Il Condominio è un tipo di comunione disciplinato dall’art. 1117 ss. c.c., la nostra legislazione non definisce la natura giuridica del Condominio, a differenza di altri istituti, ma si limita semplicemente ad individuarne l’estensione spaziale.
La Giurisprudenza ha arricchito il dettato codicistico definendo il Condominio come un ente di gestione, anche la dottrina ha affrontato la questione formulando diverse teorie che brevemente qui di seguito vengono succintamente riportate: ente collettivo (Carnelutti), comunione di tipo germanico a mani riunite (Trabucchi), proprietà collettiva (Bianca) etc.
Come brevemente esposto supra, è evidente che, anche in questo caso, la nostra disciplina lascia grande spazio di manovra, attribuendo all’interprete (Giurisprudenza) il compito di definire, individuare e in qualche modo “ di fatto” sostituirsi al legislatore, dando vita ad un diritto sempre in movimento che alcune volte prende le direzioni più disparate, creando non pochi problemi a coloro che amministrano i condomini.
Invero in molti Paesi dell’Unione Europea il problema è stato risolto in modo deciso guardando alla sostanza delle cose piuttosto che al mero dato formale, attribuendo al Condominio personalità giuridica. A ciò si aggiunga la possibilità per l’amministratore di avere contratti di gestione di durata pluriennale o in alcuni casi a tempo indeterminato. Oggi in Italia abbiamo una disciplina che non è al passo con i tempi, proprio per questo è auspicabile da parte del legislatore un intervento diretto a normare il settore e a riconoscere la professionalità dell’amministratore attraverso una regolamentazione ad hoc, anche a difesa del condomino.
In molti paesi come la Spagna l’amministratore deve essere iscritto ad un Collegio, in Francia esiste un albo e viene rilasciata una licenza, a condizione che l’amministratore fornisca ad esempio garanzie anche di tipo assicurativo. Qualora l’amministratore commetta illeciti, allo stesso viene revocata la licenza. La disciplina è assolutamente simile anche in altri paesi come Austria, Olanda e Germania.
Vi sono poi nazioni dove la professione può essere esercitata senza alcun limite (Finlandia, Irlanda), nella maggior parte però è prevista l’iscrizione alla Camera di Commercio.
Da questa breve sintesi si evince la necessità di intervenire in questo settore con una Legge Quadro che apporti adeguati correttivi alla disciplina codicistica vigente seguendo un percorso che tenga conto della dimensione imprenditoriale della professione di amministratore condominiale e nelle stesso tempo tuteli i condomini e il loro patrimonio.
E’ auspicabile che il Governo Berlusconi, di concerto con le associazioni del settore, intervenga in questo campo con decisione attraverso una riforma ispirata ad una maggiore efficienza e in linea con i principi comunitari.

Avv. Matteo Campora
Vice Presidente del Centro Studi Immobiliari