E’ il criterio rappresentato dalla sommatoria dei fattori produttivi connessi alla realizzazione dell’opera:
1.
costi di manodopera
2.
costi delle materie prime
3.
costi dell’insediamento al cantiere
4.
costi dei noleggi e trasporti
Premesso che il costo è la sommatoria di tutti i fattori produttivi,noi applicando questo criterio a un immobile possiamo immaginare i diversi metodi del costo di costruzione:
1.
METODO SINTETICO
2.
METODO INTERMEDIO
3.
METODO ANALITICO
Anche
in questo caso partiamo dai prezzi di costo storici che otteniamo dalla ricerca
storica di mercato.Questi costi storici li dobbiamo trasformare in costi
unitari parametrici(cioè in € /mq per edifici industriali,€/mc
per residenze).
Coefficienti
di aggiornamento dei prezzi.
Ogni
tipo di opera ha il suo parametro significativo ,esempio:opere di urbanizzazione
come ,fognature in cui abbiamo il parametri in ml,per i parcheggi a mq,per
alberghi il parametro e a stanze o posti letto come per gli ospedali,nella
scuola il parametro è il numero delle aule.
Il
problema è quello di portare i costi storici all’attualità,con gli indici
attuali.
L’ISTAT
da due tipi di indici:
·
Indice del costo della
vita
·
Indice di costi di
costruzione
- L’indice del costo della vita è un indice che serve solo a portare nel tempo il valore della moneta.Dietro a questi indici ,esistono i panieri ,che rappresenta l’incidenza di certe categorie di costi all’interno del campione preso dall’istat.Serve unicamente a indicizzare il potere di acquisto della moneta,non serve per conoscere il costo di costruzione o il valore di mercato.
-
L’indice del costo di costruzione è un monitoraggio su tutto il
territorio nazionale dei costi prendendo a esempio un edificio degli IACP.
Questo
metodo sintetico è quello che utilizzo quando lavoriamo a livello urbanistico,perchè
si può usare anche quando non abbiamo un progetto di massima,ovviamente è
molto approssimativo;quindi a livello urbanistico lavoriamo sempre con costi
parametrici sintetici.
METODI
INTERMEDI
I
metodi intermedi si utilizzano,nel caso di progetti di massima o quando sia
parzialmente esecutivo.Nel metodo intermedio distinguiamo due altri metodi:
1.
Un metodo è quello di estrarre un campione significativo
dall’edificio,ad esempio una stanza tipo,effettuando la stima e poi
moltiplicandola per il volumetrico del bene.Questo è già un livello piu’
sofisticato del metodo sintetico.
2.
Quest’altro metodo,utilizza la strada tracciata dalla tabelle di
incidenza delle categorie di opere funzionali(tipo gli scavi,strutture,le
chiusure esterne,impianti elettrici- idraulici- condizionamento ecc..).Qui posso
stabilire,quanto queste categorie incidono sul costo totale.Nella comparazione
tra oggetto da stimare e l’edificio tipo,io posso vedere quali sono gli
elementi funzionali diversi tra loro(esempio diverso tipo di fondazioni) e
sostituendo quel parametro diverso nell’edificio campione,avrò una stima
quasi su misura.
Si
suddividono tutte le categorie in sequenza delle realizzazione
dell’opera,ottenendo il COMPUTO METRICO ESTIMATIVO.
·
scavi
·
fondazioni
·
solai
·
ponteggi
·
tamponature
·
tramezzature interne
·
tracce degli impianti
·
pavimenti
·
rivestimenti
Esistono due figure di imprenditore:
- Imprenditore costruttore
- Imprenditore finanziere
Ognuno dei quali presenta diversi rischi,avvolte coincidono con la stessa figura.
Prezzo unitario(esempio calcestruzzo al mc)è determinato da:
· monodopera(numero degli operai e qualifiche * il numero delle ore lavorative)
· materie prime(quali e quanto ne servono per realizzare un mc di cls)
· noleggio macchinari(numero di ore per costo orario)
Questi sono costi diretti ai quali si aggiungono,le spese generali che oscillano tra il 10-15% + l’utile di impresa pari al 10% del totale.
100%+15%= 115% +10%(del115) = 126.50%