Mansionario Confedilizia dell'Amministratore: una patacca.

Stiano attenti i consumatori. Questo documento senza spessore non ha alcun potere di prevenzione. E’ una confezione costruita sull’ambiguità, che si presta a confondere qualsiasi eventuale raggiro a danno del consumatore (tutto dimostrato). Non tutela i Proprietari, ma gli amministratori! Perciò, con le dovute considerazioni, ho invitato il Presidente Confedilizia a ritirare la patacca. Puntuale e gentile, ha promesso una prossima versione, con attenzione anche ai miei suggerimenti. Da solo, nella mia ignoranza, ho realizzato una carta rozza ma efficace in una serata. Confedilizia, con tutti i mezzi ed i cervelli che ha a disposizione, di quanto tempo ha bisogno? E’ chiaro che tutto parte dalla conferma netta, reale della scelta di campo istituzionale: tutela dei Proprietari!

Carteggio con Confedilizia / Jul 2004

Prima E-mail a Confedilizia

Gentile Dr.,

 bello il suo recente articolo sul Giornale, intestato a "Lotta di classe ai Parassiti".

Ma un conto sono le parole, un conto i fatti. Mi riferisco al "Mansionario Confedilizia" dell'Amministratore Condominiale, recepito dall'associazione e pubblicato nel periodico.
Mi chiedo come Confedilizia abbia potuto avallare una fumosa confezione di questo tipo, che si presta a coprire qualsiasi nefandezza sul parco buoi dei condòmini.

 A proposito di parassiti, io, modesto proprietario di qualche appartamento in condominio, mi scontro continuamente con la categoria di parassiti costituita dagli amministratori condominiali "professionali". Dopo l'era degli ottimi amministratori dopolavoristi, si è fatto in modo di complicare e rendere costosa la banale amministrazione di un condomìnio, attraverso la pratica imposizione di personaggi che, anzichè dedicarsi a vero lavoro, cercano (sotto patacche associative) facile guadagno nella spremitura in varie forme (spesso truffaldine) del parco buoi della statisticamente sterminata popolazione di ingenui condòmini.
Essi trovano, con arroganza, copertura nella macchina ingrippata della giustizia, inefficente, costosa e purtroppo,  spesso, corrotta.
Al proposito, posso metterle a disposizione nutrita documentazione sul caso esemplare di un "professionista",  che ne combina di tutti i colori, impugnando ufficialmente il Mansionario-Confedilizia.

Ma veniamo alle proposte costruttive, in tema di lotta concreta al parassitismo nel sistema delle amministrazioni condominiali.

In allegato, trova una carta-contratto elaborata, sotto stimolo e approvazione di massima di Conconsumatori - Parma nella persona del presidente signora Mara Colla, per un mandato blindato a favore dei Condòmini.
Si tratta di un vero contratto, abbracciato da un amministratore di nuova generazione, dopo che abbiamo cacciato il "professionista" .
Per quanto rozza, improvvisata e perfettibile,la carta elimina, per disegno, qualsiasi tentazione e sottopone il mandato a prestazioni concrete e misurabili.
La invito, se tiene veramente alla lotta ai parassiti ed all'interesse di molti associati piccoli proprietari, a continuare il lavoro in perfezionamento, avendo Ella tutte le necessarie competenze e risorse.

La strada è indicata. La invito a spazzar via il ridicolo mansionario ed a sostituirlo con una vera carta-contratto di assicurazione qualità (magari su ispirazione Iso 9000).

Di più, intervenga presso il Legislatore, per una necessaria revisione della situazione,a favore della gente.
Mi faccia sapere cosa ne pensa del nostro "fai-da-te", anche per capire se dobbiamo continuare da soli a difenderci  sul campo o se intende fare qualcosa.

Grazie e distinti saluti.

Prima risposta tempestiva per lettera

Seconda E-mail a Confedilizia

1) Un'adesione in famiglia - ... tessera n.ro ... regolarmente bollata per il 2004- basta e avanza.
Non mi sembra di aver visto nei vostri periodici un modello di carta-contratto di assicurazione qualità nell'amministrazione di condominio, secondo l'approccio indicato nella seconda parte della mia e-mail del 13 u.s. e illustrato concretamente dall'allegato, costituito da un esempio concreto di una tale carta, elaborato da me in modo dilettantesco rozzo e primitivo fin che si vuole ma sempre meglio del niente offerto dalle varie associazioni.

2) Nella mia e-mail ho trasmesso un'idea e suggerito alla vostra associazione un impegno utile alla sterminata popolazione dei Condòmini: realizzare un modello di carta-contratto, che sottoponga il mandato amministrativo a precise clausole operative e prestazioni misurabili (in piccolo, una specie di standard Iso 9000, arricchito di istruzioni operative precise). 

3) Sono sicuro che la sperimentazione vi abbia resi consapevoli della vacuità del vostro “mansionario” (che, in senso aziendale, non è neppure un mansionario). Sono altresì sicuro che la mia idea vi sta già entusiasmando. Mi aspetto, in tempi brevi, diciamo entro Oct p.v., la pubblicazione sul periodico della prima release della Carta-Confedilizia di Amministrazione Condominio in Garanzia di Qualità. Ovviamente, le associazioni di amministratori, con molti soci Confedilizia, che hanno sottoscritto un mansionario scritto da loro stessi e fatto passare attraverso Confedilizia, non gradiranno e faranno ostacolo. Sarà l’indicatore di un buon lavoro.

Del resto, come insegnate dalla colonne dei giornali, siamo di fronte a scelte di campo.
Buon lavoro. Rimaniamo in attesa del risultato, attraverso il periodico. 

3) Ora Le dimostro la vacuità e l'ambiguità del mansionario e l'uso che, di fronte a gente semplice, ne viene fatto da un amministratore, scegliendo, tra gli altri, una fattispecie classica: la presentazione del rendiconto.

L'amministratore presenta un rendiconto che vìola i principi di chiarezza contabile, in quanto non rendiconta le spese in modo analitico, ma in modo aggregato, anche aggregando in uno stesso movimento spese di natura diversa (un classico per occultare le spese). Un condomino contesta prima dell'assemblea, via e-mail, la struttura del rendiconto e chiede l'analisi delle spese, per disaggregazione dei movimenti; inoltre, chiede la produzione per via elettronica delle fatture di una ditta di manutenzioni edilizie legata all'amministratore.  L'amministratore non risponde e dirà poi in assemblea che il mansionario non prevede l’uso della via elettronica per rispondere a quesiti; bisogna andare in ufficio su appuntamento. In assemblea, sostiene, ai sensi del punto 6 del mansionario, di aver prodotto un rendiconto completo in quanto include tutte le spese. I condomini contestano che il documento proposto non è un rendiconto e vogliono la riscrittura analitica; reclamano che il piano dei conti e la struttura del rendiconto li decide l’assemblea e l’amministratore deve eseguire. Risposta: no, il mansionario non assegna all’assemblea (come invece avviene per esempio per il contratto d’appalto) la facoltà di approvare la struttura del rendiconto! In compenso concede al punto 10 l’accesso ai documenti e chiunque ha la possibilità di rifarsi l’intera contabilità come vuole (nota: cosa praticamente impossibile, se non perdendo tempo e soldi in quantità superiore a quella eventualmente rubata dall’amministratore); inoltre l’eccesso di analisi aumenta i costi della contabilità e rende il documento meno leggibile e non serve; se servisse il mansionario la richiederebbe. A questo punto, un condomino insiste e vuole le copie almeno cartacee delle fatture richieste. La risposta è che ai sensi del punto 10 del mansionario le copie sono rese ma a "spese del singolo": ma, attenzione, non solo spese di fotocopie ma anche spese di "ricerca in archivio" ad un costo orario di 36 euro, con imprevedibile "tempo da perdere" e sotto condizione – a discrezione dell’amministratore- di non interrompere l’attività amministrativa, poiché le fatture sono state archiviate; esse erano disponibili senza compenso “prima dell’assemblea”, come dice il mansionario!

5) Ora Le propongo un'esercizio di logica pura, un Teorema.

Per la Dimostrazione, si affidi ad un Matematico. Faccia leggere questo pezzo ed egli capirà subito di cosa si tratta. Provi. Sarà, per Voi, un’esperienza culturale.
Teorema.
Ipotesi: il sistema delle amministrazioni condominiali è parassitario e corrotto.
Tratta i clienti come un parco buoi da spremere: sia attraverso piccole spese mai giustificate, poco appariscenti sul singolo, ma statisticamente rilevanti su una popolazione di migliaia di amministrati, sia attraverso forniture di bassa qualità a prezzi gonfiati rispetto al mercato; i progetti straordinari, poi, sono un terreno di scorrerie, afflitti in partenza dal conflitto d’interessi (amministrazioni spacciate per straordinarie, remunerate a percentuale sugli importi dei lavori esecutivi, su preventivi raccolti dall’amministratore). Amministratore-Direttore lavori-Appaltatore formano una cupola sul parco buoi. Diamo per scontato, per brevità, la lista dei mezzi tipici usati dal sistema, nota ormai a tutti, ma Voi esperti, immersi come siete a monitorare il campo, ne saprete certamente di più e avrete una lista aggiornata (va consegnata al Matematico, per velocizzare il suo lavoro; comunque ve la chiederà e se non la trova sarà abbastanza abile da introdurre proprie asserzioni-congetture).

Tesi: Il contributo del mansionario-confedilizia per risanare la situazione in prevenzione è assolutamente nullo. Non c'è una sola Proposizione (nel senso della Logica) che serva allo scopo. 

Grazie e distinti saluti,

Seconda risposta tempestiva per lettera