PRIMA CASA: OCCHIO ALLA PLUSVALENZA

di Andrea Parola

La legislazione vigente, per prevenire atti speculativi, regola la compravendita di immobili che costituiscono la cosiddetta prima casa. Tale regolamentazione viene posta in essere per tutti quegli immobili che vengono venduti prima dei cinque anni dalla data di acquisto, in quanto la vendita, in questi termini temporali, è considerata operazione fiscalmente speculativa.

Per porre un freno a questa potenziale speculazione, la legge obbliga chi vende un immobile, quando esso appunto costituisce prima casa e prima dei cinque anni dalla data del suo acquisto o della sua costruzione, a riacquistarne un altro entro 12 mesi dal rogito. Nel caso in cui questo non avvenisse, l’ex titolare dell’immobile perderà il diritto alle agevolazioni prima casa e dovrà versare al fisco la differenza di imposta.

La decadenza dell'agevolazione comporta infatti il recupero delle imposte nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto), calcolate sul prezzo di acquisto, nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% delle maggiori imposte dovute, oltre agli interessi di mora. Precisamente:

- il residuo 4% di imposta di registro (dal 3% al 7% in caso di acquisto da privato) oppure il 6% di iva (dal 4% al 10% se trattasi di nuovo immobile) calcolati sul prezzo di acquisto
- l'imposta ipotecaria del 2%
- l'imposta catastale dell'1%

Alla somma precedente viene poi applicata, come già detto, una soprattassa del 30% ed i relativi interessi di mora. La soprattassa sarà ridotta ad ¼ (un quarto) se il contribuente sanerà il debito con il Fisco entro 60 giorni dalla notifica dell'avviso di accertamento.



Plusvalenza.
Detto questo vediamo ora cosa è la “plusvalenza” e come entra in gioco in relazione a quanto esposto in precedenza. Vi ricordate l’Invimm (Imposta sull’incremento di valore immobiliare)? Beh, la “plusvalenza” è pressoché la stessa cosa. E’ il guadagno che scaturisce dalla differenza tra il corrispettivo percepito dalla vendita dell’immobile (o terreno) ed il prezzo pagato o dichiarato a suo tempo per l’acquisto.

L’unica differenza è che la “plusvalenza” entra in gioco solo per quegli immobili che costituiscono prima casa e solo per quelli che sono oggetto di vendita prima dei cinque anni dal loro acquisto.

La legge n.248 del 2006, alla lettera b) del comma 1 dell'art. 67 del Tuir considera: "Sono redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione".

Pertanto: per la vendita della prima casa entro 5 anni dall'acquisto, oltre al ricalcolo delle imposte con l'applicazione delle aliquote ordinarie, alla sanzione del 30% ed agli interessi di mora, pensate un po’, è dovuta la tassazione sulle plusvalenze, e questo indipendentemente se si riacquisti o meno un immobile entro i 12 mesi dalla vendita. Tale plusvalenza dovrà essere indicata in sede di dichiarazione dei redditi e conseguentemente tassata con l’aliquota corrispondente allo scaglione Irpef di riferimento.

Per effetto delle modifiche apportate all’art.3 comma 4, del D.L. 3 ottobre 2006, n.262, l’aliquota per la tassazione agevolata (l’imposta sostitutiva) viene elevata dal 12,5% al 20% per i contratti di vendita stipulati dal 3 ottobre 2006. E’ facoltà del venditore di chiedere al notaio rogitante di versare immediatamente la somma dovuta, calcolata come imposta sostitutiva, salvo pagare al Notaio stesso le spese relative.

Si potrà quindi evitare la tassazione della plusvalenza solo quando si verificano le seguenti condizioni:

1. l’immobile è stato ricevuto in donazione
2. l’immobile è stato ricevuto in eredità
3. l’immobile ha rappresentato, per la maggior parte del tempo intercorso fra l’acquisto e la vendita ( vale a dire il 50% + un giorno) l’abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari (per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente dimora abitualmente. A tal fine fanno fede le risultanze dei registri anagrafici o l'autocertificazione.

Sono esclusi (ambito soggettivo) gli imprenditori, professionisti, società ed enti relativamente ai beni immobili oggetto dell’attività.



Per riassumere facciamo adesso le tre ipotesi, così ci capiamo meglio:

IPOTESI 1 – vendo casa prima dei cinque anni dall’acquisto e riacquisto un immobile entro i 12 mesi
a. Conservo i diritti della prima casa e non pago alcun conguaglio di tassazione
b. Pago la tassa su plusvalenza (solo se non ho i requisiti sopra citati)

IPOTESI 2 – vendo casa prima dei cinque anni dall’acquisto e non riacquisto alcun immobile entro i 12 mesi
a. Perdo i diritti prima casa e verso al fisco la differenza sulla tassazione richiesta
b. Pago la tassa sulla plusvalenza (solo se non ho i requisiti sopra citati)

IPOTESI 3 – vendo casa dopo i cinque anni dall’acquisto
a. Conservo i diritti prima casa sull’immobile venduto senza obbligo di riacquistarne un altro
b. Non pago alcuna tassa sulla plusvalenza

Dopo una verifica tecnica della normativa vigente, ci sembra necessario ora sottolineare che questa legge non prevede alcuna deroga in caso di alienazione di un immobile per motivi di necessità.

Per fare un esempio possiamo citare la vendita dell’immobile di famiglia successivamente alla separazione dei coniugi, i quali, magari sposati da poco tempo, si trovano costretti a liberarsi della propria casa, ma difficilmente, col ricavato, potranno acquistarne una ciascuno.

Un caso ancora più eloquente, dato il momento di pesante recessione mondiale, è rappresentato da coloro che si trovano costretti a cedere la propria casa per motivi economici, magari recuperare il mutuo ed accantonare un gruzzoletto per poter far fronte alle spese del vivere quotidiano. E’ difficile immaginare, per chi si trova in questa situazione, la possibilità di acquistare un altro immobile entro 12 mesi.

Di questi casi potrebbero essercene a migliaia ed il nostro ministro Tremonti dovrebbe seriamente occuparsene, perché non tutti i cittadini di questa nazione vendono casa per speculare. Molti, specialmente in questo periodo, lo fanno per bisogno.

Allora varrebbe la pena, per esempio, mettere a disposizione degli organi competenti strumenti di controllo più moderni ed efficaci, con lo scopo di colpire il singolo e non tutta la popolazione, per poter cioè discernere la buona fede da quella cattiva. Degli strumenti di controllo per colpire il soggetto recidivo, aduso ad operazioni immobiliari speculative ma anche recidive, escludendo coloro che, loro malgrado, sono capitati una tantum negli artigli del fisco.

Oppure, perché invece non impedire a coloro che hanno venduto la prima casa per più di una volta nel breve periodo, di acquistarne un’ennesima prima di cinque o dieci anni?
Ricordiamo il significato di speculazione: operazione commerciale o finanziaria che mira a trarre un forte utile specialmente giocando sulla differenza prevista tra il prezzo di acquisto e quello di vendita.

(30 Gennaio 2011)
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