VADEMECUM DELLE LOCAZIONI
INTRODUZIONE
La disciplina delle locazioni
attualmente vigente in Italia è data dalla risultante di tre distinte fonti: il
Codice civile, la Legge 27 luglio 1978 n. 392 e la Legge 9 dicembre 1988 n. 431,
le quali si integrano e sovrappongono
vicendevolmente.
È possibile individuare 3 grandi
aree, 3 macro-ripartizioni della materia:
1) le locazioni
di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione,
disciplinate essenzialmente dalla Legge n. 392;
2) le locazioni
ad uso abitativo, regolate principalmente dalla Legge 431 e in
second’ordine dalle disposizioni “superstiti” della Legge 392;
3) le locazioni
ad uso abitativo c.d. “di lusso”, identificate nelle tipologie catastali
A1, A8 e A9, interamente regolate dalla disciplina del Codice civile (art. 1571
e ss.)
In ogni caso è la normativa
codicistica, relativa sia alla parte generale delle obbligazioni e dei contratti
che al singolo contratto di locazione, facendo da sfondo alla materia, a
stabilire i principi generali della disciplina, necessari ad integrare le lacune
normative inevitabilmente presenti nelle due leggi speciali.
LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI ADIBITI AD USO DIVERSO DA
QUELLO ABITATIVO
FONTI
La materia è disciplinata dagli
articoli 27-42 della Legge 27 luglio 1978 n. 392
AMBITO DI APPLICAZIONE
Locazioni e sublocazioni di
immobili urbani adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali,
professionali e di lavoro autonomo, di interesse turistico (campeggi, villaggi
turistici, impianti sportivi e ricreativi, stabilimenti balneari e termali,
rifugi alpini, ostelli della gioventù, uffici di assistenza turistica…)
culturali, scolastiche, assistenziali, religiose, ricreative, sedi di partiti e
sindacati; inoltre per i contratti stipulati dallo Stato o da enti pubblici
territoriali in qualità di conduttori.
DURATA
La durata minima prevista ex lege
è di 6 anni (9 se l’immobile è adibito ad attività alberghiera); qualsiasi
clausola difforme è nulla e automaticamente sostituita, per eterointegrazione,
dalla durata legale.
Il contratto può essere stipulato
per un periodo più breve qualora l’attività da esercitare nell’immobile
abbia carattere transitorio o stagionale (l’elemento della stagionalità o
transitorietà deve essere espressamente enunciato).
Il conduttore, qualora ricorrano
gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone
comunicazione al locatore con lettera raccomandata, con un preavviso minimo di 6
mesi.
Secondo costante orientamento
della Cassazione, i gravi motivi devono essere determinati da fatti oggettivi,
estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla
costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione.
Inoltre è facoltà delle parti
consentire nel contratto che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento,
con un preavviso di almeno 6 mesi da comunicarsi con raccomandata.
FORMA
Vige il principio della libertà
di forma, ma a determinati fini (ad esempio per la transitorietà) è necessaria
la forma scritta ad probationem.
RINNOVO
In assenza di disdetta, il
contratto si rinnova tacitamente in misura fissa di 6 anni (9 per immobili
adibiti ad attività alberghiera), ma le parti possono convenire un periodo di
rinnovo più lungo.
DISDETTA
Deve essere comunicata all’altra
parte, per iscritto e a mezzo lettera raccomandata a pena di nullità, almeno 12
mesi prima della scadenza (18 se l’immobile è adibito ad attività
alberghiera)
DINIEGO DI RINNOVAZIONE DA PARTE DEL LOCATORE
Alla prima scadenza contrattuale,
il locatore può esercitare la facoltà di diniego di rinnovazione per motivi
tassativamente indicati:
- adibire l’immobile ad
abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea
retta;
- adibire l’immobile
all’esercizio in proprio o da parte del coniuge o dei parenti fino al secondo
grado in linea retta, di un’attività industriale, artigianale, commerciale,
professionale o di interesse turistico;
- se il locatore è una pubblica
amministrazione o un ente pubblico, per adibire l’immobile ad una attività
tendente al conseguimento delle proprie finalità istituzionali;
- demolire l’immobile per
ricostruirlo o ristrutturarlo integralmente (in questo caso la concessione
edilizia è condizione per l’azione di rilascio).
Per gli immobili adibiti ad
attività alberghiera:
ristrutturazione dell’immobile o apporto di migliorie tali
da determinare il passaggio ad una categoria superiore;
esercizio diretto dell’attività alberghiera da parte del
locatore.
Il locatore deve dichiarare con
lettera raccomandata la propria volontà di conseguire, al termine del
contratto, la disponibilità del bene locato, almeno 12 mesi (18 se l’immobile
è adibito ad attività alberghiera) prima della scadenza contrattuale.
Nella comunicazione deve essere specificato a pena di nullità
il motivo sul quale la disdetta è fondata.
INDENNITA’ PER LA PERDITA DELL’AVVIAMENTO
In caso di cessazione del rapporto
di locazione, non dovuta a risoluzione per inadempimento, disdetta, recesso del
conduttore o avvio di procedure concorsuali, il conduttore ha diritto ad
un’indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto (21 se
attività alberghiera); da tale indennità sono esclusi i rapporti di locazione
relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività professionali,
per attività di carattere transitorio e interni a stazioni ferroviari, porti,
aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi
turistici.
INDENNITA’ PER INDEBITA DISDETTA
Il locatore che abbia ottenuto la
disponibilità dell’immobile e che, nel termine di 6 mesi dall’avvenuta
consegna, non abbia adibito l’immobile ad abitazione o ad esercizio di
un’attività o non abbia completato i lavori di ricostruzione è tenuto, se il
conduttore lo richiede, al ripristino del contratto e al rimborso delle spese di
trasloco e degli altri oneri sopportati ovvero al risarcimento del danno in
misura non superiore a quarantotto mensilità del canone percepito prima della
risoluzione del contratto; inoltre il giudice può ordinare al locatore il
pagamento di una somma tra 250 e 1000 Euro da devolvere al Comune ove è sito
l’immobile.
SUBLOCAZIONE e cessione del contratto
Il conduttore può sublocare
l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del
locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone
comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di
ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal
ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha
liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non
adempia le obbligazioni assunte.
DIRITTO DI PRELAZIONE E DI RISCATTO
Ai sensi degli artt. 38 e 38 della
Legge 27 luglio 1978, n. 392, nel caso in cui il locatore intenda trasferire a
titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con
atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere
indicati il corrispettivo, le altre condizioni alle quali la compravendita
dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il
diritto di prelazione entro il termine di 60 giorni dalla ricezione della
comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale
giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
Il diritto di prelazione può
essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno
rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.
Qualora il proprietario non
provveda alla notificazione o il corrispettivo indicato sia superiore a quello
risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile,
l’avente diritto alla prelazione può, entro 6 mesi dalla trascrizione del
contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo
avente causa.
DIRITTO DI PRELAZIONE IN CASO DI NUOVA LOCAZIONE
Ai sensi dell’art. 40 del
medesimo testo normativo, alla scadenza del contratto il locatore che intenda
locare a terzi l’immobile, deve comunicare le offerte al conduttore mediante
raccomandata con avviso di ricevimento, almeno 60 gg prima della scadenza.
Tale obbligo non ricorre quando il
conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei casi di
cessazione del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o
recesso del conduttore o ad una procedura concorsuale.
Il conduttore ha diritto di
prelazione se, nelle forme predette ed entro 30 gg dalla ricezione della
comunicazione, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore.
Conserva tale diritto anche se il contratto tra locatore e nuovo conduttore sia
sciolto entro un anno.
SUCCESSIONE NEL CONTRATTO
In caso di morte del conduttore,
gli succedono nel contratto coloro che hanno diritto a continuare l’attività.
In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione
degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce al
coniuge, anche se non conduttore, che continui nell’immobile la stessa attività
già ivi esercitata assieme all’altro coniuge prima della separazione legale o
consensuale ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti
civili del matrimonio.
Se l’immobile è adibito
all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti e uno solo di essi è
titolare del contratto, in caso di morte gli succedono nel contratto gli altri
professionisti, artigiani o commercianti.
LOCAZIONI DI IMMOBILI URBANI ADIBITI AD USO DI
ABITAZIONE
FONTI
La materia è disciplinata dalla
Legge 9 dicembre 1998, n. 431 e dalle parti da essa non abrogate, della Legge 27
luglio 1978, n. 392.
AMBITO DI APPLICAZIONE
Locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo con esclusione di:
contratti di locazione relativi
agli immobili vincolati ai sensi della Legge 1 giugno 1939, n. 1089 o inclusi
nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 (c.d. abitazioni “di lusso”) sempre
che tali contratti non siano appartenenti al modello di tipo convenzionato;
alloggi di edilizia residenziale e
pubblica (cui si applica la regolamentazione regionale e comunale);
alloggi locati per esclusive
finalità turistiche;
contratti di locazione stipulati
da enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di
carattere transitorio.
A
tali tipologie di contratti si applicano esclusivamente gli artt. 1571 e
seguenti del Codice civile.
FORMA
Per la validità dei contratti
stipulati a decorrere dal 30 dicembre 1998, è richiesta la FORMA SCRITTA
ad substantiam. Per gli altri rimane valido il principio di libertà
nelle forme ma a determinati fini è necessaria comunque la forma scritta ad
probationem.
CANONE
A differenza di quanto previsto
dalla normativa previgente, la determinazione del canone è rimessa
esclusivamente alla volontà delle parti; ratio della legge è infatti la
liberalizzazione delle locazioni, aumentando gli spazi per l’autonomia
privata.
È nulla ogni pattuizione volta a
determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto
scritto e registrato; tale vizio peraltro comporta solamente la nullità della
singola clausola e non quella dell’intero contratto.
È importante sottolineare come,
se il contratto di locazione stipulato sotto il vigore della Legge 27 luglio
1978, n. 392 prevedeva un canone superiore a quello equo, la riconduzione ad
equo canone va effettuata fino alla data dell’automatica rinnovazione dopo
l’entrata in vigore della nuova legge (purchè il termine ultimo della
disdetta scada dopo l’entrata in vigore di quest’ultima), in quanto da tale
data il contratto viene disciplinato dalla nuova normativa, la quale prevede la
libera determinazione del canone, e fa venire meno, con efficacia ex tunc, il
conflitto tra autodeterminazione pattizia ed eterodeterminazione normativa del
canone (Confronta Trib. Milano 4.4.2000 e Trib Palermo 20.2.2001).
DURATA
La durata minima prevista ex lege
è di 4 anni ; qualsiasi clausola difforme i tal senso è nulla e
automaticamente sostituita, per eterointegrazione, dalla durata legale.
A determinate condizioni è
possibile stipulare contratti di locazione di durata inferiore per soddisfare
particolari esigenze di natura transitoria delle parti; tale transitorietà deve
risultare dal contratto.
Ai sensi del Decreto del Ministero del Lavoro 5 marzo 1999,
detti contratti possono avere una durata minima di 1 mese ed una durata massima
di 18 mesi.
Nei comuni sedi di corsi di laurea (in Liguria sono Genova,
Imperia e Savona) possono inoltre essere stipulati, sulla base di contratti tipo
definiti da accordi locali, contratti della durata compresa tra 6 mesi e 3 anni,
finalizzati a soddisfare le esigenze abitative degli studenti universitari
residenti in comuni diversi.
Le parti possono inoltre stipulare
contratti di locazione di durata più breve (i c.d. 3+2), sulla base di quanto
stabilito in appositi accordi definiti in sede locale.
RINNOVO
In assenza di disdetta, al termine
della prima scadenza i contratti si rinnovano tacitamente in misura fissa di 4
anni, ma le parti possono convenire un periodo di rinnovo più lungo.
I contratti di locazione stipulati
prima del 30 dicembre 1998 che si rinnovino tacitamente seguono la disciplina
della Legge 9 dicembre 1998, n. 431.
DISDETTA DEL CONTRATTO DA PARTE DEL LOCATORE
Alla prima scadenza contrattuale,
il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo dandone
comunicazione al conduttore, per iscritto e a pena di nullità, con lettera
raccomandata da inviare (fa fede il timbro postale) con preavviso di almeno 6
mesi per una serie di motivi TASSATIVAMENTE indicati:
destinare l’immobile ad uso
abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei
figli o parenti entro il secondo grado;
quando il locatore, persona
giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali,
assistenziali, cooperative, culturali o di culto intenda destinare l’immobile
ad attività dirette a perseguire tali finalità ed offra al conduttore altro
immobile idoneo di cui abbia la disponibilità;
quando il conduttore abbia la
piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune
quando l’edificio debba essere
ricostruito o ristrutturato o sopraelevato e la permanenza del conduttore sia di
ostacolo ai lavori;
quando il conduttore non occupi
continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
quando il locatore voglia vendere
l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso
abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione (la dottrina
ha sollevato dubbi di legittimità costituzionale in quanto la diversità di
trattamento tra il proprietario di 2 immobili ed il proprietario di più di 2
immobili non sarebbe razionalmente giustificabile ai sensi del II comma
dell’art. 3 della Costituzione).
Nella comunicazione scritta, il
locatore deve espressamente specificare a pena di nullità, il motivo sul quale
la disdetta è fondata.
DISDETTA DEL CONTRATTO DA PARTE DEL CONDUTTORE
Il conduttore, qualora ricorrano
gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone
comunicazione al locatore, mediante raccomandata da inviare con preavviso minimo
di 6 mesi.
È facoltà delle parti consentire
contrattualmente che il conduttore possa comunque recedere dal contratto in
qualsiasi momento, dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, con
preavviso minimo di 6 mesi.
INDENNITA’ PER INDEBITA DISDETTA
Qualora il locatore abbia
riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo
esercizio della facoltà di disdetta ovvero non lo adibisca nel termine di 12
mesi agli usi per il quale ha esercitato tale facoltà, il conduttore ha diritto
ad un risarcimento non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone
corrisposto.
ULTERIORI RINNOVI
Alla scadenza del contratto
rinnovato, ciascuna delle parti può comunicare la propria intenzione di
rinnovare ulteriormente il contratto, anche a condizioni differenti,
oppure di rinunciare a tale rinnovo, con lettera raccomandata almeno 6
mesi prima della scadenza.
La parte interpellata deve
rispondere, sempre con raccomandata, entro 60 giorni dal ricevimento della
proposta.
In mancanza di risposta o di
accordo il contratto scadrà alla data convenuta.
In mancanza di comunicazioni tra
le parti, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
CONTRATTI “CONVENZIONATI”
I contratti stipulati con questa
procedura non possono avere durata inferiore ai 3 anni (ad eccezione di quelli
per esigenze transitorie o per studenti universitari).
Alla prima scadenza, ove le parti
non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto
per 2 anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore con le
stesse modalità e negli stessi casi del tipo quadriennale, alla
regolamentazione del quale si rinvia per tutti i rimanenti aspetti della
disciplina.
Per questo tipo di contratti sono
anche previste agevolazioni e incentivi consistenti nella riduzione
dell’aliquota dell’ICI e del reddito imponibile.
Per quanto riguarda la derogabilità
delle determinazioni prese in sede di accordi locali, la dottrina sostiene che
le uniche clausole sicuramente inderogabili siano quelle relative
all’ammontare del canone, mentre per le altre si dovrà procedere di volta in
volta ad un’indagine tendente ad accertare se il modello contrattuale
convenzionato venga o meno “snaturato” dagli accordi tra le parti.
DIRITTO DI PRELAZIONE E DI RISCATTO
In caso di alienazione
dell’immobile o di nuova locazione, il conduttore è titolare del diritto di
prelazione (e di riscatto) da esercitarsi rispettivamente ai sensi degli artt.
38 e 39 e dell’art. 40 della Legge 27 luglio 1978, n. 392.
RESIDUA APPLICABILITA’ DELLA LEGGE 27 LUGLIO 1978, N. 392
L’art. 14 della Legge 9 dicembre
1998, n. 413 procede all’abrogazione espressa della quasi totalità degli
articoli relativi alle locazioni ad uso abitativo contenuti nella legislazione
previgente. Solamente alcune prescrizioni sono dunque “sopravvissute” alla
vis abrogativa della nuova disciplina:
l’inadempimento del conduttore
decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista costituisce motivo di risoluzione del
contratto;
in caso di morte del conduttore
gli succedono ex lege nel contratto il coniuge, gli eredi, i parenti e affini
con lui conviventi, la convivente more uxorio, il coniuge separato, divorziato o
in caso di cessazione degli effetti civili del matrimonio se il diritto di
abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest’ultimo;
nullità della clausola risolutiva
del contratto in caso di alienazione dell’immobile locato;
le spese di registrazione
rimangono a carico di conduttore e locatore in parti uguali;
le spese di pulizia, di
funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore, dell’acqua,
dell’energia elettrica e degli altri servizi comuni sono a carico del
conduttore, salvo patto contrario;
il deposito cauzionale non può
essere superiore a tre mensilità e produce interessi legali che vanno
corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno
il conduttore ha diritto di voto,
al posto del proprietario, nelle delibere dell’assemblea dei condomini
relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e
condizionamento d’aria; può intervenire, senza diritto di voto, sulle
delibere relative alle modificazioni degli altri servizi comuni.
SUBLOCAZIONE e cessione del contratto
La sublocazione totale
dell’immobile e la cessione del contratto senza il consenso del locatore sono
vietate
La sublocazione parziale è
consentita previa comunicazione al locatore, mediante raccomandata, della
persona del subconduttore, della durata e
dell’indicazione dei vani oggetto della sublocazione.
LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO ABITAZIONE
C.D. “DI LUSSO”
FONTI
Questo tipo di contratti di
locazione è regolato esclusivamente dagli artt. 1571 e seguenti del Codice
civile (titolo VI, capo III del libro IV).
Ambito di applicazione
La disciplina in questione si
applica ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi
della Legge 1 giugno 1939, n. 1089 o a quelli inclusio nelle categorie catastali
A/1, A/8 e A/9 (sono le abitazioni c.d. “di lusso” quali palazzi, ville…).
La normativa in esame si applica
inoltre ai contratti di locazione stipulati per esclusive finalità turistiche
ed ai contratti stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per
soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio.
DURATA
Questo tipo di locazione non può
stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni. Se stipulata per un periodo più
lungo o in perpetuo, viene ricondotta per eterointegrazione alla durata massima
legale.
Se si tratta di case senza
arredamento, quando le parti non hanno determinato la durata della locazione,
questa s’intende convenuta per un anno.
FORMA
Anche per questo tipo di contratto
di locazione è richiesta la forma scritta ad substantiam.
SUBLOCAZIONE E CESSIONE DEL CONTRATTO
Il conduttore, salvo patto
contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il
contratto senza il consenso del locatore.
Altre obbligazioni
Il Codice civile pone poi tutta
una serie di obbligazioni relative ai rapporti tra locatore e conduttore le
quali si sostanziano in singole concretizzazioni del principio generale della
buona fede contrattuale di cui all’art. 1375, modello di comportamento cui
devono sempre ispirarsi le parti durante l’esecuzione del contratto.
PROFILI PROCESSUALI
Il procedimento di convalida di
sfratto, regolato dagli articoli 657 e seguenti del Codice di Procedura civile,
è strutturato come una forma speciale di procedimento di cognizione, tuttavia
in esso risulta prevalente la funzione esecutiva.
Tale rito è alternativo a quello
a cognizione piena delineato dall’art. 447 bis, nelle cui modalità comunque
sfocia in caso di opposizione.
La competenza in materia locatizia
è sempre del Tribunale in composizione monocratica territorialmente competente
per il luogo dove è sito l’immobile.
L’elencazione dei casi in cui si
può ricorrere alla procedura in esame è tassativa e comprende l’ipotesi di
precostituzione di un titolo futuro per il riconoscimento del diritto alla
restituzione dell’immobile locato in correlazione con la futura o già
intervenuta scadenza contrattuale (657 C.p.c.), oppure l’ipotesi del mancato
pagamento del canone o degli oneri accessori (658 C.p.c.).
In quest’ultimo caso, ai sensi
del principio generale espresso dall’art. 1455 C.c., l’inadempimento deve
essere di non scarsa importanza; l’art. 5 della L. 392/1978 prevede per la
risoluzione contrattuale un ritardo di oltre 20 giorni rispetto alle modalità
di pagamento contrattualmente stabilite; è possibile richiedere l’emissione
di un decreto ingiuntivo per i canoni non pagati.
L’art. 664 C.p.c. costituisce un
modello eccezionale di condanna in futuro in quanto permette che sia emesso
decreto ingiuntivo comprensivo di tutti i canoni fino all’esecuzione dello
sfratto
Risultano quindi escluse
dall’utilizzo di questo strumento processuale tutte le controversie relative
alle vicende risolutive del contratto per impossibilità sopravvenuta, eccessiva
onerosità, nullità, annullabilità, esercizio del diniego di rinnovazione alla
prima scadenza (mentre è consentito per quelle successive), affitto di azienda,
locazioni mobiliari, comodati, contratti atipici e misti, godimento
dell’immobile sulla base di un diritto reale e occupazione sine titulo; in
tutti questi casi sarà necessario il procedimento a cognizione piena.
L’atto introduttivo è un atto
complesso comprendente l’intimazione di licenza o sfratto con la rituale
citazione a comparire dinanzi al giudice per l’eventuale convalida
dell’intimazione operata; la citazione deve contenere l’avvertimento che se
l’intimato non compare o non si oppone, il giudice convaliderà la licenza o
lo sfratto ai sensi degli artt. 660 (termini vari)-663.
L’intimante ottiene un titolo
esecutivo per il rilascio dell’immobile, l’ordinanza di convalida di
sfratto, idonea ad acquisire l’efficacia di giudicato.
I presupposti di tale ordinanza
sono la presenza del locatore (in mancanza della quale gli effetti
dell’intimazione cessano) e la
mancanza di eccezioni o di difese da parte del conduttore. Se il conduttore non
compare, la formula esecutiva ha effetto dopo 30 giorni dalla data di
apposizione.
In caso di opposizione da parte
dell’intimato avviene la trasformazione in giudizio a cognizione piena, ma se
non viene allegata una prova scritta, il giudice può emettere ordinanza non
impugnabile di rilascio; se il convenuto nega la propria morosità e contesta
l’ammontare della somma pretesa il giudice può disporre il pagamento della
somma non contestata con termine non superiore a 20 giorni.
L’art. 665 disciplina il caso dell’opposizione non fondata
su prova scritta: l’ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva ivi
prevista non ha natura decisoria (è un provvedimento anticipatorio di condanna)
e quindi non è impugnabile con nessuno strumento, l’unico procedimento
ammesso è quello di correzione
L’art. 55 della L. 392/1978
prevede un sub-procedimento attraverso il quale si stabiliscono modalità e
termini entro i quali è consentito al conduttore evitare la convalida: le due
ipotesi prevedono la possibilità di sanare la morosità banco iudicis ovvero di
ottenere l’assegnazione di un termine, detto termine di grazia, di regola non
superiore a 90 giorni e graduato in funzione dell’ammontare (il pagamento dopo
la scadenza è irrilevante e l’ordinanza di convalida viene emessa nella
successiva udienza di verifica) con il solo limite che al conduttore non è
possibile sanare la morosità in sede giudiziale per più di 3 volte nel corso
di un quadriennio.
Il giudice, assieme alla
convalida, provvede alla fissazione del termine per l’esecuzione, non
superiore a 6 mesi ma ampliabile dal giudice fino a 12 tenendo conto delle
concrete condizioni.
L’ordinanza contiene la condanna
alle spese ed il giudice pronuncia decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo
ma suscettibile di opposizione.
L’ordinanza non è appellabile
ne ricorribile per cassazione; però diventa appellabile se ed in quanto emessa
al di fuori dei casi previsti dalla legge, vizi procedimentali o violazioni
della legge sostanziale, con riguardo alle condizioni dell’azione di
convalida; il giudice dell’appello, in virtù dell’effetto devolutivo sarà
investito del merito della controversia. Sono invece possibili la revocazione e
l’opposizione di terzo nei casi previsti dall’art. 668 C.p.c..
L’attuazione del rilascio è
condizionata alla corresponsione dell’indennità di avviamento; sono sempre
possibili, qualora ne sussistano i presupposti e nel rispetto dei termini
previsti, rimedi dell’opposizione
all’esecuzione e dell’opposizione agli atti esecutivi, rispettivamente
avverso il diritto di promuovere l’esecuzione per inesistenza ed invalidità
del titolo esecutivo ed avverso le irregolarità formali del titolo, del
precetto e della notificazione.
Nel caso di immobili abitativi la
procedura è regolata dagli articoli 6 e 7 della
L. 431/1998 i quali pongono alcune specifiche disposizioni.
Il conduttore può chiedere 1 sola
volta che sia nuovamente fissato il giorno dell’esecuzione entro un termine di
6 mesi, prolungabile fino a 18 in caso di ultrasessantacinquenni, più di 5
figli a carico, percepimento di indennità di disoccupazione o presenza di un
portatore di handicap o di un malato terminale; esiste anche la possibilità di
chiedere un termine per sanare l’eventuale morosità.
Invece le condizioni per la messa
in esecuzione del provvedimento di rilascio, di cui all’art. 7, sono state
dichiarate costituzionalmente illegittime per violazione dell’art. 24 della
Costituzione in quanto la registrazione del contratto di locazione, la denuncia
ai fini dell’applicazione dell’ICI e la dichiarazione ai fini dell’imposta
sui redditi tendono al perseguimento di interessi estranei al soddisfacimento
delle finalità processuali, risolvendosi in un impedimento di natura fiscale ad
agire in giudizio per la tutela dei propri diritti.
L’art. 447 bis C.p.c. delinea il
prototipo del processo locatizio rinviando agli artt. 414-441 in quanto
applicabili.
Questo rito è previsto ogni volta
che la parte non voglia o non possa utilizzare le forme del procedimento di
convalida, inoltre si applica anche ad ogni domanda “geneticamente
collegata” al contratto di locazione (anche se già scaduto), devono infatti
considerarsi locatizie le cause relative all’accertamento, all’esecuzione ed
alla risoluzione dei rapporti di locazione degli immobili urbani, come quelle
consequenziali agli scioglimenti dei predetti rapporti, comprensive di tutte le
questioni concernenti le obbligazioni principali ed accessorie che trovano
origine nei relativi contratti.
La competenza è del Tribunale in
composizione monocratica secondo il criterio del forum rei sitae ed è
inderogabile (anche se la dottrina afferma che non è vietata la compromissione
ad arbitri). Il mutamento del rito in quello ordinario avviene solo se
l’estraneità alla materia locatizia si presenta nell’atto introduttivo.
Esistono alcune differenze con il
rito ordinario: il giudice dispone di poteri officiosi nella fase istruttoria,
il dispositivo della sentenza viene letto in udienza al termine della
discussione finale, le allegazioni e le istanze istruttorie devono essere
formulate congiuntamente nell’atto introduttivo (ricorso) il quale viene prima
depositato e poi, previa fissazione dell’udienza entro 5 giorni, portato a
conoscenza di quella che sarà la parte resistente, entro 10 giorni, ma tra la
notificazione e l’udienza devono trascorrere almeno 30 giorni.
Non è ammissibile l’istanza di
correzione per errori materiali, la giurisprudenza della Suprema Corte è
infatti concorde nell’affermare che, stante la lettura del dispositivo in
udienza, si possono emendare gli errori materiali solamente in sede di gravame
(e rispettando i termini per esso previsti).
Dott.
Patr. Alessandro Chirivì
STUDIO LEGALE FERRARI
Associazione Professionale
V.le Martiri della Libertà n.29
17031 ALBENGA
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