Metodo:
-sintetico(diretto)
-analitico(indiretto)
Vi
sono due scuole di pensiero sulle stime:
1.
Fondisti,in
cui il valore del bene è inteso in quanto capitale.
2.
Redditività,il
valore del bene si basa sulla rendita
Le regioni italiana sono suddivisi a loro volta,in sottoregioni agrarie,in base alla redditività.
Il fattore di riferimento per le aree edificabili,è l’indice di fabbricabilità fondiaria,il quale stabilisce quanto di quel terreno è possibile edificare,esempio: prendendo due terreni di ugual dimensioni (10000 mq),ipotiziamo che uno abbia come ,iff = 1.5mc/mq,mentre l’altro ne ha 0.6 mc/mq.da ciò scaturisce che :
V1 = 10000 * 1.5 =15000mc
V2 = 10000* 0.6 = 6000mc
La superficie lorda vendibile(Slv) sarà : Slv1= V1 = 15000 =5000mq
h
3
Slv2 = 6000 = 2000mq
3
da ciò si può vedere quindi che il valore dell’area può variare di molto,il quale è un rapporto legato ai volumi e/o alla superficie lorda vendibile.
METODO SINTETICO DIRETTO
Quando si parla di superficie in compravendita,ci si riferisce alla Slv,la quale è data dalla superficie a lordo delle murature esterne + il 50% della muratura delle unità immobiliarie limitrofe.
Superficie convenzionale:insieme alle superficie utilizzabili vi sono anche gli annessi( giardini,balconi,garage,ecc..).Si ragguaglia la superficie,cioè moltiplicando la superficie degli annessi con un parametro( terrazzo = 1/3;garage = circa 50%,in base alla zone;giardino privato = 15%,con un max del 30%; balcone = 25%;patii = 33% ).
L’indagine di partenza nasce in relazione al valore parametrico,che nel caso del metodo diretto andrà moltiplicato per la consistenza(superficie lorda),esempio:
consistenza coeff. ragg. sup. virtuale
sup.utile lorda 100 mq 1 100mq
terrazzi 50 0.33 16.5
cantina 20 0.20 4
box
30
0.50
15
tot = 135.5 mq
Valore
= 135.5 mq * tot € / mq = € (tot)
IL catasto, ha solo il compito di assegnare le tasse ai proprietari in base ai terreni.
1 vano catastale = 18mq
Gli osservatori nazionali che verificano le stime che avvengono sono vari:Ministero dell’economia,scenario immobiliare(privato),il consulente immobiliare(privato),novisma(privato).
La stima effettuata dagli osservatori è paragonabile a un abito preconfezionato,sul quale poi vengono fatte delle modifiche in base alle misure.
Metodo dei punti di merito:attraverso gli osservatori,i quali suddividono la città in zone,centro,semi-centro e periferia.Poi da qui si analizzano le caratteristiche.
Caratteristiche:
1. estrinseche min = 20(%) max = 35
2. intrinseche 20 30
3. tecnologiche 10 25
4. produttive 5 10
tot = 55 tot = 100
1. Quelle estrinseche,rappresentano il quartiere in cui ricade il bene,e come è collocato rispetto al centro urbano.
2. Intrinseche,sono le caratteristiche che il lotto ha all’interno del quartiere,cioè come si posiziona all’interno di esso
3. Tecnologiche,legati ai tipi di materiale usati per la costruzione,gli impianti...
4. Produttive,capacità redditizia del bene,legati ai vincoli fiscali.
Modellazione,cioè la differenza tra il min e il max,da qui vado a collocare il mio bene.
Comparando le caratteristiche del bene ,con quelle massime possibili,si ha il valore del bene. Esempio: bene = 25+30+20+6 =81%(caratteristiche del bene),Quindi:
X : 81= 3500€ : 100