazio utilizzato per il ricovero di automezzi (con conseguente modifica di destinazione anche dell’area scoperta soprastante a copertura di locali sotterranei) e determina una situazione di permanente esclusione di ogni altro condomino dall’uso e dal godimento di ciascuna autorimessa sotterranea, assegnata ai singoli condomini, ancorché rimasta di proprietà comune.Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1988, n. 6817

La costruzione di "autorimesse interrate" fatta utilizzando un’area comune destinata a giardino con conseguente trasformazione della stessa in una somma di singole proprietà, corrispondenti ai "boxes" erigendi, traducendosi in un mutamento di destinazione della cosa comune in pregiudizio dei diritti dei singoli condomini, non può essere validamente deliberata dall’assemblea del condominio con le maggioranze previste per le innovazioni utili (artt. 1120, comma 1 e 1136, comma 5, cod. civ.), ma postula il consenso di tutti i condomini.
Trib. civ. Milano, sez. VIII, 6 giugno 1985, n. 5410

Il condomino che abbia acquistato in proprietà esclusiva lo spazio destinato al parcheggio di un autoveicolo, ancorché sito nel locale adibito ad autorimessa comune del condominio, ha facoltà a norma dell’art. 841 c.c. di recintarlo anche con la struttura di un cosiddetto "box", sempre che non gliene facciano divieto l’atto di acquisto o il regolamento condominiale avente efficacia contrattuale e non derivi un danno alle parti comuni dell’edificio ovvero una limitazione al godimento delle parti comuni dell’autorimessa.

Cass. civ., 25 maggio 1991, n. 5933

L’assegnazione in uso esclusivo di porzione di area condominiale destinata a parcheggio, con delimitazione sul pavimento dell’area dei singoli posti macchina. esclude la facoltà di ciascun condomino di migliorare il godimento della cosa mediante l’erezione di box chiuso sulla porzione di area assegnata.Trib. civ. Napoli, sez. III, 8 luglio 1977

Il condominio deve provvedere alle riparazioni e al risarcimento dei danni derivanti dall’infiltrazione di acqua piovana o di irrigazione nei boxes, la cui copertura è rappresentata dal fondo del giardino, di cui il condominio è detentore e custode.

Trib. civ. Milano, sez. VIII, 9 marzo 1989

Di fronte alla violazione di norme pubblicistiche incidenti sul regime della proprietà privata, la posizione del privato che subisca un danno è pur sempre posizione di diritto soggettivo, onde il danno segue al mancato godimento del bene, oggetto del diritto riconosciuto. (Fattispecie in tema d’alienazione degli appartamenti di un immobile, con elusione del vincolo di destinazione dell’area di parcheggio edificata ai sensi dell’art.41 sexies della legge 17 agosto 1942, n.1150, aggiunto dall’art.18 della legge "ponte"). 

Cass. civ. sez.II, 5 aprile 2000, n.4197

La norma di cui all'art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 - la quale stabilisce che nelle nuove costruzioni ed anche nelle opere di pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione - pone un vincolo pubblicistico di destinazione degli spazi in questione al servizio delle unità abitative dei condomini, ma tale regime, rimasto immutato anche dopo l'entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985 n. 47 (il cui art. 26, ultimo comma, stabilisce che gli spazi anzidetti costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818 e 819 c.c.), non comporta affatto che le aree di parcheggio, fermo il vincolo di destinazione, rientrino tra le parti comuni dell'edificio a norma dell'art. 1117 c.c. e tanto meno che il loro godimento da parte dei proprietari delle unità abitative debba essere gratuito ove esse siano rimaste di proprietà del costruttore o di un terzo. Cass. 29 novembre 1994 - n. 10217

L’art.41 "sexies" della Legge 17 agosto 1942 n. 115, nel testo introdotto dall’art.18 Legge 6 agosto 1967 n. 765, ha istituito tra costruzioni e spazio per parcheggio ad essi progettualmente annessi una relazione che ha connotati di necessità e di indispensabile permanenza di rilievo pubblicistico e con caratteristiche di realtà che nell’ipotesi in cui la costruzione sia costituita da un edificio in condominio, comporta che detti spazi ricadono sulle parti comuni ex art.1117 cod. civ. quando appartengano in comunione a tutti i condomini ovvero vengano a costituire oggetto di un diritto reale d’uso spettante ai condomini medesimi, quando la relativa proprietà competa a terzi estranei alla collettività condominiale o ad uno solo dei componenti di questa. Tale disciplina non vieta la negoziazione separata delle costruzioni e delle aree di parcheggio ad esse pertinenti, ma esclude che tale negoziazione possa incidere sulla permanenza del vincolo reale di destinazione sulle aree accennate. Cassazione del 03/04/1998 n° 3422

La delibera condominiale, che autorizza il passaggio carrabile dei condomini, già titolari di un diritto di passaggio pedonale, su un viale comune del fabbricato, regola l’uso del bene comune - demandato all’amministratore, a cui però possono sostituirsi, in qualità di mandanti, i condomini - costituendo un diritto personale a loro favore, ed è valida, anche se adottata a maggioranza, purché non comprima i diritti ad essi appartenenti per convenzione o per effetto dell’acquisto delle unità immobiliari o per legge.

Cassazione del 03/04/1998 n° 3424

L’esistenza di un contenzioso instaurato da un condomino nei confronti del condominio per ottenere il risarcimento dei danni causati dall’esistenza di infiltrazioni di acqua nella proprietà esclusiva, avendo un oggetto di causa completamente diverso da quello instaurato successivamente dal condominio, nei confronti dello stesso proprietario, per il mancato pagamento di oneri condominiali di sua spettanza, non costituisce un’ipotesi di pregiudizialità e, quindi, non può essere disposta la sospensione del giudizio instaurato per secondo.

La mancata contestazione, come nel caso di specie, degli importi richiesti e dalla sussistenza delle delibere condominiali e il mancato svolgimento di tempestive impugnazioni avverso le delibere assembleari, determinanti le quote e gli importi posti a carico dei condomini, comporta sul piano giuridico il riconoscimento da parte del condomino convenuto del credito del condominio.

Tribunale Firenze 15 maggio 2000, n.330

Posta la natura comune del cortile sovrastante i box e posto il conseguente godimento del medesimo da parte di tutti i condomini, ne consegue la necessità di ripartizione delle relative spese di manutenzione tra tutti i condomini, sia pure con l’adozione di criteri correttivi in riferimento all’ulteriore godimento della cosa comune da parte dei boxisti, non potendo i condomini non proprietari di box pretendere di essere esclusi da tale ripartizione.Trib. civ. Milano, sez. VIII, 5aprile 1993

La realizzazione, in difetto di concessione edilizia, di box per auto (nella specie, costruiti dopo la demolizione di locali destinati a magazzini), siti in cortile separato dall’edificio principale, configura il reato di cui all’art. 17, lett. b), L. 28 gennaio 1977, n. 10, applicabile pur dopo l’entrata in vigore del D.L. 20 novembre 1981, n. 663, in quanto l’art. 7, lett. a) di questo si riferisce solo alle pertinenze di modesta entità, strutturalmente collegate alla preesistente costruzione principale.Pret. pen. Foggia, 1 dicembre 1981

Nel caso in cui un box per auto sia locato, ancorché con separato contratto, al conduttore di un appartamento destinato ad abitazione, sito nello stesso stabile, da parte del proprietario di entrambi i detti immobili, si che questi risultino destinati ad un uso unitario per un più completo godimento dell’abitazione concessa in locazione, il rapporto locativo del box, il cui uso si attua in funzione di pertinenza dell’abitazione, va assoggettato allo stesso regime giuridico relativo alla locazione di tale secondo immobile.

Casa. civ., sez. III, 4settembre 1990, n. 9115

Un box auto (o la porzione di autorimessa o lo spazio di parcheggio), gravato da un vincolo pertinenziale e pubblicistico di destinazione, non può essere alienato con separato atto - rispetto all’appartamento cui è collegato - in quanto il predetto vincolo a finalità pubblicistica si concreta sia nella oggettiva inalterabile destinazione a parcheggio, che - in primis - nella concreta modalità d’uso consistente nella reale utilizzazione come parcheggio da parte di persona materialmente qualificata a quell’uso dalla condizione di proprietario dello stesso o di altro appartamento sito nel medesimo edificio condominiale di ubicazione del box-auto (o posto auto) gravato dal suddetto vincolo.Trib. civ. Roma, sez. II, 11 novembre 1994

La costruzione di muri lungo i due lati del posto auto sito nel cortile condominiale, in guisa di trasformarlo in un box, configura una iniziativa compatibile con i principi e con i limiti di uso delle cose comuni, nella misura in cui non comporti alcuna alterazione dal punto di vista architettonico ed estetico, né alcuna alterazione ai diritti degli altri condomini.Trib. civ. Milano, 2 maggio 1991

Non costituisce innovazione, ma semplice modificazione della cosa comune, la sostituzione dei cancelli di ingresso e uscita dei box, con sistema di apertura manuale, con altri a movimento automatizzato. Pertanto la relativa spesa può essere validamente deliberata dall’assemblea dei condomini con le maggioranze previste dall’art. 1136, secondo e terzo comma, cod. civ.

Trib. civ. Monza 14 dicembre 1984

Il soggetto che quale proprietario di un appartamento di un edificio in condominio agisca in giudizio nei confronti di un terzo, perché gli sia inibita la sosta ed il parcheggio di veicoli effettuata sull’area di proprietà condominiale in violazione delle disposizioni del regolamento del condominio, non esercita un’azione possessoria di manutenzione (rientrante nell’esclusiva competenza per materia del pretore) bensì un’azione petitoria, agendo in forza ed a tutela dei poteri e delle facoltà inerenti alla comproprietà del suddetto bene, con la conseguenza che per la individuazione del giudice per essa competente trovano applicazioni gli ordinari criteri della competenza per valore.
Cass. civ.. sez. II, 25 maggio 1992, n. 6225

La controversia promossa dal proprietario di appartamento in fabbricato condominiale, nei confronti del costruttore-venditore, per sentire riconoscere la destinazione a parcheggio di veicoli di spazi realizzati nel fabbricato stesso, in conformità del disposto dell’art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150 (introdotto dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765), non investe direttamente atti amministrativi, quali quelli in base a cui è stato costruito e destinato l’edificio, ma riguarda esclusivamente posizioni di diritto soggettivo nell’ambito di rapporti privatistici, e, pertanto, spetta alla giurisdizione del giudice ordinario.
Cass. civ., sez. un., 17 dicembre 1984, n. 6602

L’azione diretta ad ottenere l’accertamento della destinazione dell’autorimessa a servizio dello stabile condominiale introduce una controversia che concerne l’estensione del diritto dei singoli condomini in dipendenza dei rispettivi acquisti e, pertanto, esula dalla sfera di rappresentanza attribuita dall’art. 1131 cod. civ. all’amministratore del condominio, il quale quindi è sfornito di legittimatio ad processum.Cass. civ., sez. II, 29 febbraio 1988, n. 2129

Il singolo condomino da solo ovvero un gruppo di condomini senza necessità di chiamare in giudizio gli altri condomini o l’amministratore del condominio possono proporre l’azione giudiziaria contro il costruttore-venditore per rivendicare il diritto reale d’uso sull’area dell’edificio destinata a parcheggio con atto d’obbligo nei confronti dell’amministrazione comunale, non ricorrendo un ipotesi di litisconsorzio necessario. Cass. civ., sez. II, 19 aprile 1994, n. 3717

La domanda di un condomino di sistemazione in via definitiva dei posti-macchina del garage condominiale non rientra fra le cause relative alla misura o comunque alle modalità d ‘uso dei servizi o dei beni del condominio. Pret. civ. Taranto, 22 ottobre 1985, n. 523

Il fatto di chi parcheggia la propria vettura in uno spazio privato adeguatamente segnalato come interdetto alla sosta, può senza dubbio qualificarsi come una molestia al pacifico godimento della strada privata da parte dell’ente proprietario e possessore. Ne consegue che la rimozione dell’auto parcheggiata contro le disposizioni date e rese adeguatamente conoscibili integra il lecito esercizio dell’autotutela possessoria, che trova il suo fondamento normativo nell’art. 2044 c.c. che esclude l’antigiuridicità della reazione ad un’azione obiettivamente ingiusta.Giud. conc. Bologna 9 ottobre 1991

L’assemblea di un condominio edilizio può validamente deliberare con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, cc. la specifica destinazione di un locale di proprietà comune a garage in relazione alle caratteristiche obbiettive del locale medesimo (nella specie: locale situato al piano terra dell’edificio con accesso alla via pubblica mediante una rampa carrabile) non importando una sostanziale modifica della cosa comune bensì trattandosi di un atto di amministrazione diretto ad assicurare a tutti i condomini il miglior godimento e la migliore utilizzazione della cosa comune, senza che ne derivi una violazione del principio del godimento paritario per l’impossibilità di assicurare a ciascun condomino un posto macchina, in quanto il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i compartecipi della comunione, che resta affidato alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza.Cass. civ., sez. II, 20 febbraio 1992, n. 2084

È illegittima la costruzione di un ripostiglio nel corridoio condominiale, sia pur deliberata a maggioranza dall’assemblea condominiale, che diminuisca in modo apprezzabile il godimento della proprietà esclusiva anche di uno solo dei condomini. (Nel caso di specie originariamente l’operazione di fuoriuscita dell’autovettura dall’autorimessa del condomino dissenziente era facilmente eseguibile con manovra in due tempi, mentre dopo la costruzione del ripostiglio, di fronte all’autorimessa, tale manovra poteva compiersi soltanto in quattro tempi).Pret. civ. Monza, 5 luglio 1982, n. 666

La deliberazione dell’assemblea condominiale, con la quale venga autorizzato l’uso di un bene comune in modo incompatibile con l’utilizzazione ed il godimento di parti dell’edificio di proprietà di un singolo condomino, è illegittima indipendentemente dalla circostanza che, per ragioni contingenti e transitorie, il bene di proprietà individuale ed esclusiva non sia attualmente utilizzato secondo la sua naturale destinazione. (In base al suddetto principio la Suprema Corte ha ritenuto corretta la decisione del giudice di merito che aveva dichiarato la illegittimità di una delibera con la quale era stata decisa l’utilizzazione come parcheggio di un’area condominiale sotto il profilo che detto uso avrebbe ostacolato l’accesso ad alcuni locali di proprietà individuale destinati ad essere utilizzati come autorimesse, a nulla rilevando che detto uso non fosse attuale per la necessità di realizzare alcuni lavori di rifinitura e di adattamento dell’immobile).Cass. civ., sez. II, 5 settembre 1989, n. 3858

Nel condominio degli edifici la disciplina delle parti comuni, o presuntivamente dichiarate tali dall’art. 1117 cod. civ., è informata ai principi dell’indivisibilità e della loro inseparabilità, in ragione della loro destinazione al relativo servizio, da quelle di pertinenza esclusiva dei condomini, sicché, non potendo il singolo condomino, senza il consenso degli altri condomini, unilateralmente disporre delle parti comuni in modo autonomo ed indipendente da quelle di sua proprietà esclusiva, il cedente di una porzione di piano di sua esclusiva proprietà non può riservare a sé il diritto di comproprietà e quindi l’uso di parti comuni destinate al complesso condominiale (nella specie, diritto al parcheggio nell’autorimessa comune), con la conseguenza che, essendo inopponibile al condominio l’anzidetta riserva di proprietà, egli, ormai terzo rispetto al condominio, non è più legittimato a partecipare alle assemblee né ad impugnarne le deliberazioni.Cass. civ., sez. II, 10 gennaio 1990, n. 9

Il locale autorimessa, anche se situato entro il perimetro dell’edificio condominiale (nella specie, nel seminterrato), non può ritenersi incluso tra le "parti comuni dell’edificio" indicate dall’art. 1117 c.c., neppure sotto l’aspetto di "parte dell’edificio necessaria all’uso comune", così che, da un canto, il condominio non può giovarsi della relativa presunzione al fine di pretendere il contributo di ogni condomino alle relative spese di manutenzione e dall’altro, sul condomino che adduca di non essere tenuto a tale contributo (per non essere comproprietario del locale) non incombe l’onere della relativa prova negativa. Al fine di accertare la esistenza, o meno, dell’obbligo del singolo condomino di sostenere, in misura proporzionale, le spese di manutenzione del detto locale occorre, pertanto, la prova positiva dell’appartenenza di esso in proprietà comune, determinante essendo, al fine anzidetto, l’esame dei titoli di acquisto dei singoli comproprietari dell’immobile.Cass. civ., sez. II, 22 ottobre 1997, n. 10371

In tema di furto, la circostanza aggravante dell’esposizione alla pubblica fede è configurabile anche quando la cosa si trova in luogo privato, ma aperto al pubblico o comunque facilmente accessibile, ovvero in un cortile di casa di abitazione in diretta comunicazione con una pubblica via ovvero in parcheggio privato non custodito.Cass. pen., sez. II, 5 settembre 1991, n. 8798

Sussiste l’aggravante di cui all’art. 625, n. 1, c.p., nel caso di furto di due biciclette commesso in un’autorimessa condominiale, comunicante con l’edificio soprastante ove erano le abitazioni dei condomini, sebbene la porta di comunicazione fosse chiusa a chiave al momento del furto.Cass. pen., sez. II, 17 gennaio 1981

In tema di condominio degli edifici, l’utilizzazione a parcheggio di autovetture private di un’area comune alberata, originariamente goduta come "parco-giardino", in relazione alla sua apprezzabile estensione, non si traduce in un miglioramento della cosa comune, ma comporta mutamento ed alterazione della destinazione della medesima, in pregiudizio dei diritti dei singoli condomini. Essa, pertanto, non può essere validamente deliberata dall’assemblea del condominio, con le maggioranze previste per le innovazioni utili (artt. 1120 primo comma e 1136 quinto comma c.c.), ma postula l’unanimità di tutti i condomini.Cass. civ., sez. II, 14 novembre 1977, n. 4922

In tema di condominio di edifici il principio di proporzionalità tra spese ed uso di cui al comma 2 dell’art. 1123 c.c., secondo cui (salva contraria convenzione) le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione dell’uso che ciascuno può farne, esclude che le spese relative alla cosa che in alcun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, può servire ad uno o più condomini possano essere poste anche a carico di questi ultimi. (Nella specie, si trattava delle spese di installazione delle porte tagliafuoco dell’atrio comune nel quale si aprivano le porte di alcune autorimesse in proprietà esclusiva di singoli condomini, secondo le prescrizioni della L. 7 dicembre 1984, n. 818 e del D.M. 16 febbraio 1982).Cass. civ., sez. II, 22 giugno 1995, n. 7077

Le spese per la riparazione delle porte tagliafuoco e l’impianto di ventilazione dei box vanno ripartite unicamente tra i proprietari dei medesimi beni, e non anche tra gli altri condomini che non ne possiedono, non potendo avere alcuna rilevanza a riguardo la circostanza che tali misure attengono alla sicurezza dell’intero edificio.Corte app. civ. Roma 24 aprile 1991

Il potere della maggioranza dei partecipanti alla comunione di disporre le modalità per il miglior godimento della cosa comune presuppone il rispetto della condizione che il diritto di comproprietà debba potersi estrinsecare liberamente, con l’unico limite derivante dal divieto di impedire uguale uso da parte degli altri compartecipanti e di alterare la destinazione della cosa comune. (Nella specie la Corte di cassazione ha ritenuto corretta l’affermazione dei giudici del merito secondo cui la deliberazione della maggioranza che stabiliva l’onere del pagamento di una somma per il parcheggio di autobus dei comproprietari su di un area comune da essi utilizzata per il deposito di detti autoveicoli, veniva a limitare illegittimamente il potere di ciascuno di disporre liberamente del bene comune).
Cass. civ., sez. II, 24giugno 1974, n. 1905

Il riconoscimento del diritto di uso di aree destinate a parcheggio comporta per i fruitori l’obbligo di integrare il pagamento (c.d. conguaglio del prezzo).Trib. civ. Napoli ord. 24 ottobre 1991

È legittima la norma del regolamento della comunione che stabilisce che i viali e i marciapiedi comuni, la cui funzione normale è quella del transito pedonale, siano destinati al parcheggio oneroso degli autoveicoli degli inquilini; siffatta innovazione vincola tutti i partecipanti nel senso che essi devono accollarsi l’onere della manutenzione delle cose per l’usura che il transito e la sosta delle vetture comportano.
Trib. civ. Napoli, sez. X, 29 gennaio 1987, n. 840

Le disposizioni del regolamento condominiale e la relativa delibera assembleare, adottate non all’unanimità ma a maggioranza, le quali pregiudichino i diritti di un condominio risultanti dall’atto originario del suo acquisto sono radicalmente nulle e l’azione giudiziaria per far valere tale nullità non è soggetta al termine di decadenza di cui all’ultimo comma dell’art. 1137 cod. civ. (Nella specie, alla stregua del citato principio, la Suprema Corte ha confermato la pronuncia del giudice del merito di nullità di una delibera dell’assemblea dei condomini che a maggioranza aveva consentito la sosta dei veicoli su uno spazio condominiale destinato, per una clausola del contratto di acquisto, al libero accesso del pubblico).Cass. civ., sez. II, 5 agosto 1988, n. 4851

È lecita la realizzazione di strisce in vernice tracciate sulla pavimentazione dell’accesso alle autorimesse condominiali da parte di chi eserciti su di esse una servitù di passaggio, a patto che non vengano menomati i diritti del proprietario del fondo dominante ex art. 1067, secondo comma, c.c.Trib. civ. Milano, sez. VIII, 7 giugno 1993

All’autorimessa concessa dal locatore con separato contratto di locazione allo stesso conduttore dell’appartamento di proprietà del medesimo locatore si applicano i criteri di determinazione del canone fissati dall’art. 13, L. n. 392 del 1978 solo se ne sia concretamente provato il rapporto di pertinenza, per essere l’autorimessa destinata in modo durevole ed effettivo al servizio dell’abitazione, anche nella sua componente soggettiva (oltre che oggettiva), la quale implica l’esigenza che il detto collegamento funzionale tra i due beni sia l’effetto della volontà, anche tacita, del proprietario (o del titolare di un diritto reale sulla cosa) e non solo la conseguenza dell’uso a cui è stata destinata dal conduttore. (Nella specie in base all’enunciato principio la Suprema Corte ha annullato la decisione del merito che non riguardo ad autorimessa posta nello stesso edificio in cui si trovava l’appartamento, in locazione con distinto contratto e per un canone autonomamente determinato, aveva ritenuto il vincolo pertinente con l’appartamento solo in base "alla situazione di fatto esistente").
Cass. civ., sez. III, 27 settembre 1991, n. 10124

In tema di determinazione del canone di locazione di un immobile destinato ad uso di abitazione, l’art. 13 della L. 27luglio 1978, n. 392, riferendosi alle autorimesse ed ai posti macchina, stabilisce che essi vanno considerati, ai fini del calcolo complessivo del canone, quali componenti della superficie convenzionale degli immobili locati; ne consegue che, qualora un’autorimessa ed un appartamento, siti nello stesso immobile, siano stati locati dal proprietario ad uno stesso conduttore, con pattuizione di due canoni separati, la subordinazione funzionale tra l’autorimessa e l’appartamento e cioè la utilizzazione della stessa da parte del conduttore per il ricovero della sua autovettura - il cui accertamento compete al giudice di merito - comporta che, ove con la pattuizione intervenuta le parti abbiano inteso eludere i criteri imperativi posti dalla legge, la pattuizione stessa incorre nella sanzione di nullità prevista dall’art. 79 della citata legge.
Cass. civ., sez. III, 16 marzo 1990, n. 2203

Con riguardo alla locazione di immobili urbani, sussiste la presunzione di un rapporto pertinenziale a norma dell’art. 817 cod. civ. tra l’appartamento destinato ad abitazione ed il posto macchina sito nell’autorimessa condominiale, qualora gli immobili appartengano al medesimo proprietario, siano ubicati nel medesimo edificio, siano concessi in locazione allo stesso conduttore ed il posto macchina risulti destinato a soddisfare le esigenze abitative della famiglia alloggiata nell’appartamento anche se ciò avvenga con separati e successivi contratti, atteso che la volontà del locatore in ordine alla destinazione dell’autorimessa, può anche essere desunta da un successivo negozio con il quale egli, trasferendo il bene considerato accessorio in godimento allo stesso soggetto che si trova già nel possesso, in forza di un rapporto di natura personale, della cosa principale, consente di fatto una miglior utilizzazione di quest’ultima.
Cass. civ., sez. III, 8 marzo 1990, n. 1857

Nel caso in cui un appartamento per uso abitativo ed il locale per il posto macchina sito nell’autorimessa condominiale siano stati concessi in locazione dal loro proprietario, anche con separati contratti, al medesimo conduttore, che abbia destinato il posto macchina per il posteggio dei veicoli propri e dei suoi familiari, il rapporto di pertinenza stabilito tra i due beni, secondo il vincolo di servizio imposto, tra gli stessi beni, dall’ art. 26, ultimo comma della L. 28 febbraio 1985, n. 47 (a norma del quale gli spazi destinati a parcheggi nelle nuove costruzioni a norma dell’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765, costituiscono pertinenza della costruzione al servizio della quale sono stati posti) non può essere efficacemente escluso da una contraria volontà delle parti, perché il predetto vincolo, per quanto ispirato da finalità pubblicistiche inerenti alla normalizzazione della viabilità urbana, incide, per la sua natura cogente ed inderogabile, anche nei rapporti intersoggettivi di diritto privato, tra cui quelli di locazione degli immobili per uso abitativo, che restano, conseguentemente, assoggettati alla regolamentazione unica del computo dell’equo canone prevista dall’art. 13 della legge del 1978, n. 392.Cass. civ., sez. III, 4 febbraio 1992, n. 1155

Ai fini della determinazione dell’equo canone, sussiste un vincolo pertinenziale e di accessorietà, derivante da una relazione di subordinazione funzionale, tra un immobile locato ad uso abitazione ed un altro locato ad uso autorimessa.

Pret. civ. Pordenone, 5 marzo 1990

Le spese di manutenzione di una copertura a lastrico con funzione di sostegno di un’area verde condominiale, vanno ripartite tra i condomini proprietari del lastrico e della sovrastante area verde da una parte e i proprietari delle sottostanti autorimesse, e devono essere rapportate alla diversa utilità ritratta, che può equitativamente fissarsi rispettivamente in 1/3 e 2/3. Gli interventi di manutenzione di tale copertura sono di competenza dell’amministratore, ed è l’assemblea che delibera sulle spese di manutenzione straordinaria.
Trib. civ. Parma, 18 dicembre 1995, n. 940

Al tetto posto a copertura delle autorimesse esterne all’edificio condominiale - svolgente, nella sua struttura unitaria ed omogenea, una funzione di riparo e di protezione delle unità sottostanti, ciascuna delle quali costituisce pertinenza della proprietà esclusiva dei singoli condomini - è applicabile la presunzione di comunione stabilita dall’art. 1117 n. 1 c.c. con la conseguenza che esso costituisce, al pari del tetto dell’edificio condominiale, oggetto di proprietà comune e che l’amministratore del condominio è legittimato ad esercitare le azioni che lo concernono. (Nella specie, condanna del costruttore al rifacimento della impermeabilizzazione o al rimborso per eseguirla direttamente).Cass. civ., sez. II, 5 settembre 1994, n. 7651

L’assemblea dei condomini, con deliberazione presa a maggioranza, mentre ha potere di predeterminare, sul cortile comune, le aree destinate a parcheggio delle automobili e di stabilire, nell’interno di esse, le porzioni separate di cui ciascun condomino può disporre, non ha, altresì, il potere di disporre la trasformazione dell’area di parcheggio in una vera e propria area edificabile, destinata alla costruzione di alcune autorimesse (a beneficio, oltretutto, non della collettività, bensì dei singoli che intendano profittarne).
Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 1977, n. 697

In tema di condominio di edifici, poiché la naturale e principale funzione dei cortili (cose comuni ex art. 1117 cod. civ.) è quella di dare aria e luce ai locali prospicienti di proprietà esclusiva e di consentire il libero transito per accedere ai medesimi, l’assemblea condominiale, con deliberazione presa a maggioranza, ha il potere di predeterminare, nel cortile comune, le aree destinate a parcheggio delle automobili e di stabilire, al loro interno, le porzioni separate di cui ciascun condominio può disporre, ma non quello di deliberare la trasformazione in un’area edificabile destinata alla installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse, a beneficio di alcuni soltanto dei condomini, configurandosi una innovazione vietata a norma dell’ultimo comma dell’art. 1120 cod. civ., in ragione, oltre che del venir meno della stessa funzione della detta area comune, della sua utilizzazione esclusiva da parte di alcuni dei condomini, con la sottrazione all’uso ed al godimento anche di un solo condomino.Cass. civ., sez. II, 9 dicembre 1988, n. 6673

Il comproprietario di un cortile destinato al parcheggio degli autoveicoli dei condomini non può utilizzarne una parte per la costruzione di una autorimessa per la propria auto, comportando questa una alterazione sia della consistenza strutturale della cosa comune che della destinazione funzionale della stessa, così utilizzata, oltre che per la sosta della autovettura, per il deposito dei relativi accessori e di altri beni.Cass. civ., sez. II, 21 maggio 1994, n. 4996

La sussistenza di un divieto assoluto per tutti i condomini di sostare con le auto nel cortile condominiale non comporta necessariamente che l’eventuale deroga concessa ad un terzo (nella specie l’amministratore) debba essere adottata con il consenso di tutti i condomini, giacché non sussiste in tale ipotesi violazione di alcun diritto soggettivo dei singoli condomini.

Corte app. civ. Napoli, sez. II, 17settembre 1987, n. 1349

E' illegittima, in quanto lesiva dei diritti dei partecipanti pretermessi, la delibera con la quale, nell’ipotesi in cui il cortile comune non sia abbastanza ampio da accogliere le autovetture di tutti i condomini, l’assemblea anziché prevedere un uso turnario dell’area abbia stabilito di concedere in locazione i posti macchina disponibili ad alcuni soltanto dei condomini stessi.
Trib. civ. Milano, sez. VIII, 12 febbraio 1987, n. 1266

L’espressione "sosta di autoveicoli", usata nel regolamento di un condominio, al fine di consentire la medesima alle autovetture dei condomini nel cortile interno dello stabile, va interpretata alla luce della situazione dei luoghi, al fine di stabilire se la citata espressione faccia riferimento ad un uso a parcheggio stabile, ovvero ad un uso a sosta temporanea di automezzi per carico e scarico di merci o per altre necessità eccezionali.Trib. civ. Milano 25 maggio 1992

La deliberazione assembleare che specifica le modalità di utilizzo del cortile come parcheggio, pre-cludendo ai residenti di posteggiare in aree diverse dalle due fasce laterali libere e mantenendo inalterato il precedente divieto di lasciare l‘auto davanti al proprio box o in spazi che impediscono il diritto di tutti all’agevole uso del cortile comune, non può essere considerata come introduttiva di un’innovazione, ex art. 1120 cod. civ., nel caso in cui la suddetta delibe-razione sia astrattamente e concretamente inidonea a ledere l’interesse di uno o più condomini in particolare, poiché garantisce a tutti, indistintamente, il diritto di parcheggio nelle due aree laterali individuate. (Nella specie, è stata pienamente rispettata la destinazione molteplice che il cortile aveva in precedenza, in quan-o area destinata non esclusivamente a parcheggio, bensì al transito ed alla sosta di persone e veicoli, al gioco dei bambini e all’accesso agli stessi edifici).Pret. civ. Legnano, 21 novembre 1988, n. 122

La norma di un regolamento contrattuale di condominio che vieti di parcheggiare e lavare le auto nel cortile interno non fissa un modo di regolamentare la cosa comune (di tal tipo sarebbe stata invece ad esempio una clausola che, sul presupposto che fosse consentito il parcheggio e il lavaggio delle auto, regolamentasse tali diritti fissando gli orari, i giorni e le modalità), bensì limita il diritto di godimento dei condomini sulla cosa comune escludendo che di essa si possa fare un certo uso perché, evidentemente, non ritenuta confacente agli interessi dei condomini. Trattasi quindi di una norma che fa nascere un vero e pro-prio diritto soggettivo in capo a tutti i condomini, e che, in quanto tale, può essere modificata solo con il consenso unanime di tutti i condomini.

Trib. civ. Piacenza, sez. II, 29 ottobre 1992, n. 438

Il fatto di parcheggiare con sistematicità nel cor-tile comune un’autocisterna, ove contrasti con la destinazione abitativa dell’intero complesso immobiliare causando altresì un danno di natura estetica all’aspetto dei luoghi, nonché la sostanziale trasfor-mazione del cortile in luogo di deposito, integra quel mutamento di destinazione che l’art. 1102 cod. civ. pone come limite all’uso di ogni singolo condomino.Pret. civ. Foligno, 12 marzo 1987, n. 16

In mancanza di un divieto contrattuale è lecito realizzare nel cortile comune posti macchine per l’as-segnazione ai condomini in uso esclusivo unitamente ad archetti per impedire il parcheggio selvaggio ed ai limitatori di velocità.Trib. civ. Milano 17 giugno 1991

E' da ritenere legittima la delibera assembleare che, disciplinando le modalità d’uso del cortile con-dominiale, abbia previsto la possibilità per i singoli condomini di parcheggiarvi le proprie vetture a condizione che la sosta degli automezzi avvenga in spazi ben delimitati e non impedisca agli altri condomini le manovre di accesso e di uscita dai garages ivi esistenti nonché un uso proprio del cortile comune.Giud. conc. Lanciano, 14 dicembre 1987

E' legittima la delibera dell’assemblea dei condomini che attribuisca a tutti i condomini la facoltà di occupare il cortile comune con autovetture proprie, purché senza pregiudizio per il godimento delle pro-prietà o pertinenze degli altri condomini, anche se lo spazio limitato non consente il parcheggio contempo-raneo delle autovetture di tutti i partecipanti.Trib. civ. Milano, 23 aprile 1990

Una pertinenza in comunione può essere destinata al contemporaneo servizio di più cose principali appartenenti ciascuna in proprietà esclusiva ai condomini della pertinenza. Cass. civ.,sez. II, 10 maggio 2000, n. 6001

Il vincolo pertinenziale comporta l'esclusività della funzione accessoria, onde nell'ipotesi di un immobile contemporaneamente adibito al servizio di diversi altri, appartenenti ciascuno a proprietari diversi può solo verificarsi un caso di proprietà comune ovvero un caso di servitù. In tema di condominio la presunzione di proprietà comune di ciascuna delle parti indicate nell'art. 1117 c.c. non può essere vinta se non da elementi di significato certo ed univoco, idonei a far ritenere che la parte in contestazione sia stata considerata dalla comune volontà dei contraenti oggetto della proprietà esclusiva di uno di essi. Cass. 07 novembre 1994, n. 9221

Sussiste la violazione di cui all’art. 1120, secon-do comma, cod. civ., allorché il condominio, delibe-rando che l’uso del parcheggio sia riservato ai soli condomini proprietari di una determinata quota millesimale (nella fattispecie 112,33 millesimi), inibisca agli altri proprietari, con quota millesimale inferiore a detto limite, l’uso dell’area destinata a parcheggio.Pret. civ. Modugno, 29 maggio 1987

Il riconoscimento del diritto di uso di aree destinate a parcheggio comporta per i fruitori l’obbligo di integrare il pagamento (cd. conguaglio del prezzo). Trib. civ. Napoli, ord. 24 ottobre 1991

Anche dopo le innovazioni all’art. 18 L. n. 765 del 1967 con la L. n. 47 del 1985, il titolare del potere di disposizione degli spazi per parcheggi ha l’obbligo di consentire la concreta utilizzazione degli stessi a favore dei condomini che ne facciano richiesta.
Pret. civ. Bari, 4 ottobre 1988

E' lecito il parcheggio negli spazi comuni condominiali a condizione che sia ben delimitato e non impedisca agli altri condomini l’uso dei garages ivi esistenti ed un uso proprio del bene comune.Giud. conc. Lanciano, 14 dicembre 1987

Il vincolo pubblicistico inderogabile riguardante gli spazi adibiti a parcheggio di cui all’art. 18 della L. n. 765 del 1967 (che ha trovato conferma nella successiva L. n. 122 del 1982), traducendosi in un rapporto di pertinenzialità necessaria con diritto reale dei sin-goli condomini all’uso dell’autorimessa, non può riguardare le costruzioni anteriori all’entrata in vigore della detta norma, alle quali sarà da ritenersi applica-bile la disciplina ordinaria di cui agli artt. 817 ss. c.c. (secondo la quale, per l’esistenza del vincolo perti-nenziale tra beni, è richiesta la sussistenza di un ele-mento oggettivo — che, cioè, il bene sia destinato al servizio o all’ornamento di altro bene — e di un ele-mento soggettivo — che, cioè, tale destinazione risponda all’effettiva volontà dell’avente diritto di creare un vincolo di strumentalità necessaria o complementarietà funzionale tra i beni —), con la conseguenza che, per affermare la esistenza di un vincolo pertinenziale tra una abitazione oggetto di alienazione e l’autorimessa (specie se individuata in distinta particella catastale) sarà necessario accertare l’esistenza, oltre che del rapporto funzionale tra la cosa principale e quella accessoria, anche dell’elemento soggettivo del-la destinazione pertinenziale, consistente nella effettiva volontà dei titolari della proprietà sui beni collegati di destinare durevolmente la cosa accessoria al servizio di quella principale.Cass. civ., sez. II, 17 giugno 1997, n. 5395

L’art. 41 sexies della L. 17 agosto 1942 n. 1150, nel testo introdotto dall’art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765, il quale prescrive che "nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione", pone un vincolo pubblicistico di destinazione, che non può subire deroga negli atti privati di disposizione degli spazi stessi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa. Tale principio resta immutato anche dopo l’entrata in vigore della L. 28 febbraio 1985 n. 47, atteso che l’art. 26 ultimo comma di detta legge, nello stabilire che "gli spazi di cui all’art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi degli artt. 817, 818 ed 819 cod. civ.", non ha portata innovativa, ma assolve soltanto alla funzione di esplicitare la regola, già evincibile nella norma interpretata, secondo cui i suddetti spazi possono essere oggetto di atti o rapporti separati, fermo però rimanendo quel vincolo pubblicistico.Cass. pen., sez. un., 18 luglio 1989, n. 3363

L’art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150. introdotto dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, il quale dispone che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione, configura norma imperativa ed inderogabile, in correlazione degli interessi pubblicistici da essa perseguiti, che opera non soltanto nel rapporto fra il costruttore o proprietario di edificio e l’autorità competente in materia urbanistica, ma anche nei rapporti privatistici inerenti a detti spazi, nel senso di imporre la loro destinazione ad uso diretto delle persone che stabilmente occupano le costruzioni o ad esse abitualmente accedono. Ciò comporta, in ipotesi di fabbricato condominiale, che, qualora il godimento dello spazio per parcheggio non sia assicurato in favore del proprietario del singolo appartamento in applicazione dei principi sull’utilizzazione delle parti comuni dell’edificio o delle sue pertinenze, essendovi un titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spazio medesimo, deve affermarsi la nullità di tale contratto nella parte in cui sottrae lo spazio per parcheggio alla suddetta inderogabile destinazione, e conseguente-mente deve ritenersi il contratto stesso integrato "ope legis’ con il riconoscimento di un diritto reale di uso di quello spazio in favore di detto condomino (salva restando la possibilità delle parti di ottenere, anche giudizialmente, un riequilibrio del sinallagma contrattuale. alterato dall’indicata integrazione dell’oggetto di una delle prestazioni).Cass. civ., sez. un., 17 dicembre 1984, n. 6600

Il regime di cui all’art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150 introdotto dall’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765 (cosiddetta legge ponte) e rimasto immutato dopo l’entrata in vigore della L. 28 febbraio 1985, n. 47 il cui art. 26, ultimo comma, stabilisce che gli spazi di parcheggio costituiscono pertinenze, non comporta che tali aree, fermo restando il vincolo di destinazione, rientrino tra le parti comuni dell’edificio a norma dell’art. 1117 cc.Cass. civ., sez. II, 16 luglio 1994, n. 6696

Le aree degli edifici riservate a parcheggio ex art. 41 sexies della L. 17 agosto 1942 n. 1150, introdotto dall’art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765, devono presumersi comuni ai sensi dell’art. 1117 cod. civ. (la cui elencazione non è tassativa), atteso che sussiste per dette aree, obiettivamente destinate per legge ad uso comune, l’identica ratio che sta alla base della presunzione di comunione stabilita da detta norma codicistica. Ove, poi, tale presunzione sia vinta dal titolo, risultando quelle aree di proprietà esclusiva di uno o più condomini, il vincolo di destinazione comune determina la costituzione ope legis a favore dell’intero edificio o delle sue singole parti, appartenenti a proprietari diversi, di un diritto reale di uso sulle aree medesime.Cass. civ., sez. II, 20 luglio 1987, n. 6365

L’obbligo di riservare a parcheggio, nelle nuove costruzioni ed aree ad esse inerenti, appositi spazi (in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri di fabbricato), ai sensi e nel vigore dell’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765 (e quindi prima della L. 28 febbraio 1985, n. 47, il cui art. 26, in via innovativa, qualifica come pertinenziale il rapporto con i suddetti spazi), si ricollega ad esigenze pubblicistiche e costituisce un vincolo di destinazione, in favore degli abitanti delle costruzioni medesime, non derogabile, né da parte del costruttore, né da parte di successivi rapporti privatistici. che restano colpiti da nullità ove si pongano in contrasto con tale destinazione. Pertanto, in edificio condominiale, e per il caso in cui gli indicati spazi si trovino in aree incluse fra i beni comuni, la citata norma rende invalida la clausola del regolamento condominiale, recepita nei contratti di vendita, che introduca divieti di parcheggio, e, quindi, legittima la deliberazione assembleare che consenta il parcheggio stesso in contrasto con tale regolamento.
Cass. civ., sez. II, 6 maggio 1988, n. 3370

L’art. 41 sexies della L. 17 agosto 1942, n. 1150, così come modificato dall’art. 18, della L. 6 agosto 1967, n. 765, il quale prescrive che nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di loro pertinenza debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi, pone un vincolo pubblicistico di destinazione, ed un rapporto di pertinenza necessario tra gli appartamenti dell’edificio e gli spazi per parcheggio posti al loro servizio, che non può essere spezzato da atti di autonomia privata e che conseguentemente comporta, nel caso di locazione, con separati contratti, dell’appartamento e dell’area di parcheggio o del box al medesimo conduttore, l’assoggettamento, ai sensi dell’art. 818 cc., della cosa accessoria (il box o l’area di parcheggio) al regime locativo della cosa principale (l’appartamento). Per gli immobili in precedenza costruiti, ai quali la predetta norma, essendo irretroattiva, non può essere applicata, l’assoggettamento del distinto contratto di locazione del box al regime del contratto di locazione dell’appartamento presuppone, invece, l’accertamento, in concreto, sotto il profilo oggettivo e soggettivo, di un rapporto pertinenziale tra i due beni, secondo gli ordinari criteri fissati dalle disposizioni del codice civile.
Cass. civ., sez. III, 28 ottobre 1992, n. 11731

L’art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150, introdotto dall’art. 18 L. 6 agosto 1967 n. 765 (cosiddetta legge ponte) prescrivendo che negli edifici di nuova costruzione siano riservati appositi spazi di parcheggio, pone un vincolo pubblicistico di destinazione non suscettibile di deroga negli atti privati di disposizione degli spazi ridetti, ma non ne indica la localizzazione in una parte piuttosto che in un’altra del complesso condominiale, né crea per essi una presunzione di comunione inquadrabile nell’art. 1117 c.c., implicando soltanto il divieto per il propritario di disporne in modo da sottrarlo a detta destinazione.
Cass. civ., sez. II, 27 aprile 1993, n. 4934

In tema di spazi riservati a parcheggio secondo quanto prescrive, per le nuove costruzioni, l’art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765, il riconoscimento in via giudiziaria del diritto dei proprietari acquirenti degli appartamenti dell’immobile di usufruire dell’area di parcheggio nonostante la riserva di proprietà a favore dell’alienante, originario proprietario dell’edificio, non presuppone né è condizionato al previo accordo sulla misura della integrazione del corrispettivo della vendita degli appartamenti, né all’accertamento giudiziale di tale integrazione, che può essere anche successivo ed indipendente dal predetto riconoscimento.
Casa. civ., sez. II, 28 maggio 1993, n. 5979

Anche a norma dell’art. 26, ultimo comma della L. 28 febbraio 1985, n. 47, che non ha modificato il regime vincolistico imposto dall’art. 18 della legge «ponte» 26 agosto 1967, n. 765 fra unità abitativa e spazi di parcheggio condominiali, chiarendone solo l’originaria portata, deve ritenersi che i contratti di autonoma disposizione di detti parcheggi, pur ammissibili, non possono intaccare il diritto reale d’uso a favore del titolare dell’unità abitativa. È pertanto nulla e va sostituita ope legis la clausola contrattuale con la quale il venditore dell’immobile abbia riservato a sé la proprietà dell’area di parcheggio, salvo il diritto del venditore e correlativamente l’obbligo dell’acquirente dell’unità abitativa di integrare il prezzo convenuto per il riequilibrio del sinallagma del contratto di compravendita.
Casa. civ., sez. II, 18luglio 1991, n. 7994

L’art. 41 sexies della L. 17agosto l942, n. 1150, nel testo introdotto dall’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765 (a norma del quale nelle nuove costruzioni o nelle aree di pertinenza di queste debbono essere riservati appositi spazi per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione) ed ulteriormente chiarito dall’art. 26 della L. 28 febbraio 1985, n. 47 (che, conferendo certezza testuale alla regola già desumibile dall’art. 18 della L. n. 765 del 1967, ha precisato che l’area destinata a parcheggio costituisce pertinenza della costruzione), pone un inderogabile vincolo pubblicistico di destinazione di detta area, che non impedisce al proprietario dell’edificio di riservarsi, negli atti di vendita dei singoli appartamenti, la proprietà dell’area stessa destinata a parcheggio o di trasferire ad altri la proprietà, atteso che non attribuisce tale proprietà ai condomini per effetto automatico dell’acquisto dell’appartamento, ma esclude solo la possibilità che la riserva o il trasferimento a terzi della proprietà privi i proprietari degli appartamenti dell’edificio del diritto reale di utilizzazione di tale area per il parcheggio dei loro veicoli, sottraendola al vincolo pubblicistico di destinazione.Cass. civ., sez. II, 1 giugno 1993, n. 6104

Con riguardo agli spazi riservati a parcheggio, secondo quanto prescrive per le nuove costruzioni l’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n765, deve ritenersi consentita, in applicazione delle regole dettate dal codice civile sulle pertinenze, ed anche prima dell’entrata in vigore dell’art. 26, ultimo comma della L. 28 febbraio 1985, n. 47 (che comunque chiarisce la portata di detto art. 18, inquadrando quelle porzioni nella normativa delle pertinenze), la riserva di proprietà in favore del costruttore, con gli atti di trasferimento delle singole unità condominiali o dell’intero fabbricato, sempreché venga rispettato l’indicato vincolo di destinazione (come nel caso in cui il parcheggio resti assicurato ai condomini mediante il pagamento di un canone).Cass. civ., sez. II, 29 febbraio 1988, n. 2129

Costituiscono un valido strumento interpretativo del contratto di vendita di appartamento condomi-niale, nel silenzio o nell’ambiguità della convenzione in ordine al diritto dell’acquirente al godimento del-l’area di parcheggio realizzata dal costruttore, le norme disciplinanti le costruzioni — tra cui l’art. 41 sexies della L. 17 agosto 1942 n. 1150 (introdotto dall’art. 18 della L. 6agosto 1967,0.765), statuente che nelle nuove costruzioni debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi — e ciò per il principio che il bene— casa deve essere concepito nella sua regolare confor-mazione, delineata dalle norme suindicate, nonché in virtù del principio di buona fede, di cui agli artt. 1366 e 1375 cod. civ., ed in base all’art. 1374 dello stesso codice, che obbliga le parti anche a tutte le conseguenze che ne derivano secondo le leggi, tra le quali vanno incluse quelle regolanti erga omnes, in vista del pubblico interesse, le caratteristiche del bene oggetto della compravendita. Cass. civ., sez. II, 24 aprile 1981, n. 2452

La nullità della clausola del contratto di compravendita di appartamento che esclude il trasferimento della proprietà o del diritto reale di utilizzazione dell’area condominiale da riservare a parcheggio, ai sensi dell’art. 41 sexies L. 27 agosto 1942 n. 1150, aggiunto dall’art. 18 L. 6 agosto 1967 n. 765, ed il conseguente trasferimento ex lege del predetto diritto al compratore, comporta il diritto del venditore al corrispettivo di tale trasferimento, che dà luogo ad un credito di valore rivalutabile perché ha la funzione di integrazione non del prezzo, in senso proprio, ma degli effetti legali della compravendita, con l’aggiunta di un effetto legale che articolandosi nel trasferimento della proprietà o del diritto reale di godimento dell’area di parcheggio e nella integrazione del corrispettivo, in egual misura le parti sono tenute a rispettare ed in egual misura deve conseguentemente incidere sul loro patrimonio, senza alterare l’obbligo del venditore di rimborsare l’avente diritto dei frutti civili eventualmente percepiti con lo sfruttamento dell’area dalla data del contratto.
Cass. civ., sez. II, 20 aprile 1993, n. 4622

L’art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150 - come introdotto dall’art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765, che dispone l’obbligatoria «riserva», a servizio delle nuove costruzioni, di «spazi per parcheggi» - ha, per la finalità perseguita (ordinato assetto urbanistico), carattere imperativo ed opera non solo come norma di azione, nel rapporto pubblicistico tra la pubblica amministrazione e chi domanda la licenza edilizia, bensì anche come norma di relazione, nei rapporti privatistici concernenti detti parcheggi, in quanto pone un limite all’autonomia privata, sanzionando di nullità, ai sensi degli artt. 1418 e 1419 cod. civ., ogni convenzione che, per privato interesse del costruttore o del rivenditore degli immobili (o anche dei condomini stessi), sottragga gli spazi suindica-ti alla funzione loro assegnata dalla legge. Ne deriva che va dichiarata nulla, per contrarietà alla disposizione imperativa in questione, sia la clausola con cui il costruttore od altri nel vendere i singoli appartamenti, escludano dalla vendita la comproprietà dei locali di parcheggio, come parte di natura condominiale (art. 1117 cod. civ.), o, comunque, il godimento del servizio di parcheggio a titolo di servitù, sia l’atto con cui l’acquirente di un appartamento rinuncia al servizio medesimo, con il conseguente diritto di quest’ultimo di fruire del servizio e dell’alienante di esigere il relativo corrispettivo pecuniario.Cass. civ., sez. II, 25 gennaio 1982, n. 483

Per sentir dichiarare la destinazione di un’area a parcheggio condominiale, ai sensi dell’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765, e la nullità dei negozi contrari alla citata norma vincolistica, ove l’area stessa sia comune a due condominii (rendendosi applicabili le norme specifiche della comunione ex art. 1100 e 1105 c.c. e non anche quelle che regolano il condominio), la legittimazione dei singoli partecipanti, e per essi degli amministratori, ad agire contro terzi, o contro altri partecipanti, può sorgere anche da una semplice manifestazione di volontà dei partecipanti.Cass. civ., sez. II, 4gennaio 1993

L’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 (intro-duttivo dell’art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150) — disponendo che nelle nuove costruzioni devono essere riservati spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione — non delinea una servitù di uso pubblico, ma crea una situazione pertinenziale tra la proprietà dell’edificio e l’area di parcheggio ad esso destinata (confermata, per la Regione siciliana, dalla qualifica dell’area di parcheggio come dotazione dell’edificio, ex art. 21 della legge regionale 26 maggio 1973 n. 21), la quale, nell’ipotesi di edificio condominiale, assume la forma della comproprietà, in capo ai condomini, dell’area, come parte necessaria all’uso comune (art. 1117 cod. civ.), se l’area stessa era di proprietà del costruttore, ovvero di un diritto (comune) di servitù dei condomini sull‘area, se questa appartiene ad un terzo. La normativa, dato il fine pubblico perseguito, ha natura cogente e pertanto qualsiasi negoziazione avente ad oggetto unità immobiliari di un edificio dotato dell’area di parcheggio comporta ipso iure il trasferimento al compratore della proporzionale quota dell’area medesima (quota di comproprietà o di coservitù), in virtù dell’integrazione ope legis degli effetti del contratto ai sensi dell’art. 1374 cod. civ., senza il versamento di un ulteriore corrispettivo, salva, per il venditore, ricorrendo gli estremi richiesti dall’art. 1429 n. 4 cod. civ., l’azione di annullamento del contratto, ove l’omesso computo nel prezzo del valore della quota dell’area di parcheggio si ricolleghi ad un errore sulle conseguenze giuridiche del negozio.Cass. civ., sez. II, 18 dicembre 1981, n. 6714

Nella disciplina urbanistica di cui alla L. 6 agosto 1967, n. 765, l’obbligo di riservare nelle nuove costruzioni spazi per parcheggio, ai sensi dell’art. 18 della citata legge, può essere osservato realizzando tali spazi tanto in aree di pertinenza, quanto in locali facenti parte delle costruzioni stesse (e da trasferire agli acquirenti delle singole unità immobiliari), come nel caso di boxes o garages ricavati in piani interrati.Cass. civ., sez. II, 20 marzo 1989, n. 1390

La mera circostanza che il costruttore di un fabbricato condominiale, il quale, prima di vendere i singoli alloggi, nel destinare delle aree a parcheggio ai sensi e nel vigore dell’art. 18 della L. 6 agosto 1967. n. 765, se ne sia riservato la proprietà, come il fatto che i successivi atti di vendita non contengano espressa menzione del trasferimento anche della comproprietà delle aree medesime, non è sufficiente a superare la presunzione di inclusione delle dette aree fra i beni comuni, posta dall’art. 1117 cot. civ.

Cass. civ., sez. II, 26 giugno 1990, n. 6472

La superficie a parcheggio può essere oggetto di qualunque negozio traslativo utilizzabile nella libera disponibilità privatistica: può restare di proprietà del costruttore dell’edificio nell’ipotesi di vendita separata delle singole unità immobiliari; può diventare un’entità condominiale; può essere ceduta a terzi estranei al condominio; può essere infine collegata alla proprietà esclusiva dì un singolo appartamento. Ciò che importa è che il titolare di tale bene ne rispetti la destinazione al servizio del fabbricato o del singolo appartamento cui il parcheggio afferisce. In quest’ultima ipotesi è fatto salvo il diritto del proprietario attuale dell’alloggio di cui il parcheggio costituisce pertinenza a reclamare il parcheggio medesimo: in tale momento il proprietario del parcheggio, previo pagamento di una indennità, dovrà metterlo a disposizione del proprietario dell’appartamento.Trib. civ. Latina. 29 ottobre 1987, n. 830

In tema di spazi per parcheggi e del relativo vincolo pubblicistico di destinazione di cui all’art. 41 sexies della L. n. 1150/1942, il singolo condomino può invocare la forzosa costituzione in suo favore del diritto reale d’uso nonché la titolarità di uno jus possessionis di analogo contenuto non con riferimento a qualunque area strutturalmente annessa all’edificio ma sottratta dal costruttore al regime condominiale di cui all’art. 1117 cc., ma solo nelle ipotesi nelle quali risulti acclarato il vincolo di destinazione a parcheggio di quell’area siccome originariamente previsto nell’ambito del progetto approvato.Pret. civ. Trani, 25 marzo 1991

Ai sensi dell’art. 18 L. 6 agosto 1967, n. 765 gli spazi per parcheggi debbono intendersi coattivamente vincolati alla destinazione di pertinenza delle singole unità abitative dell’edificio e le parti non hanno il potere di concludere contratti contrastanti con la detta destinazione. Trib. civ. Napoli, 12 ottobre 1988

L’amministratore di condominio non è legittimato a proporre azioni per l’acquisizione delle aree destinate a parcheggio di cui all’art. 18 della L. n. 765/1967, nemmeno quando agisca in base a delibera maggioritaria dell’assemblea.

Trib. civ. Napoli, sez. X, 29 agosto 1994, n. 7225

La superficie a parcheggio può essere oggetto di qualunque negozio traslativo utilizzabile nella libera disponibilità privatistica: può restare di proprietà del costruttore dell’edificio nell’ipotesi di vendita separata delle singole unità immobiliari; può diventare un’entità condominiale: può essere ceduta a terzi estranei al condominio; può essere, infine, collegata alla proprietà esclusiva di un singolo appartamento. Alla legge importa solo che chiunque risulti poi essere il titolare di tale bene ne rispetti la destinazione al servizio del fabbricato o del singolo appartamento cui il parcheggio afferisce. In tale ultima ipotesi, invero, tanto il proprietario costruttore che si sia riservata la proprietà dell’area alienando separatamente l’alloggio, quanto il terzo acquirente della sola superficie a parcheggio senza alcun diritto sull’alloggio cui essa afferisce, possono liberamente disporre del loro diritto di proprietà fintantoché l’uso o la proprietà del parcheggio non vengano reclamati dal proprietario attuale dell’alloggio di cui esso costituisce pertinenza. In tale momento, previo pagamento di un’indennità, il proprietario del parcheggio dovrà metterlo a disposizione del proprietario dell’appartamento.
Trib. civ. Latina. 29 ottobre 1987

Il vincolo di dotazione di aree destinate a parcheggio, previsto dall’art. 41 sexies della L. n. 1150/1942, ha natura di diritto reale di uso a favore degli inquilini dello stabile condominiale: pertanto, ove non sia contemplato nel contratto di vendita. questo si reputa inficiato da nullità nella parte in cui sottrae lo spazio per parcheggio alla suddetta inderogabile destinazione.
Trib. civ. Napoli, sez. X, 17 novembre 1993, n. 9856

L’art. 41 sexies L. n. 1150/1941 non attribuisce alcun diritto soggettivo ai condomini di nuova costru-zione, integrando piuttosto una norma di azione destinata a disciplinare l’attività della P. A. in sede di controllo degli interventi urbanistici privati sul territorio.
Trib. civ. Napoli, sez. I, 13 aprile 1994, n. 3447

Nel caso in cui gli acquirenti di appartamenti in condominio agiscono per il riconoscimento del diritto di parcheggio contro l’acquirente dei relativi spazi, quest’ultimo non ha diritto di chiedere il pagamento del valore dello spazio riconosciuto (cd. conguaglio).
Trib. civ. Napoli, 7 febbraio 1994

L’art. 41 sexies della L. 17 agosto 1942, n. 1l50 stabilisce solo misure quantitative per la determinazione degli spazi da destinare a parcheggi, senza statuire alcuna formalità in ordine alla localizzazione delle aree da asservire a tale scopo, ragion per cui i parcheggi possono essere localizzati sia in luoghi interrati dell’edificio, sia al suo piano terreno, sia in aree esterne, anche se non strettamente adiacenti.Cons. Stato, sez. IV, 3 febbraio 1992, n. 140

In virtù della natura pubblicistica del vincolo di destinazione che l'art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765 ha imposto sulle aree di parcheggio pertinenti ai fabbricati ed alle esigenze di carattere generale che stanno alla base dell'imposizione del detto vincolo, nelle ristrutturazioni di edifici preesistenti alla sua entrata in vigore che comportino la realizzazione di fabbricati dotati di spazi di parcheggio, questi, entro i limiti quantitativi stabiliti dalla legge, restano assoggettati alla disciplina di cui alla citata disposizione normativa e, quindi, al diritto d'uso dei proprietari dei fabbricati stessi e delle relative porzioni. Ogni partecipante al condominio è titolare della facoltà di agire anche da solo e individualmente a difesa dei diritti comuni inerenti al fabbricato condominiale ed alle sue componenti. Pertanto, sussiste la legittimazione del singolo condomino ad agire, in base all'art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765, per l'accertamento del diritto condominiale di uso degli spazi di parcheggio inerenti al fabbricato. A norma dell'art. 345 c.p.c., può configurarsi un mutamento di domanda non consentito, riguardo al petitum, solo quando risulti innovato l'oggetto della pretesa, inteso non come petitum immediato (ossia, come provvedimento richiesto), bensì come petitum mediato (cioè, come richiesta di attribuzione di un determinato bene). Ne consegue che è da escludere la ravvisabilità di una mutatio libelli vietata, dovendosi invece ritenere ricorrente una consentita emendatio, allorché la modifica della domanda iniziale venga ad incidere sul petitum solo nel senso di adeguarlo in una direzione più idonea a legittimare la concreta attribuzione del bene materiale oggetto dell'originaria domanda. (Nella specie, i ricorrenti avevano chiesto la tutela dei loro diritti sugli spazi di parcheggio di un edificio, a norma dell'art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765, reclamando l'attribuzione del bene a titolo di dominio in primo grado ed a titolo di uso in secondo grado. Il giudice d'appello aveva ritenuto improponibile la domanda siccome nuova. La Suprema Corte, in applicazione dell'enunciato principio, ha ritenuto, invece, ricorrere una lecita emendatio libelli ed ha cassato la pronunzia del giudice di merito). Cass. Civ., 20/04/95, n. 4465