:: Studio Visca. Servizio di amministrazione condominiale ::

Con il termine di ritenuta d'acconto si intende la parte del compenso che l'impresa o la pubblica amministrazione non paga a chi ha svolto il lavoro, ma dà direttamente allo Stato come appunto ACCONTO delle imposte dovute dalla persona che ha lavorato. Colui che effettua tali ritenute è definito sostituto d'imposta. Il Condominio è sostituto di imposta che applica le ritenute ai dipendenti che hanno prestato servizio o hanno lavorato per lui come per esempio giardinieri, imprese di pulizia ecc...

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DEFINIZIONE DI COSA COMUNE

L'art.1117 del Codice Civile così recita:

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Quelli elencati sono i cosiddetti beni e servizi comuni in condominio. Significa quindi che appartengono al condominio (e a tutti i condomini) e nessuno può sottrarsi alle spese di esercizio e manutenzione degli stessi, salvo che il titolo non disponga diversamente. Attenzione che l'elenco dell'art. 1117 non è esaustivo in quanto ci potrebbero essere altri beni e servizi che sono di uso comune a seconda del tipo di condominio e quindi l'elenco è meramente semplificativo.

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QUAL E' LA DEFINIZIONE DI CONDOMINIO?

Una definizione esatta e univoca di condominio potrebbe essere "la proprietà di più soggetti sulla stessa cosa. Si tratta dello stesso diritto, diviso tra più titolari, una comunione forzosa di tutti sopra alcune parti del bene." Esiste dunque il diritto di ogni singolo condomino ad una quota dell'intero, affiancato alla proprietà solitaria spettante a ciascuno nel proprio appartamento. In altre parole potrebbe definirsi condominio "un edificio diviso in piani orizzontali in cui coesistono proprietà esclusive e parti comuni indivise legate da un nesso di complementarietà." dove con il termine di parti indivise si intende che dette parti [le parti comuni in condominio] non possono essere vendute separatamente dalla proprietà dell'immobile.

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LE DISTANZE LEGALI IN CONDOMINIO.

Per quanto attiene alle distanze si precisa che il Codice Civile distingue tra distanze che riguardano i muri e gli edifici da quelli che attengono alle piantagioni o alberi.

Nel primo caso [muri o edifici] la distanza minima da rispettare è di 3 metri anche se i regolamenti comunali possono imporre distanze maggiori.

Per quanto attiene alle piante invece le distanze sono le seguenti:

- 3 metri per gli alberi ad alto fusto come pini, cipressi, castagni, olmi e pioppi e che comunque abbiano una altezza superiore ai 3 metri.

- 1,5 metri per gli alberi inferiori ai 3 metri di altezza.

- 0,5 metri per viti, alberi da frutto e arbusti che abbiano una altezza non superiore ai 2 metri e mezzo.

Anche per le piante i regolamenti comunali possono imporre distanze maggiori.

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COS'E' IL CONDOMINIO PARZIALE?

Si parla di condominio parziale quando in uno stabile esistono opere e impianti destinati a servire solo una parte dei comproprietari. Per fare degli esempi il caso lampante è quello dell'ascensoreo delle scale che portano ad una sola ala del palazzo oppure ancora una canna fumaria non utilizzata da tutti. In questo caso le spese sono a carico dei soli condòmini che ne traggono utilità.

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COS'E' IL SUPERCONDOMINIO?

Per Supercondominio (seppur non disciplinato dalla legge attuale) si intende un complesso di due o più edifici indipendenti con parti comuni. Pensate per esempio a due condominii che condividano un giradino con un viale di ingresso. Oppure un complesso edilizio che abbia in comune una piscina, un campo da tennis oppure la caldaia, l'impianto idrico ecc. Questo è un supercondominio. Esistono quindi edifici autonomi e distinti con una propria amministrazione che condividono parti in comuni cui tutti i condòmini dovranno partecipare alle spese. Per la legge si applicano ai Supercondomii le regole del condominio e non quelle della comunione.

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QUAL E' IL GIUDICE COMPETENTE PER LE LITI CONDOMINIALI?

Secondo l'art. 7 del Codice di procedura civile la maggioranza delle cause condominiali sono affidate al Giudice di Pace.

Il criterio seguito è quello della competenza per materia ovvero la causa viene sottoposta al giudice indipendentemente dal valore che la caratterizza.

Sono incluse per esempio questioni legate alle distanze legali o alle immissioni di fumo e ai rumori così come anche le questioni circa la misura e i modi di utilizzazione delle parti comuni in condominio.

Quando però la questione riguarda la richiesta di un solo condòmino di fruire di una cosa o di un servizio comune il giudice competente viene individuato in base al valore del risarcimento richiesto.

Quindi, in questi casi, fino a € 2.582,28 la competenza è del Giudice di Pace mentre nel caso il valore sia superiore o indeterminabile la competenza è del Tribunale. Si ricorda che contro le sentenze del Giudice di Pace si può ricorrere in appello al Tribunale e, contro questo, in Cassazione. Contro il Tribunale in prima sentenza si può ricorrere alla Corte di Appello e successivamente in Cassazione.

Le cause poi il cui valore non eccede la cifra di 1.032,91 € sono esenti da spese (ad esclusione della parcella dell'avvocato) e non è ammesso il ricorso in appello.

Da ultimo si ricorda anche davanti al Giudice di Pace non è obbligatoria l'assistenza di un avvocato se il valore della causa è inferiore ai 516,46 € mentre in Tribunale è sempre obbligatoria l'assistenza di un legale.

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QUALI SONO I DOCUMENTI CONDOMINIALI IMPORTANTI?

I documenti che fanno capo al condominio e sono custoditi dall'amministratore sono:

- L'elenco aggiornato dei condòmini con i loro recapiti;

- Licenza e concessione edilizia dello stabile;

- Licenza di abitabilità;

- Regolamento di condominio con le relative tabelle millesimali;

- Tutti gli atti e i contratti che abbiano modificato l'uso delle parti comuni [servitù ecc...];

- Il Libro dei Verbali [anche degli anni precedenti] con il conferimento dell'incarico all'amministratore;

- Tutti i contratti in essere tra condominio e gli Enti che erogano servizi [luce, gas , acqua] e i relativi pagamenti;

- Polizza assicurativa;

- Il Codice Fiscale del Condominio;

- Contratti di locazione di parti comuni dell'edificio;

- Il Rendiconto della gestione degli anni precedenti ed il Bilancio preventivo per l'anno in corso;

- Ricevute delle convocazioni delle assemblee;

- Ricevute degli invii dei verbali ai condòmini.

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OBBLIGHI DEL VECCHIO AMMINISTRATORE

Ma cosa deve fare il vecchio amministratore una volta revocato? Ovvero quali obblighi pendono ancora sulla sua figura professionale?

Una volta revocato è bene sapere che l'amministratore uscente non è libero da doveri ma anzi deve ancora assolvere alcuni compiti dettati dalla legge e dal buon senso (ovvero dalla professionalità e dal codice deontologico della professione).

Il primo passo, una volta notificata la revoca, è quella del "passaggio di consegne" al nuovo amministratore. In questo senso non dovrebbe impedire o ritardare questo passaggio ma anzi dovrebbe agevolarlo affinché il nuovo amministratore possa iniziare la sua gestione. Il passaggio di consegne consiste infatti nel passaggio materiale dei documenti del condominio (come codice fiscale, verbali, elenco dei condòmini, regolamento ecc...) senza i quali in nuovo amministratore non potrebbe amministrare ovviamente.

Seconda cosa dovrà richiedere le somme eventualmente anticipate a nome del condominio e nonostante la giurisprudenza in merito non sia sempre concorde si ritiene che il vecchio amministratore possa richiedere le somme di suo diritto al nuovo amministratore e non ai singoli condòmini. Concordi in questo senso la Cassazione n. 1046 sentenza del 17 aprile 1974 e n. 1720 del 24 marzo 1981.

Attenzione che i crediti vantati dall'amministratore uscente devono essere sempre documentati (fatture, quietanze ecc...) e anche che il rendiconto sia approvato. Se il rendiconto non è approvato dall'assemblea per qualsivoglia motivo altrimenti l'ex amministratore deve consegnarlo al nuovo per l'approvazione oppure deve ricorrere all'autorità giudiziaria. Senza giustificativi i crediti dell'ex amministratore non sono esistenti.

Da ultimo ma non meno importante l'amministratore uscente non può interrompere la propria gestione da un giorno all'altro ma dovrà assolvere i suoi compiti fino a che non viene nominato il nuovo amministratore (ovviamente nel caso in cui revoca e nomina non siano paralleli).

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COME SI DIVENTA AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO?

Attualmente la legge non richiede nessun requisito particolare per esercitare l'attività di amministratore di condominio se non almeno il possesso di un diploma di scuola media superiore.

Quindi si deve sicuramente trovare un condominio da amministrare (molti scelgono il proprio in cui abitano vuoi perché da diverso tempo al passo con le problematiche di sempre vuoi perché l'attenzione prestata è maggiore proprio perché ci si abita e quindi direttamente coinvolti) e proporsi. Prima di intervenire nell'assemblea di nomina di solito e d'abitudine, specie negli amministratori più seri, incontrarsi in modo informale con i futuri "clienti" o comunque amministrati per permettere loro di poter conoscere colui che avrà la gestione non solo del condominio stesso ma anche dei soldi dei condòmini stessi.

Arrivati alla data fatidica dell'assemblea di nomina (nell'ordine del giorno deve essere scritto come punto "nomina di nuovo amministratore" pena l'annullabilità della delibera stessa) il nuovo amministratore può essere presente alla stessa oppure no. La presenza non è obbligatoria così come non è obbligatorio presiedere alle assemblee condominiali sia ordinarie che straordinarie. E' ovvio che non è però indice di professionalità.

Il passo successivo, quando oramai si è amministratori a pieno diritto, è quello di venire in possesso di tutti i documenti condominiali fondamentali che il vecchio amministratore dovrà consegnarvi previa vostra richiesta (teoricamente potrebbe egli stesso agendo con professionalità anticiparvi nella consegna)

Ultime due cose: ricordate innanzitutto che la revoca del precedente amministratore senza giusta causa obbliga i condòmini al pagamento del compenso fino alla fine del mandato pattuito ed è per questo che molti attendono la scadenza e seconda cosa la nomina di un nuovo amministratore implica di fatto la revoca del precedente in base alle regole del mandato. Questo vuol dire che il fatto che non venga riportata la dicitura "REVOCA AMMINISTRATORE" come punto all'ordine del giorno dell'assemblea non è motivo di annullabilità della delibera.

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QUALI SONO GLI ADEMPIMENTI TRIBUTARI DEL CONDOMINIO?

Dalla finanziaria del 1998 il Condominio è diventato Sostituto d'Imposta. Questo vuol dire che in linea generale sugli emolumenti corrisposti a professionisti, lavoratori dipendenti e all'amministratore il condominio dovrà applicare la ritenuta d'acconto e pagare le imposte relative.

Il compito spetta all'amministratore in nome del condominio essendo quest'ultimo un soggetto astratto.

Quindi ecco cosa deve fare l'amministratore per il condominio:

Effettuare, all'atto del pagamento della parcella del professionista (ingegnere, avvocato ecc...) la ritenuta IRPEF del 20% (aumentata del 30% se il professionista non è residente);
Provvedere al versamento di detta ritenuta entro il giorno 15 del mese successivo.;
Comunicare all'anagrafe tributaria (annualmente) le fatture emesse da imprese per la prestazione di servizi e l'acquisto di beni oltre ai dati stessi del fornitore;
Applicare l'autoritenuta vale a dire applicare la ritenuta d'acconto sul compenso dell'amministratore (nel caso in cui l'amministrazione avvenga per turni dei condòmini e si decida di esonerarlo dalle spese come compenso sorge comunque l'obbligo della ritenuta e del versamento dell'acconto IRPEF su tale emolumento);
Versare la ritenuta d'acconto per i dipendenti (giardinieri, portieri....) entro il giorno 20 del mese successivo;
Compilazione e presentazione del modello 770 per dichiarare le somme assoggettate a ritenuta, le generalità e i codici fiscali di tutti i percettori;
Rilasciare entro il 28 febbraio il CUD attestante gli importi corrisposti, detrazioni operate, ritenute e contributi versati;
Presentare all'anagrafe tributaria insieme al modello 770 l'elenco dei fornitori dei beni e servizi acquistati dal condominio con l'indicazione della relativa spesa.

In assenza di versamento della ritenuta o in caso di versamenti insufficienti si applica la sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell'ammontare delle ritenute non versate (art. 2 D.lgs 18/12/97 n. 471).

N.B. L'obbligo della ritenuta d'acconto comporta per i condominii non tenuti alla nomina dell'amministratore (meno di 5 condòmini), il dovere di nominare un amministratore oppure delegare uno dei proprietari ad adempiere agli obblighi del sostituto d'imposta.

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COME SI REGOLA IL COMPENSO DELL'AMMINISTRATORE?

La legge non dispone nulla riguardo al compenso dell'amministratore di condomino se non che "l'assemblea dei condòmini provvede alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione" [cfr. art. 1135 Codice Civile]. Di fatto quindi potrebbe anche prestare la propria opera gratuitamente. L'unica cosa contemplata dalla giurisprudenza è la presunzione di onerosità dell'attività ma si tratta solo di presunzione e, fondamentale, che il compenso per l'amministratore è deciso dall'assemblea. In pratica dovrebbe essere l'assemblea a decidere quanto corrispondere annualmente all'amministratore se quest'ultimo non presenta un proprio tariffario e, in caso di tariffario, è sempre l'assemblea che decide se accettarlo o meno. L'amministratore non può di fatto pretendere ed imporre nulla.

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COSA E' L'INGIUNZIONE DI PAGAMENTO?

L’ingiunzione consiste nella formale intimazione ad adempiere l’obbligo in essa risultante quale titolo esecutivo, entro il termine indicato nel documento stesso, con l’avvertimento che, in mancanza, si procederà ad esecuzione forzata.
E' quindi un provvedimento con il quale l’Ufficio intima al destinatario di pagare, entro il termine di 30 giorni, la sanzione amministrativa emessa in seguito ad un verbale di accertamento dell’organo di vigilanza.
Nel momento in cui al sanzionato viene notificata un’ordinanza ingiunzione di pagamento, possono presentarsi diverse fattispecie:
a. Il sanzionato può decidere di pagare la sanzione nei termini; in questo caso basta presentare la ricevuta di pagamento all’Ufficio per chiudere il procedimento.
b. Il sanzionato può anche richiedere il pagamento rateale della sanzione tramite una domanda in carta semplice da presentare all’Ufficio depenalizzazione entro 30 giorni dalla data della notifica.
c. Qualora ritenga che ne sussistano gli estremi, il sanzionato può presentare ricorso al Tribunale competente per territorio entro 30 giorni dalla data della notifica.
d. In caso di mancato pagamento della sanzione, senza che sia stato presentato ricorso o richiesta di rateizzazione, l’Ufficio provvede all’iscrizione a ruolo della posizione, applicando alla sanzione pecuniaria una maggiorazione pari al 10% a semestre di ritardo più l’interesse legale maturato per le frazioni di semestre. L’iscrizione a ruolo avviene anche nel caso di pagamento oltre i termini di legge, per gli importi relativi alla maggiorazione e agli interessi legali.
N.B. La sanzione può riguardare una violazione amministrativa commessa nell’ambito di un’attività svolta come ditta individuale o come società. Nel primo caso il sanzionato coincide con il titolare. Nel secondo caso, di solito, la responsabilità della violazione è in capo a tutti gli amministratori della società, quindi ogni amministratore è tenuto a pagare la sanzione. La società è responsabile in solido con gli amministratori, quindi, in caso di mancato pagamento delle sanzioni da parte degli amministratori, la società è tenuta al loro pagamento.

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CHE COSA E' LA D.I.A.?

La D.I.A. o super D.I.A. è quella procedura burocratica che permette di eseguire in tempi brevi determinati interventi edilizi. Essa si differenzia della passata procedura che prevedeva l'obbligo di richiedere l'autorizzazione e il successivo nulla osta alle amministrazioni competenti allungando così i tempi burocratici. D.I.A. è l'acronimo di Dichiarazione di Inizio Attività e consente quindi all'impresa di agire senza che il Comune dia l'esplicito consenso mediante emissione di un provvedimento.

Quali sono in definitiva le opere soggette a D.I.A.?

Opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo;
Opere di eliminazione di barriere architettoniche in edifici esistenti consistenti in rampe o ascensori esterni ovvero in manufatti che alterino la sagoma dell'edificio;
Recinzioni, mura di cinta e cancellate;
Aree destinate ad attività sportive senza creazione di volumetria;
Opere interne di singole unità immobiliari che non comportino modifiche della sagoma e dei prospetti e non rechino pregiudizio alla statica dell'immobile;
Impianti tecnologici che si rendano indispensabili a seguito della revisione o installazione di impianti tecnologici;
Varianti a concessioni edilizie già rilasciate che non incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non cambino la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterino la sagoma e non violino le eventuali prescrizioni contenute nella concessione edilizia;
Parcheggi di pertinenza nel sottosuolo del lotto su cui insiste il fabbricato.

Si ricorda che in tutti questi casi la presentazione della D.I.A. va fatta almeno 20 giorni prima dell'inizio dei lavori.Trascorso tale termine senza che il Comune emetta ordinanza essa si intende approvata e i lavoro possono avere luogo.

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COS'E' IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO?

In base all'art. 1138 del Codice Civile "...quando in un edificio il numero di condòmini è superiore a 10, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condòmino, nonché le norme per la tutela dell'edificio e quelle relative alla amministrazione. Ciascun condòmino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento o per la revisione di quello preesistente".

Risulta quindi chiaro che esso funge come uno statuto del condominio vale a dire come una legge del condominio.

Esisto però due tipologie di regolamento: ASSEMBLEARE quello che deve essere approvato dalla assemblea con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 ovvero almeno la metà del valore dell'edificio (quindi la metà dei millesimi totali) e trascritto nel registro tenuto dall'amministratore. CONTRATTUALE che è quello approvato dall'unanimità dei condòmini (1000 mill.), quello predisposto dal costruttore/venditore ed accettato da tutti i condòmini oppure quello predisposto dall'originario proprietario dell'edificio e compreso nei singoli atti di acquisto. Esso può avere un contenuto più ampio di quello assembleare.

Le clausole che limitano i diritti dei condòmini sulle parti esclusive o comuni possono essere contenute solo nel regolamento contrattuale perché espressione dell'autonomia contrattuale delle parti.

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