Il giovane avvocato londinese Arthur Kipps (Daniel Radcliffe) è costretto a lasciare suo figlio di tre anni per recarsi nel remoto villaggio di Crythin Gifford dove deve sbrigare delle questioni legali per la proprietaria di Eal Marsh House, recentemente deceduta. Non appena arriva nella sinistra e diroccata villa, scopre oscuri segreti nel passato degli abitanti del villaggio ed il suo senso di disagio aumenta quando gli appare una misteriosa donna vestita completamente di nero.

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