Verifica di estimo                                 

                                                                        compito b

  Classe 4^ B

                                                                                                                                                        TRADATE   29/10/02

a) Un fondo, il cui prezzo è di € 25.000 è stato acquistato 7 mesi fa.

    L'acquirente ha versato subito il 15% ed il resto dilazionato con una maggiorazione degli interessi

    al saggio del 12.5%.

    I versamenti comprensivi degli interessi effettuati fino ad ora sono stati:

- 6   mesi e 15 gg. fa € 2.500

- 4   mesi fa €.2.000

- 2   mesi fa € 1.000

- 27 giorni fa € 750

Quanto dovrebbe pagare oggi l'acquirente per estinguere il debito che ancora gli rimane?

b) Il canone annuo d’affitto di un appartamento è di € 7.000 da pagarsi in 2 rate semestrali anticipate.

     Le spese di parte padronale che gravano sull'appartamento sono:

- ad inizio anno € 200;

- a metà maggio € 220;

- ad inizio settembre € 400;

- a fine novembre € 200;

Dato un saggio d'interesse del 4%, calcolare il reddito netto del proprietario.

c) Un'opera idraulica da costruirsi nel periodo di 7 anni comporta le seguenti spese:

- fra 25 gg € 530

- fra 4 mesi € 350

- fra 1 anno e 6 mesi € 2.500

- fra 3 anni € 2.550

- fra 7 anni  € 500

Si vuole sapere a quanto ammonterà il costo finale dell'opera e il corrispondente costo attuale, dato un saggio d’interesse del 12%.

d) Si calcoli il montante e l'interesse che ha fruttato un capitale di € 5.000 impiegato per un periodo di

    7 anni, al saggio d’interesse del 2%.

ISTITUTO D’ISTRUZIONE SUPERIORE “DON LORENZO MILANI” – TRADATE-

INDIRIZZO GEOMETRI

VERIFICA DI ESTIMO

Classe 4^ B                                                                                                   Tradate 22.10.02        

Il compito è costituito da due tipologie di domande le prime undici, a risposta breve (utilizzare solo le righe assegnate), le seconde (9) a risposta multipla, occorre rispondere a tutte le domande proposte. Siate sintetici, coerenti, ed esaustivi.

Rispondendo correttamente, solo alle prime undici domande si ottiene la sufficienza e/o alle altre nove ottenendo una valutazione inferiore.

1)      Che cosa s’intende per aspetto economico di un bene, elenca e spiega i concetti chiave.

2)      Quali dati servono, e debbono essere determinati, per la stima del valore di

      capitalizzazione?

3)      Come si definisce il valore di costo di riproduzione, a cosa serve e come si può determinare?

4)      Come devono essere scelti i termini del confronto estimativo e quali sono le fasi applicative del metodo di stima.

5)      Che cosa s’intende per caratteristiche estrinseche, intrinseche e situazione giuridica, analizzale con esempi concreti?

6)      Definisci il valore complementare indicandone un esempio applicativo?

7)      Si dia una definizione breve ed esauriente di parametro di stima?

8)      Perché un bene deve essere primariamente stimato presupponendolo in condizioni ordinarie

9)      Stimato il valore ordinario di un bene, come si modifica per determinare il valore effettivo, indica le fasi salienti della correzione del saggio?

10)  Elenca e spiega i procedimenti di stima?

11)  E’ possibile la stima sintetica diretta del valore di trasformazione?

QUESITI A RISPOSTA MULTIPLA: (segnare con X la risposta giusta)

1)      L’estimo può essere definito come la disciplina che insegna a formulare:

a)      giudizi economici su beni, situazioni, eventi e programmi di azione sia privati che pubblici;

b)      giudizi di ordine tecnico su beni, situazioni, eventi e programmi di azione sia privati che pubblici;

c)      giudizi di convenienza alla realizzazione di opere private o pubbliche.

2)      La scelta dell’aspetto economico rispondente allo scopo pratico della stima costituisce il:

a)      procedimento di stima;

b)      criterio di stima;

c)      metodo di stima;

d)      presupposto per la stima.

3)      Se il bene oggetto di valutazione ha spiccate caratteristiche di individualità e viene meno la possibilità di confrontarlo con beni equivalenti, come potrà risolversi la stima?

a)      Ripiegando su un altro aspetto economico.

b)      Apportando le aggiunte o detrazioni al valor capitale.

c)      Riportando il parere delle persone che si occupano del settore.

d)      Correggendo il valore per la presenza di comodi o scomodi.

4)      Il saggio di capitalizzazione, detto anche saggio medio fondiario e/o di fruttuosità, risulta dal rapporto fra:

a)      somma dei Bf e somma dei prezzi di beni equivalenti;

b)      somma dei prezzi e somma dei Bf di beni equivalenti;

c)      somma dei parametri e somma dei prezzi di beni equivalenti;

d)      Somma dei prezzi e somma dei parametri di beni equivalenti;

5)      La grandezza misurabile dei beni che tende ad essere legata ai loro prezzi da un rapporto costante è detta:

a)      beneficio fondiario;

b)      metro quadro di superficie utile;

c)      termine di confronto:

d)      parametro di stima.

6)      L’ubicazione del bene, l’amenità e salubrità della zona sono:

a)      condizioni estrinseche;

b)      condizioni intrinseche;

c)      situazione giuridica;

d)      condizioni ordinarie.

7)      In che cosa consiste la stima sintetica del valore di costo?

a)      Nel confronto diretto del bene da stimare con altri simili di noto costo.

b)      Nel confronto indiretto del bene da stimare con altri simili di noto costo.

c)      Nell’analizzare tutte le componenti del costo e nel farne la somma.

d)      Nel confronto diretto del bene da stimare con altri simili di noto valore.

8)      Se un bene è un mezzo strumentale impiegato in un processo produttivo, il suo reddito netto si determina mediante:

a)      un bilancio di parte padronale, come differenza fra reddito padronale lordo e le spese di parte padronale;

b)      un bilancio aziendale, come differenza fra la produzione lorda vendibile e i costi di produzione;

c)      un computo metrico estimativo;

d)      un bilancio aziendale, come differenza fra la produzione lorda totale e le passività.

9)      In che cosa consiste la stima ad impressione o a vista?

a)      Nella formulazione di un giudizio di stima basato su un confronto mentale, senza ricorso ad elaborazioni esplicite.

b)         Nell’esprimere verbalmente il risultato di una stima compiuta analiticamente.

c)      Nella formulazione verbale di un giudizio che nasce da pura intuizione.

d)      Nella formulazione mentale di un giudizio tecnico da parte di una persona esperta.

VERIFICA D’ESTIMO

(A)

Classe 4^ C Geo.                                                                                             Tradate     28/03/2000

1) Un fondo è attualmente capace di fornire un beneficio fondiario (Bf) di € 1800, dal 1° al 5° anno e di € 1350 dal 6° al 10° anno. Sono state progettate, pertanto, opere ordinarie di miglioramento che saranno compiute nel periodo di 10 anni e comportanti le seguenti spese:

- all'inizio del 1° anno € 750 per il progetto;

- negli anni successivi € 300 posticipate annue costanti per l'esecuzione delle opere.

Dal 10° anno in poi è prevista la realizzazione di un (Bfp) continuo di € 3000.

Si voglia determinare il valore del fondo all'attualità (Vo) con tutti i procedimenti possibili, si abbia un saggio unico del 4 %.

2) Il signor Bianchi deve estinguere un debito di € 30000 verso la sua banca.

E' stato concordato che il signor Bianchi può estinguere il suo debito in 20 anni pagando

in rate semestrali. Si vuole conoscere:

         a) a quanto ammonta la rata semestrale?

         b) quanto dovrebbe pagare il signor Bianchi per saldare il suo debito alla

              fine del 13° anno?

              ( i = 4.5% )

3) Un fondo si trova attualmente in condizioni inferiori all’ordinarietà, fornendo un bene-

      ficio fondiario (Bfa) di € 1500 l’anno.

     é prevista però una miglioria che durerà 7 anni, durante tale periodo si sosterranno le

    seguenti spese:

        per progettazione € 1300 all'inizio del 1° anno,

        per esecuzione e manutenzione dell'opera € 1000 per i primi 3 anni effettuate con

        versamenti quadrimestrali, e di €1250 per i successivi 3 anni con versamenti   ogni 2

        anni anticipati.

        I (Bf) saranno per i primi 2 anni di € 1000 l’anno, di 1500 per i successivi

        3 anni, e di €2100 negli ultimi 2 anni di durata del miglioramento.

        Il (Bfp) ordinario e continuo sarà di 2400.

        Si determini il valore potenziale del fondo all'attualità con almeno due dei metodi

        studiati per apprezzare la bontà dei risultati ottenuti.

     Saggi: di capitalizzazione r = 1.5%, d'interesse i = 4%.

4) Convertire una rendita costituita da 5 quadriennalità posticipate di €4000 in una rendita costituita da 30 annualità posticipate. Sia il saggio d’interesse del 6.5%.