Home page
Scopi e finalità
Locazione e sfratti
Acquisto e vendita
Il condominio
Tasse e imposte
Spese e manutenzioni
Libretto casa
Dialogo
Collegamenti utili
Esproprio
Difesa dei proprietari
Le aziende
Ricerca avanzata
Bando di concorso
Modulo Adesione
Scrivici
L'assemblea di condominio
L'assemblea di condominio è il luogo dove si riuniscono i partecipanti al condominio per decidere sulle sorti delle parti comuni della casa. Spesso succede che si trasforma in un luogo dove si litiga e dove ogni condomino ha modo di sfogare la propria rabbia nei confronti del vicino o dell'amministratore. Quasi sempre sono banalità, piccoli screzi della vita quotidiana, ma che a volte ci fanno perdere la testa per questioni di orgoglio personale.
Hanno diritto di partecipare alla assemblea e, di conseguenza, devono essere avvisati nelle forme dell'art. 66 disp. att. tutti i condomini.
All'assemblea è affidata dalla legge la funzione di provvedere alla gestione ordinaria e straordinaria delle parti e dei servizi comuni nonché al controllo della medesima.
L'assemblea condominiale è regolata dagli articoli del Codice Civile 1135, 1136, 1137 e dagli aricoli 66 e 67 delle Disposizioni di attuazione del codice civile.
Durante l'assemblea si forma una volontà comune, collegiale, distinta ed autonoma da quella dei singoli partecipanti. Infatti è sufficiente la maggioranza per esprimere una delibera valida, inoltre le delibere sono obbligatorie per tutti i condomini anche assenti o dissenzienti (salva facoltà della impugnazione delle delibere contrarie alla legge o al regolamento), le norme relative alla validità della costituzione dell'assemblea e alla validità delle delibere sono inderogabili (art. 1138 Codice civile ).
Calcolo delle maggioranze necessarie per le deliberazione. (Precisiamo che per la validità delle deliberazioni non basta la sola maggioranza millesimale, ma occorre anche quella di teste cioè di numero, questo al fine di evitare che una sola persona proprietaria di mezzo condominio decida di fare lui solo il bello o il brutto tempo).
Tabella riassuntiva:
| maggioranze minime occorrenti | validità della regolare costituzione dell'assemblea | validità delibere su questioni ordinarie, spese di manutenzione ordinaria, ecc. | validità delibere su nomina e revoca amministratore, riparazioni straordinarie di notevole entità, formazione e revisione regolamento di condominio, ecc. | validità delibere inerenti le innovazioni (art. 1120 C.C.) | ||||
| in prima convocaz. | 2/3 dei partecipanti al condominio | 2/3 del valore millesimale | maggioranza degli intervenuti in assemblea | 50% del valore millesimale | maggioranza degli intervenuti in assemblea | 50% del valore millesimale | maggioranza dei partecipanti al condominio | 2/3 del valore millesimale |
| in seconda convocaz. | 1/3 dei partecipanti al condominio | 1/3 del valore millesimale | 1/3 dei partecipanti del condominio | 1/3 del valore millesimale | 1/3 + uno dei partecipanti al condominio | 50% del valore millesimale | maggioranza dei partecipanti al condominio | 2/3 del valore millesimale |
L'art. 67, disp. att., Codice civile regola il caso in cui un piano o porzione di piano sia in proprietà indivisa a più persone, ipotesi frequente nella pratica in caso di pluralità di coeredi, di coniugi in regime di comunione legale o convenzionale, di comunione convenzionale in genere. Fermo restando che ciascun comunista può prendere parte all'assemblea, la facoltà di parola e di voto è tuttavia attribuita soltanto al loro rappresentante accreditato presso l'assemblea. In difetto, il presidente provvede al sorteggio che, ovviamente, non può che attuarsi nei riguardi dei comunisti presenti e sempre che risulti essere stato inviato avviso di convocazione a ciascuno di essi. Nel caso non si provveda alla nomina del rappresentante comune, ove all'assemblea siano presenti tutti i comunisti, la volontà espressa dalla maggioranza di costoro viene assunta dal condominio come quella vincolante dell'intera comunione, rimanendo irrilevanti i conflitti interni alla comunione stessa e la volontà eventualmente contraria della minoranza. Tale operazione si rende necessaria anche quando il condomino sia una società di persone con pluralità di soci amministratori e salvo non risultino pattuizioni sociali (ex artt. 2266 e 2295, Codice civile) attributivi del potere di rappresentanza ad un singolo socio.
Partecipazione dell'inquilino conduttore. Art. 10, legge n. 392/78 L'art. 10 stabilisce che il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell'aria (Cass. Sez. III, 3 aprile 1990, n. 2762). Stabilisce, inoltre, il diritto del conduttore di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Si è osservato in giurisprudenza, che la legge si è limitata a stabilire un meccanismo per consentire la partecipazione del conduttore alle assemblee condominiali, ma deve escludersi che i conduttori possano sostituirsi al locatore nella gestione dei servizi condominiali (Cass. Sez. III, 3 agosto 1995, n. 8484).
