CON IL CONSOLIDAMENTO DELLA PROPRIETA' SI HA IL TRASFERIMENTO DEL BENEFICIO DEL 36% QUALE DETRAZIONE IRPEF

La recente risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 77/E del 24/03/2009 ha affermato che il diritto ad operare la detrazione Irpef del 36% per spese di ristrutturazione su unità immobiliari spetta anche all’acquirente che diventa intero proprietario.
La risoluzione è di grande interesse in quanto, oltre alla definizione di una nuova casistica di trasferimento del beneficio Irpef, riprende in esame le differenti situazioni possibili. A tal proposito e per una migliore comprensione della problematica, risulta opportuno ripercorrere i termini della questione.
L’articolo 1, comma 7 della legge n. 449/1997 prevede che “in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi … le detrazioni … non utilizzate in tutto o in parte dal venditore spettano per i rimanenti periodi di imposta … all’acquirente persona fisica”.
L’Agenzia delle Entrate, con circolare 95/E del 12/05/2000, aveva precisato che il trasferimento di una quota di proprietà dell’immobile, da parte del proprietario esclusivo, non determina un corrispondente trasferimento del diritto alla detrazione pro-quota, dal momento che il passaggio si verifica solo con la cessione dell’intero immobile.
Il trasferimento invece una porzione autonomamente accatastata consente all’acquirente di subentrare nel beneficio relativo alla detrazione Irpef del 36%.
Anche la circolare n. 24/E del 10/06/2004 aveva disposto che la vendita ad un terzo della propria quota (50%) di proprietà da parte di uno dei due comproprietari dell’immobile non comporta il diritto al trasferimento della detrazione in capo all’acquirente.
In tale caso il venditore continuerà a beneficare della detrazione anche se non risulta più titolare del bene ceduto.
Tali fattispecie e, soprattutto, le rispettive conseguenze fiscali sopra delineate, vengono riprese, come accennato, dalla citata risoluzione n. 77/E del 24/03/2009.
Tuttavia, quale ragione esplicativa, viene ora precisato che le suddette ipotesi configurano frazionamento del diritto di proprietà per il quale risulta opportuno negare il trasferimento del beneficio fiscale per motivi di cautela fiscale volti ad aggirare fenomeni elusivi connessi ad arbitrari spostamenti del diritto alla detrazione (forse anche per convenienza fiscale dovuta a capienza di reddito).
Nella situazione, invece, di trasferimento del 50% dell’immobile oggetto di interventi di ristrutturazione a favore del soggetto già proprietario del restante 50%, si ha consolidamento dell’intera proprietà che costituisce fattispecie assimilabile alla cessione dell’intera unità immobiliare comportante la trasmissibilità all’acquirente dei benefici legati alla detrazione Irpef del 36%.
Riepilogando il diritto alla detrazione in argomento, in caso di cessione dell’immobile oggetto di ristrutturazione, spetta nelle seguenti uniche condizioni:
all’acquirente dell’intera proprietà dell’immobile;
all’acquirente di una porzione dell’immobile autonomamente accatastata;
all’acquirente di una quota di comproprietà dell’immobile, purché con l’acquisto si configuri la proprietà dell’intero immobile.

Dott. Paolo Guerrera Commercialista in Genova