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Parcheggio camper in zona condominiale
Il problema del parcheggio nelle aree condominiali è stato sollevato e risolto per le caravan.
Infatti, essendo rimorchi, non possono sostare sul suolo pubblico se staccati dalla motrice (art. 158 comma 3 del C.d.S.).
Pertanto in merito alle obiezioni alla sosta di caravan nella proprietà condominiale, si riporta come esempio una sentenza che ribadisce come il condomino che si comporta in tale modo non lede il diritto degli altri di godere, a loro volta, della proprietà.
Sentenza Cass. civ., sez. II, 26 settembre 1998, n. 9649
COMUNIONE E CONDOMINIO 1998
Parti comuni: in genere
Un'area esterna comune adibita a parcheggio dei veicoli dei condomini può essere da costoro utilizzata per parcheggiarvi delle roulottes (se nel regolamento condominiale non sono in proposito previsti particolari divieti o limitazioni), trattandosi di un uso particolare dalle cosa comune che non ne altera la destinazione e non limita l'uso paritetico da parte degli altri condomini, per "pari uso" dovendosi intendere non l'uso identico in concreto (atteso che l'identità spaziale e temporale delle utilizzazioni concorrenti comporterebbe il sostanziale divieto per ogni condomino di fare qualsiasi uso particolare della cosa comune), bensì l'astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio; ne consegue che deve ritenersi nulla perché lesiva del diritto di ciascun condominio all'uso della cosa comune la delibera con la quale l'assemblea, senza l'unanimità di tutti i partecipanti al condominio, vieti il suddetto uso particolare (parcheggio di roulottes) delle aree comuni.
Ente giudicante
Cass. civ., sez. II, 26 settembre 1998, n. 9649
Parti in causa Cond. Bosco Verde c. Nussio e altro
Riviste Mass., 1998 Rif. ai codici CC art. 1102 CC art. 1117 CC art. 1138
Per il camper è un'altra cosa: non vi è nessuna controindicazione al suo parcheggio all'interno dell'area condominiale come tipo di veicolo, l'unico problema potrebbe essere solo il maggiore ingombro se questo crea problemi di passaggio o manovra.
Infatti a norma dell'art. 185 del vigente c.d.s. il camper è paragonato alla stessa stregua di tutti gli altri veicoli, però, come detto, non deve debordare dall'area asservita a parcheggio.
Questa limitazione vale anche si posti auto del parcheggio sono assegnati "ad personam".
Comunque nel regolamento condominiale devono essere citate quali sono le parti comuni e quelle di uso esclusivo, e questo è verificabile sull'atto di acquisto dell'immobile.
Se però nulla fosse espressamente citato sul regolamento vale l'articolo 1102 del c.c.
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Uso della cosa comune – (art.1102)
"Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Omissis…".
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Già da solo questo articolo è di grande aiuto.
Comunque a sostegno di quanto enunciato esiste pure la sequente sentenza:
Sentenza Giudice di Pace di Foligno, 6 marzo 1997, n° 15
IL GIUDICE ONORARIO
Dottor Roberto Barone
È legittima la sosta degli autocaravan all'interno delle aree condominiali di parcheggio.
Per il Codice della strada, infatti, l'autocaravan (camper) è considerato un autoveicolo a tutti gli effetti equiparabile alle altre vetture.
Quando i camper non vengano adibiti ad alloggio di persone e non ingombrino al di fuori delle aree di sosta, è da considerare illegittima una delibera assembleare che ne vieti la sosta nel parcheggio condominiale.
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Cercherò ora di aggiungere sinteticamente altre notizie che potrebbero essere utili, non vorrei però fare un trattato sul condominio.
Se la questione dovesse approdare in Assemblea condominiale, deve essere catalogata come esplicita richiesta di: "Divieto di parcheggio per camper".
Deve perciò OBBLIGATORIAMENTE esserci un preciso punto di discussione, e DEVE per forza prevedere una modifica all'uso delle parti comuni (parcheggio).
Se ciò non è chiaramente specificato nella copia della convocazione, è sempre ravisabile la nullità di una eventuale decisione sul divieto stesso.
(La dicitura generica "Varie", anche se normalmente riportata nelle convocazioni non produce legalmente effetti, anzi tutto ciò che viene discusso e deciso sotto tale voce è nullo!)
Nota:
Il suolo delle parti comuni può essere anche soggetto a delle servitù che magari il singolo condomino non conosce, ma che un diligente Amministratore dovrebbe sapere; ad esempio vi possono essere servitù verso enti terzi quali ENEL, Gas, Acqua ,VVF ecc. ma in quel caso non dovrebbe essere permesso a nessuno il parcheggio. Occorre perciò accertarsi di queste eventuali servitù tramite l'Amministratore che è tenuto a dare tutte queste indicazioni.
Attenzione perché anche se non vi fossero espresse servitù verso i VVF, il parcheggio auto, per ovvie questioni di sicurezza, non deve impedire la manovra dei mezzi di soccorso come le autoscale.
Si deve inoltre verificare se il Regolamento Condominiale è di tipo "contrattuale" o "assembleare".
Contrattuale
accettato all'acquisto della unità immobiliare, praticamente è stato predisposto dal costruttore.
Assembleare
redatto dai partecipanti al condominio non essendo stato predisposto a priori dal costruttore.
Maggioranze necessarie per le modifiche
Contrattuale:
Per qualsiasi modifica dell'uso delle parti comuni serve l'unanimità.
Assembleare:
Volendo vietare uno specifco tipo di parcheggio si incorrere nel fatto che con ciò si rende una parte del bene comune inservibile al godimento di un solo condomino (all'art. 1102 c.c,) quindi la decisione di modifica deve essere presa ancora all'unanimità.
Essendo perciò, in ogni caso, praticamente impossibile arrivare all'unanimità, si può, nel rispetto di quanto sopra, parcheggiare il mezzo all'interno della proprietà.
Va' d'altro canto ricordato che qualsiasi modifica al Regolamento Condominiale deve, per avere valore legale, essere trascritta con "Atto Notarile", pena la sua nullità e il nuovo regolamento condominale consegnato in "Copia conforme all'originale" a tutti i Condomini.
Come corallario diciamo anche qualcosa sulle maggioranze assembleari.
La legge prescrive delle maggioranze assembleari tenendo conto di tutti i casi, infatti si parla sempre di maggioranza di millesimi e dei partecipanti al condominio
(condizioni che devono essere rispettate contemporaneamente).
Spiegando meglio: supponiamo un condominio con 10 unità immobiliari di cui tre unità per un valore di 900 millesimi siano di un solo proprietario, mentre le altre 7 unità siano di sette proprietari.
Ebbene il numero dei condomini di quel condominio è 8, quindi chi ha tre unità avrà sicuramente la maggioranza dei millesimi, ma non quella dei condomini che è 5, quindi se non troverà altri 4 d'accordo con lui i suoi 900 millesimi valgono come il due picche quando la briscola è quadri.
(é chiaro questo basilare concetto stabilito dalla legge?)
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Infine
Il regolamento condominiale ha valore di Legge ed il soggetto preposto a farlo rispettare è l'Amministratore, i cui compiti sono specificati dagli articoli 1130 e 1131 del c.c.
- Attribuzioni dell'Amministratore - (art.1130)
"L'Amministratore deve:
Eseguire le deliberazioni dell'Assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
Disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
- Omissis…;
- Compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio."
- Rappresentanza - (art.1131)
"Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente omissis…
Ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire sia contro i condomini sia contro terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio omissis…
L'Amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni."
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Con queste poche righe, che spero sufficientemente chiare, ho cercato di fare un po' il punto sul questione, tuttavia per una disamina più circostanziata occorre, come detto, avere sottomano il disegno dell'edificio che riporti chiaramente le indicazioni delle parti comuni.
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