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Instant Web Site Nov-2004 |
Condomìni |
"Il sistema delle
Amministrazioni Condominiali |
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Caso esemplare di amministrazione "professionale" |
Dopo innumerevoli anni di vita in condomìnio sotto ottima amministrazione “fai da te”, affidata all’onesto dopolavorista remunerato con cassetta natalizia (massima trasparenza, ottimo rapporto qualità spese) mi sono imbattuto, cambiando casa, nella costosa, oscura e inefficace amministrazione “professionale” di un grande studio leader del settore, un componente importante dell’associazione nazionale amministratori (anaci). Ho scoperto solo business sui condòmini, trattati come un parco buoi da spremere: sia attraverso piccole spese mai giustificate, poco appariscenti sul singolo, ma statisticamente rilevanti su una popolazione di migliaia di amministrati, sia attraverso forniture di bassa qualità a prezzi più alti rispetto ai migliori del mercato. Quanto a tutela della sicurezza e della salute, messe in pericolo da opere di potenti enti esterni, i condomini hanno dovuto difendersi in comitato “fai da te”, mentre l’amministratore pendeva genuflesso dall’altra parte. Tale “professionista” trasforma perfino l’oscurità del rendiconto d’esercizio in opportunità di lucro, poiché chiede soldi come “compenso di ricerca in archivio” per la produzione dei dati a giustificazione delle spese. Ovviamente, il “professionista” ANACI l’abbiamo cacciato. Siamo
di fronte ad un problema di sistema. Intanto, bisogna difendersi da soli nell'unico modo efficace: usando strumenti di prevenzione.
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Autodifesa dei Consumatori |
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Il caso si
riferisce ad uno dei più grandi studi in Italia, |
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| Occultamento d' incassi eseguiti sotto voce ingannevole | Amministrazione Condominio: Carta-Contratto di Assicurazione Qualità | |
| Esempio di servizio inutile, che, in proiezione statistica su migliaia di condòmini, assicura migliaia di euro occultati dai rendiconti | Potente strumento di Prevenzione | |
| "Creativo" rigonfiamento di un preventivo lavori | La
Carta si ispira a Iso9001. E’ uno strumento potente di prevenzione.
Prestabilisce non solo un inequivocabile listino-prezziario dei servizi,
ma anche i contenuti delle prestazioni, secondo un modello operativo
snello basato sull’uso dei comuni strumenti informatici (la burocrazia
cartacea, che i “professionisti” non vogliono mollare, è la radice di
tutti i mali, il più grande ostacolo alla trasparenza). Include anche la
clausola di arbitrato presso Confconsumatori, in caso di controversie
anche tra il singolo condòmino e l’amministratore. Spazza via, per
disegno, qualsiasi tentazione e conflitto d’interessi e spinge
l’amministratore al miglioramento continuo.
Un documento del genere è l’espressione concreta dell’orientamento al cliente, al bene del consumatore. Dunque, se fosse vero che gli amministratori sono orientati al consumatore, dovrebbero essere felici di sottoscriverlo. Invero, tutti i “professionisti” dell’associazione ai quali l’ho sottoposto sono fuggiti! Qualcuno, prima di fuggire, ha tentato di mettere in gioco qualche “patacca”, come per esempio il Mansionario Confedilizia dell’Amministratore.
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| L’amministratore
viene colto in castagna davanti a tutti, proprio quando chiama
l’assemblea a deliberare. Cronaca di giornale locale |
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| Il NON-Rendiconto d'esercizio | ||
| Il
rendiconto vìola, per disegno, i principi di chiarezza contabile. E'
disegnato per confondere gli elevati compensi dell'amministratore. Il
quale, chiamato a giustificare le spese, risponde solo con vuoti atti
formali, senza mai fornire voci e numeri.
La mancanza di trasparenza è anche opportunità di lucro. L’amministratore non spiega la formazione delle spese e pretende soldi ("ricerca in archivio"!) per esibire documenti. |
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| Marketing a favore di un procacciatore di antenne, a spese dei condòmini ignari |
Lettera a La Padania
Amministratori di
Condomìnio: |
Mansionario Confedilizia dell'Amministratore: Non tutela i Proprietari, ma gli amministratori! |
| L’amministratore collabora di propria iniziativa con un procacciatore d'impianti di antenne satellitari, ma preleva (non autorizzato) dal conto condòminiale un compenso di "consiglio" | ||
| Un progetto di ristrutturazione edilizia scandaloso | ||
| I condòmini spendono 700 mil di lit in un progetto che non raggiunge i risultati e lascia anche danni. L’amministratore accetta un collaudo tecnicamente falso e liquida i fornitori, prima di informare l'assemblea. Ai condòmini inviperiti promette una transazione amichevole per sistemare almeno i danni. Ma la transazione è un un colpo di spugna. Il contratto offriva clausole potenti per tenere in pugno i fornitori: l'amministratore non le ha impugnate. Ha tutelato i fornitori, non i condòmini. | ||
| Intelligenza col nemico | ||
| Con l'aiuto dei Carabinieri, un team di Condòmini, sventa l'installazione di una irregolare mega-cabina elettrica di trasformazione sotto il condomìnio. Ha operato di propria iniziativa tenendo all'oscuro l'amministratore, non fidandosi. A buona ragione, stando agli atti, sempre favorevoli alla potente controparte. | ||
| Esposizione dei condòmini a fuga di gas | ||
| Forniture di servizi a prezzi fuori mercato | ||
| Un altro progetto di ristrutturazione mal gestito | ||
| Etc... | ||
